新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响<br/>——以南通海安县滨海新区新城区为例

新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响
——以南通海安县滨海新区新城区为例

2016-02-16陈晨杰上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司上海200090

中国房地产业 2016年24期

关键词：新城区滨海新区新区

文/陈晨杰上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司上海 200090

新区开发建设中规划设计对土地价值提升影响
——以南通海安县滨海新区新城区为例

文/陈晨杰上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司上海 200090

本文以南通海安县滨海新区新城区城市设计为实例，介绍了滨海新区的概况及总体规划，又详细分析了项目区现状、项目定位、方案设计详情等，打造了一个立足本土、灵活多样、特色鲜明的滨海新城区。

新区开发；规划设计；土地价值；海安县

从2000-2016年间，是中国历史上土地资产化发展最为迅猛的时代。在此期间，全国土地出让总收入超过30.2万亿元。目前，全国各地城市建设都在如火如荼进行，城市土地用“寸土寸金”形容毫不夸张。如何在新区规划中最大限度地提高土地利用价值，打造舒适、宜居、特色的居住环境，已成为当前我国房地产行业最为关心的问题之一[1]。

1、项目概况

南通市海安县滨海新区地处海安、如东、东台三地交界处，是江苏省“百家名镇”，也是闻名全球的紫菜和河豚养殖基地。2011年10月，南通市政府对海安县实行“区镇合一”，成立老坝港滨海新区，辖区面积128km2，总人口6.9万，下辖20个行政村、300多家企事业单位。

老坝港滨海新区地理位置优越，各个配套设施建成后可完全融入“上海1.5小时经济圈”。目前，整个规划范围内用地类型以围垦用地、村镇建设用地、二类工业用地和水域为主，区域对外交通正在修建，内部交通欠缺。区内环境水景观资源较好，绿化景观资源欠缺。滨海水乡是海安城市风貌的特色之一，基地濒临大海，内部有两条河流穿过，分别是中心支河和北凌河，另有较多块状水域（见下表1所示）。

2、海滨新区项目区总体规划介绍

滨海新区总体定位是打造沿海交通枢纽、新兴产业、先进制造业、生态宜居的沿海旅游基地，借助沿海优势，发展特色养殖业和加工业，使县域内形成“一主一港两副，一轴四片”空间结构。

上述总体规划可将新区品位提高一个档次，也是未来滨海新区发展的重中之重，如何将城市特征与区域发展有效衔接，也是新城区具体设计的核心点。

城市设计应充分挖掘可利用的资源，并强化人的使用，以舒适、宜人为主要的设计原则，避免出现不切实际的宏大场所。此外，从旅游功能引导城市的角度出发，缺乏个性的城市空间难以形成印象深刻的场所，需重点研究，进而确定区域的风貌特征。相关规划确定了滨海新区总人口约为10万，在32平方公里的用地范围内，3.26平方公里的新城区（中心区），设计团队认为以特色新市镇形象展现更为合理。

3、项目区具体规划设计方案分析

3.1 空间结构分析

新城区建筑高度分4级控制：24m以下控制区；60m以下控制区；80m以下控制区；80-100m控制区。新区建筑的主体高度设计为60m，在北部区域为突出旅游功能，则以24m高度为主。在临港路和开元路这一主次轴交叉点处，设置一栋100m的滨海新区地标性建筑。

3.2 建筑景观风貌控制

（1）序列化的空间布局

在新城区设计时注重梳理各个地块的空间形态和开发强度间的关系，将序列感、秩序感、韵律感充分结合，打造现代感十足的空间场所。

在新城区的“东大门和北大门”两个入城门户处设置入口广场和坡道式迎宾节点，采用刚柔并济、收放自如的设计手法，充分展现新区的别致性。在空间搭配上往往需要处理好整体与局部、开放与封闭、映衬与韵律在城市空间的表现上至关重要。将新城区的主要交通要道设计为花园大道，以特型景观树阵及充满秩序感的绿化植栽，营造丰富的景观效果。

（2）特征鲜明的建筑形态

建筑设计应注重把握建筑物宜人尺度分寸，且必须与周围道路及周边建筑相协调。主要原则如下：1.商业建筑应创造富有亲和力而尺度适宜的建筑空间；2.滨水建筑应轻盈灵动，与水景有机结合；3.滨水一线高层据居住建筑高宽比不小于2.5，应尽量避免屏风楼的出现；4.将建筑庭院作为城市开放空间体系的重要组成，即杜绝过度围合空间、缺乏定义空间等[2]。

3.3 慢行活动通道设计

（1）交通场所景观化

本项目设想沿道路两侧预留足够的绿化，以打造多条花园大道，包括南北向的临港路及东西向穿越基地的开元路。重点在花园大道两侧，根据建筑尺度，预留一定的景观空间，设置层次丰富的绿化植栽。对于市民而言，真正做到了“宜人”。景观道路的主要设计要素及指标见下表2所示。

（2）步行道路及广场设计

滨海新城区没有独立的广场用地，在地块开发中，通过建筑物与道路形成的退让关系，以及因界面需要预留的广场空间，作为重要的景观节点呈现，在内涵上为景观节点的重要组成部分。方案中在金港大道临港路交叉口、区政府大楼入口、中央公园局部等为上述处理方式。

3.4 水体及其两岸设计

新城区内包含了龙港河、分花河、北凌支河、抚琴河等，在这些水系内部均设置了步行通道、步行节点及驻留场所。方案在设计初衷，设想以中央公园为核心向四周延展开公园式步行廊道，使得区域的开发为公园及水体所围合，做到真正意义上的生态型的商务、休闲生活区[3]。

表1 老坝港滨海新区土地组成

表2 滨海新区景观道路设计指标

具体设计思路如下：1.水体规划强调临水绿化景观的自然生态和亲水性，可以改造河堤，现出缓坡或台阶，露出水面，加强水景与园林的结合沿河道宽窄不等的带状绿地；2.增强视线的通透性与空气流动，避免过于浓密栽植的植被，布置草坪、花坛、树丛、游憩场地等；3.植物配置要求生态自然，不宜过于图案化，要求有良好的遮荫；每处滨水地段应有2-3种主导景观树，可选用叶色、花色或树形优美的乔、灌木，成片、成带、成林种植，偶尔在水岸边的高大树群能制造出一种视觉上的冲击；4.在适当地点设置较为开敞的硬质小广场，“暴露”河道水景，水景小广场布置在水岸园林景观区内的战略地点，每个小广场面积不小于 500m2，小广场可包括亲水平台设计、凉亭与其他便民设施；5.设置园林灯饰：重点地段如滨水广场等需要进行滨水环境专项照明设计。

3.5 地下空间的利用

老坝港新区新城区的地下空间包含了静态交通、综合防灾规划的内容。其中静态交通主要强化平时地下空间的使用目的，目前以停车场为主要的利用方式；综合防灾主要强化战时地下空间的使用目的，并根据战时组织疏散通道。根据地块特征及相关道路特性，金港大道、龙港路及开元路为疏散通道，而新区政府则为战时指挥中心。

滨海新区新城区地下空间设计原则包含以下几方面：1.按照地上建筑面积2%或者总投资6%在人防重点建设区域修建人防地下室；2.充分利用其在平安时期的空间利用，结合公共空间，规划设置地面与地下结合的停车场地；3.地下公共停车库应方便出入并设置明显的导向标识，应采取必要措施，满足安全、舒适、通风、防火、防护设施以及降低噪音的要求。

新城区地下过街通道设计原则如下：1.地下通道净宽不应小于5m，通道长宽比不宜大于5；2.注重安保设施设置，布置良好的灯光照明系统；3.注重环境卫生的保持、通风系统和排水系统的稳定；4.铺设人行地砖，通道内部采用浅色系或暖色系装。此外，地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度的0.7倍。按上述距离要求退让相邻用地边界确有困难的，其距离可适当缩小，但应不小于3m[4]。

3.6 街道公共设施设计分析

公共设施直接关系到居民的生活质量，也对提升当地土地价值意义重大，因此是新区设计中的重点问题之一。

（1）港湾式公共汽车候车廊

新城区车站两边采用渠化概念把公交车引入或导入“港湾”，建设红线、步行道、路缘绿带相应地调整，渠化路段≥30m，站距≤500m，车站泊车位长度按道路性质而定，一般≥12m，停车位宽≥3m；新城区主要道路与路设换乘公交站点，应有线路牌、线路图、本区域地图，并标有换乘公交站点位置，标识清楚规范，有照明设施。

（2）公共洗手间

在人流较大的部位宜安排公共洗手间，应有明显的公共洗手间标志。应以一、二类标准建设，公共洗手间全部采用水冲式。配置间距为400-500m，每平方公里不宜少于3座；每座公共洗手间建议面积为50-70m2，并需具备无障碍通道与厕位。可结合绿地与便民设施建设，新城区内建议尽量建设附建式公共洗手间，以减少干扰[5]；

（3）夜景照明

根据新城区道路性质和宽度的不同，采用不同的灯杆高度和宽度标准。主干道上灯杆高度为7-10m；次干道上灯杆高度为6-8m；支路上灯柱高度为5-6m；小区内部道路上灯杆高度为2.5-3m。灯具的安装高度要根据灯具的布置方式、路面有效宽度及灯具的配光、光源功率来决定，还应考虑维护条件、经费支出等其它因素。灯杆位置可设在人行道或绿化分隔带上，灯杆位置离人行道道牙的距离为1.0-1.5m。两条景观轴部位的灯杆上宜装置临时基座，以布置节日彩旗或公告。