文/郭蓉 山西财经大学 山西太原 030006

国内旅游房地产研究方法述评

文/郭蓉 山西财经大学 山西太原 030006

本文通过cnki 数据库对国内旅游房地产方面的文献进行了归纳整理，发现研究内容主要集中在旅游房地产概念、开发、市场、产业、投资和政府管理六个方面，并对研究方法进行总结，最后得出4点结论。

旅游房地产；研究方法；研究综述

我国旅游房地产起源于1886年英国人李德立及其牯岭公司在庐山的开发[1]，兴起于20世纪80-90年代的海南。在我国，有关旅游房地产的文献最早可以追溯到20世纪90年代，虽然经过了二十多年的发展，但是研究旅游房地产的文献无论从质量上还是数量上都存在欠缺。因此，笔者旨在通过对这二十多年的文献的研究内容和研究方法进行整理分析的基础上，正确认识目前该领域的研究成果，以期为未来将要进入该研究领域的学者提供研究方向。

1、国内旅游房地产研究概况

笔者于2016年1月31日在中国知网CNKI数据库中用主题“旅游＊房地产”进行高级检索，同时在跨库选择中排除报纸、年鉴、专利、标准、成果、学术辑刊和商业评论这7大数据库，共搜索到相关文献568篇。经过对这568篇文献的初步整理，笔者发现其中有不少文献仅仅是在文章中涉及到旅游房地产这个术语，但并不是以研究旅游房地产为主，还有一些是新闻报道、介绍性文章以及转载的文章，把这些文章剔除后，有效论文278篇（不包括综述类文献）。

通过对这些有效论文进行整理后，笔者发现可以将这些文献的研究内容归纳为以下6个方面，研究内容及其数量分布见图1：

图1 旅游房地产研究内容数量分布图

从文献数量上可以看出，当前以研究旅游房地产产业和开发的相关内容为主。而在概念、投资和政府管理相关方面的研究较少。

旅游房地产这一概念在国外并没有明确提出，在这一领域的研究多以分时度假为主。可以说，旅游房地产这一概念的提出是中国独有的。目前国内关于旅游房地产的定义还没有一致清晰的认识，依旧处于众说纷纭的阶段。但众多定义的核心基本相近，笔者认为可以将其核心归纳为：依托于旅游资源的作为第2居所的商业房地产。

旅游房地产开发方面具体包括开发前期规划、开发模式、开发现状及对策等。开发规划设计的研究基本上都是建立在建筑学的学科背景下，开发模式主要以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度假开发模式、综合性旅游地产开发模式为主[2]。

旅游房地产市场方面具体包括市场需求、市场定位、市场价格、市场营销等。旅游房地产产业方面具体包括产业来源、产业融合、产业发展、产业影响等。

旅游房地产投资方面具体包括投融资模式、投资环境、投资风险、投资决策等。其中多数都是通过对某一具体项目或者某种类型的旅游房地产进行投资风险评价或者投资环境评价，从而为旅游房地产企业提供投资决策或者投资机会的依据。从消费者角度为消费者投资旅游房地产提供决策依据的研究较少。

旅游房地产政府管理的相关文献较少，特别是有关法律法规方面。只有健全了旅游房地产开发的相关法律法规，才能有效遏制开发中的一些不法行为。因此，这方面的内容应该成为今后的研究重点。

2、国内旅游房地产研究方法述评

笔者将国内学者在有关旅游房地产的研究中所采用的研究方法归纳如下：

1）德尔菲法——层次分析法——模糊综合评价法：此系列方法一般应用于对旅游房地产开发模式、盈利模式、投资风险等方面进行的评价，也应用于影响因素的确定。操作步骤基本上是先建立指标体系，然后利用德尔菲法，通过与相关专家进行深入访谈，汇集整理各指标评分结果，之后运用层次分析法确定指标权重，最后通过模糊综合评价法建立评价模型。

2）多元统计分析：此种方法普遍应用于旅游房地产相关影响因素的确定。将统计数据通过SPSS软件进行因子分析、相关分析、方差分析等，可以确定影响因素与所研究对象之间的相关性，还可以对影响因素进行排名，从而确定主要的影响因素。

3）SWOT分析方法：对某个具体项目或某个地区的旅游房地产进行现状分析，一般都是通过SWOT分析对其优势、劣势、机遇和挑战进行深度剖析，从而为其发展提供对策和建议。

4）Hedonic模型：是旅游房地产价格确定的一种定量方法。

5）财务管理相关分析工具：比如通过CMVP全程成本控制方法、净现值法、内部收益率法等对旅游房地产企业的成本管理、投资等做出决策。

结论：

通过对国内旅游房地产研究内容和研究方法的整理分析，笔者总结出以下4点结论：

1）研究内容：从文献的研究数量来看，研究旅游房地产产业的文献最多，其次是旅游房地产开发，然后依次是旅游房地产市场、投资、概念、政府管理。其中，特别是有关旅游房地产产业发展和开发现状与对策的文献相对较多，但研究内容基本趋同，能够做到创新的文献并不多。除此之外，其他内容的文献不仅数量不多，而且研究内容也存在千篇一律的现象。应该在现有文献内容的基础上，拓展研究范围，使研究内容更加新颖，从而对旅游房地产业做出更大的学术贡献。

2）研究方法：目前国内采用的研究方法基本都是定性与定量相结合、理论与实证相结合的模式。其中虽然定性研究较定量研究更多，但是定性研究的文献质量并不高，而且运用的定量研究方法类型单一，大同小异。

3）理论基础：因为旅游房地产学本身就属于学科交叉的成果，所以研究它的理论基础也基本上都是建立在其他相关学科（旅游学、房地产学、建筑学、经济学等）的理论基础之上。比如，大多数文献都是基于产业融合理论，研究旅游房地产市场的理论基础都是基于营销理论、需求层次、消费者理论等理论，还有基于土地学的相关理论诸如区位理论、土地价值理论、地租理论等，另外还有的基于马克思劳动价值论、系统理论、新公共服务理论等。很显然，旅游房地产学自身理论基础并不强，因此不容忽视对旅游房地产学的理论研究。

4）实证案例：实证案例主要集中在旅游较为发达地区的案例，如海南、浙江、山东等沿海地区，云南、贵林、四川等西南地区，还有陕西、湖南等地区，这主要是由于旅游房地产依托于旅游资源。但是，也有一些地区旅游资源较为独特丰富，却鲜有学者对其旅游房地产进行研究。

[1]黄羊山,贾鸿雁,马民华.我国旅游房地产的肇始——李德立及其牯岭公司[J].东南大学学报(哲学社会科学版),2006,02:75-77+128.

[2]郝彦苹.旅游地产项目开发模式选择与评价[D].西安建筑科技大学,2008.

[3]许世坛.深耕东部沿海区域[J].中国房地产业.2014.1-2

郭蓉（1992-） ，女,汉族，山西长治人，现为山西财经大学公共管理学院土地资源管理专业2014级硕士研究生，研究方向房地产开发与经营。