广东省深圳市(518000)张 琨

3个典型案例解读土地流转

广东省深圳市(518000)张 琨

案例1：浙江，不改变土地用途的农村土地流转

从2008年开始，浙江省金华市琅琊镇上盛村实施土地流转承包，化荒田为农场，把原来的小农经济转变成合作社经营。田园果蔬合作社把上盛村和周边村里许多外出务工者和老人手中的闲置田地租赁过来，然后通过与农户签订土地流转合同，扩大了经营规模。合作社现已和100多户农户签订土地租赁合约，租赁土地种植早稻、甜玉米、辣椒等农作物，预计在几年内，合作社蔬菜果园的面积要进一步扩展。生产面积的扩大，需要更多的劳动力，所以，村民除了每年能拿到固定的土地流转收益外，还能在合作社务工，每月能获得1000元以上的工资收入。

在浙江实践的土地流转、组合、价格都由市场机制自行调节，政府只担当中间人的角色，并强调服务功能，及时了解土地流转意向、对接双方供需、积极招商引资、规范流转手续等，并出现了相应的市场机构。在绍兴县，土地信托服务中心应运而生；在衢县，土地返租倒包、转包、租赁经营、股份合作及“土地银行”等多种流转形式纷纷出现。

在这个案例中，土地流转在农用地内完成，以资源的再配置实现了分工细化。土地性质没有发生大的改变，没有对耕地造成减损。同时农民并未丧失对土地的第一支配权，和现有的政策、产权现状也能够很好地接上轨。这种做法应该是目前最没有争议的土地流转模式，最稳妥，也最容易为农民接受。

案例2：天津，改变土地用途的农村土地流转

在天津，土地流转让农民变为城镇居民，试验出“宅基地换房”模式。所谓宅基地换房模式，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。

从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以宅基地换房加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至2008年末，有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。

案例3：深圳，城中村农民房如何流转

最典型的案例是在深圳。政策允许流转土地承包经营权后，在城市化方面先行一步的深圳，可流转对象是大量的城中村私房以及生产经营性建筑。从政策上讲，土地流转是大势所趋，城中村不可能成为城市的特例，最终一定要加入到流转的行列之中。深圳城中村的土地流转问题和纯粹的农村土地流转问题截然不同，城中村本身已经是和资本高度结合的小城镇，只是因为土地要素未能流转，而造成了和周边城市区域发展的高度不平衡。

而目前来说，缺乏先例及没有相应的法律规定配套是最大的问题。如果试图用案例2的流转办法来处理深圳的城中村，用等面积的商品房置换用地，首先要面对的是一连串复杂的置换补偿过程，这对于已经不断产生现金流的城中村房来说，并不简单。城中村房业主大都是社会阅历丰富的市民，他们很清楚自己物业的现金价值，价值在租赁市场上已经通过租金得到了充分的体现。但这些房子没户口指标、小区规划和房产证，还不能很快流通。最简单的思路是让市场给它们定价，让虚高的价格降下去，让低估的价格涨起来。既然市场可以给它们定出价格，那不妨尝试按照这个思路走下去，逐步减少中间环节，逐步放开口子让这些房子进入二级市场，从允许整栋流转开始，到允许分户流转，产权问题一定会越来越清晰的。