文/特约记者 张熙 马超

城市家庭住房消费调查：逾六成认为房价高

文/特约记者 张熙 马超

2017年是实施“十三五”规划的重要一年，也是供给侧结构性改革的深化之年。2016年12月中旬，中央经济工作会议举行。会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

近日，由中国特色社会主义经济建设协同创新中心和南开大学经济学院主办了中国居民住房高层研讨会暨中国城市家庭住房消费调查研究成果发布会，会上发布《中国城市家庭住房消费调查报告(2016)》。该报告基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成，包括“住房及基本消费支出”、“住房消费偏好与交易信息”、“未来家庭住房消费选择”、“住房调控政策影响”、“住房消费景气调查”等。今年报告还新增了专题分析，针对前中国城市住房消费进行了分析和预测。

南开大学经济学院教授周京奎为该项研究主要牵头人。周京奎就调查报告、中国住房消费现状、当前发展趋势以及中国住房消费发展指数等进行介绍。2016年样本覆盖全国32个城市，包括家庭户样本2635个、家庭成员样本6651个，较2015年相比，家庭户样本增加了28.16%，家庭成员样本增加了27.88%。

中国住房价格风险指数

报告发布了中国住房价格风险指数。该指数对全国70个城市近五年的住房价格风险进行了评估，根据指数显示: 2016年前3季度，住房价格风险最大的十个城市分别为无锡、北京、郑州、上海、合肥、厦门、青岛、深圳、惠州、石家庄；2016年上半年住房价格风险最大的十个城市分别为厦门、合肥、深圳、上海、北京、广州、惠州、韶关、无锡、福州。该指数还进一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房价格风险均为最大，经过2016年的一系列调整，深圳的住房价格风险整体有所下降，但其二手住房仍存在较大风险；2016年上半年，70个大中城市的住房价格风险几乎为近六年最大，这使得在2016年国庆前后，北京、天津、深圳、广州、上海等五个一线、准一线城市启动了更为严格的限购、限贷等调控政策；2016年住房价格风险出现了一定程度的结构变动，由一线、准一线城市逐步向二线、三线城市扩散，尤其是无锡、郑州、厦门、惠州等城市。

中国城市家庭住房特征需求

报告显示，被调查家庭第一套住房建筑面积在90平方米-120平方米的家庭占比最多，约占36.71%，且大多数家庭自有住房面积在60平方米-120平方米，说明家庭居住环境有了进一步改善。

该报告通过对自有住房套数，房屋结构，住宅区位和对停车场需求，被调查家庭对住宅环境评价，对住宅小区娱乐设施、公园、重点中小学的偏好，交通便利性偏好，住房与工作单位距离等方面调查及数据分析，认为城市家庭改善型住房以中等面积及大面积住房为主；随着住房支付能力的增强，城市家庭更偏好多户室的住房结构，城市居民的改善型住房需求以多户型为主；城市居民为改善住房条件，正向远离城市中心的区位转移，而改善型住房所在小区配套设施的完善，也为城市家庭向城市边缘区转移创造了条件；改善型住宅环境质量有了较大提高，城市居民在购买自有住房时，对住宅小区物质环境质量、小区周边的生态环境质量、教育环境质量有较高的需求；有较大比例的居民更愿意选择在距离工作单位较近的区位居住。

未来家庭住房消费选择

在未来家庭住房消费选择中，报告指出，“超过六成的家庭认为所在城市房价非常高或者较高，一线、准一线城市家庭中有接近80%认为所在城市房价非常高或者较高，而认为房价低的占比较低，而东部地区和京津冀地区均约有七成的家庭认为房价非常高或较高”。

调查结果显示，家庭户主理想住房消费面积不存在城市类型或者区域差异，而年轻的家庭户主理想住房消费面积要高于其他年龄段的户主。相对于其他收入类型家庭，低收入家庭户主有更大比例认为所在城市房价非常高或较高，其理想住房消费面积相对较小，该类型家庭未来一两年买房更多是为了改善住房条件，而高收入家庭户主相对更多是为了投资。

在公积金与购房需求方面，调查显示，没有公积金和公积金缴存额较低的被调查家庭更倾向认为房价过高，有公积金和公积金缴存额较低的被调查家庭未来有卖房打算的比例更大。有无公积金的被调查家庭卖房原因、理想住房面积无显著区别。

《报告》分析指出，在住房价格评价方面，各城市被调查家庭总体上倾向认为房价偏高，一线、准一线城市的房价会继续坚挺，三、四线城市房地产去库存压力较大，房价会面临加大的下行压力。在家庭卖房原因方面，被调查家庭有近四分之一未来有卖房打算，且最主要的卖房原因是为了改善居住条件。在投资意愿方面，存在显著的家庭类型差异。在未来一两年有购房打算的家庭中，高学历群体相对于其他类型家庭更多以首次置业为购房目的；高收入家庭户主相对更多是为了投资；公积金缴存额较高的家庭未来住房投资意愿为很强烈或较强烈的比例更大。

住房新政的调研

报告特别对房地产税收、限购限贷、房贷政策等近年住房消费中出现的新情况进行调研。在房地产税收政策调整时，调查报告显示，“超过五成的城市居民认为现行的房地产税收政策调整不会对其购房行为产生影响，东部地区城市家庭对房产税调整较中西更为敏感”。“中等收入行业家庭认为该政策调整对其住房消费行为没有影响的比例最高，高收入行业家庭在房地产税收政策调整时选择不购买住房比例最高。”上述结果表明，房地产税收政策调整的影响效应差异与不同收入行业家庭的购房目的有关，高收入行业家庭购买住房大多以保值增值为目的，住房消费的税收调整弹性较大。

在家庭住房购买的影响因素中，限购、限贷政策是最为主要的政策因素。2016年10月之前，全国主要城市在宽松的房地产政策下呈现房价普涨局面，尤其是三线、四线城市以去库存为目标，出台了“低首付、低利率”的刺激政策。取消限购、限贷政策对家庭购房行为没有影响的比例为61.46%，提前购买的比例为18.15%。2016年国庆前后，部分城市重新实施了住房限购限贷政策，回访数据显示，48.34%的被调查家庭认为重新实施住房限购、限贷政策将影响其购房行为。报告认为，住房调控政策的不稳定将对城市家庭住房消费行为产生显著影响，尤其在限制性政策持续调整阶段，该限制性政策对城市家庭住房消费的负向影响更大也更持久。同时也表明，限购、限贷政策对于抑制住房过度消费有显著效果。

周京奎表示，应积极探索利用房产税取代调控政策可能性，明确不同城市房地产调控目标和政策选择，保障调控政策的稳定和持续性，调控应当以“保福利、稳市场、促增长”为目标，防止住房价格大起大落。

天津家庭改善性住房需求较高

“天津家庭改善性住房需求较高，且住房市场对调控的敏感程度较高。”根据该研究成果，周京奎指出，天津被调查家庭未来一两年卖房原因为改善住房条件的比例是除深圳以外最高的，而未来一两年购房意愿为非常不可能或较不可能的比例是除了深圳外最低的。这些可以部分解释2016年1-9月间天津房地产市场的火爆。但在调控政策出台后，新建商品房交易价格环比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%，二手房交易价格环比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%，如果考虑到天津的调控强度较低，反应出来的住房市场对于调控的敏感程度依然是较高的。

南开大学经济学院有关负责人，国家统计局、中国社科院、国家发改委宏观经济研究院、南开大学、南京大学、山东大学、浙江工业大学、经济科学出版社、《世界经济》杂志社等单位的专家学者参加会议。与会人员对该成果进行点评，希望研究团队能够长期坚持这一项目，做好调研指标和人员培训，完善数据库，保持前沿性、科学性、实用性，繁荣学术，服务社会。