任智勇

房地产投资影响因素的灰色关联分析
——以重庆市为例

任智勇

依据2001-2010年《重庆市统计年鉴》上的相关数据，分析了第三产业对GDP的贡献率、土地开发投资、房屋竣工面积、城乡居民存款余额、住宅投资额、城镇化率等共计10个指标与房地产投资的灰色关联度。针对各个影响指标的作用程度，对促进重庆市房地产业的可持续发展提出了建议。

房地产投资；影响因素；灰色关联分析；重庆市

房地产项目开发周期长、不确定性因素多、易受国家政策的影响。分析房地产投资的影响因素，进而理性控制房地产开发投资规模、增速和结构，是房地产业健康、稳定、可持续发展的必然要求。重庆市作为西部地区唯一的直辖市以及统筹城乡综合配套改革试验区，要为统筹城乡发展探寻新路径，并发挥示范作用。现以重庆市为实证研究对象，选择该市住宅投资额等10个影响因素，运用灰色关联分析方法，对该市房地产投资的主要影响因素进行分类研究。

一、关于影响因素及指标选择

房地产投资受众多因素的影响，这些因素相互交织、相互作用、相互制约而形成一个有机整体。这里，主要对经济要素、市场需求、市场供给、成本要素等方面的重要影响因素进行量化分析。政治、法律、社会、文化方面的因素不易量化，暂不作分析。

（一）经济要素指标

房地产业属于第三产业，它的发展对实现产业结构平衡和优化有重要的促进作用，而产业结构的总体状况对房地产发展空间规模起着制约作用。因此，选择“第三产业GDP贡献率”作为影响房地产投资的宏观经济要素。

金融业对房地产业的作用主要体现在筹集资金、促进资本集中、加速资本周转等方面。考虑到金融机构尤其是商业银行对房地产融资的重要性，选择“国内贷款”作为资金来源的重要衡量指标。

（二）市场供给指标

住宅是房地产投资最重要的产品形式，其供给量远远大于商业营业用房、写字楼等产品形式。住宅也是民生问题，国家对房地产业的调控正从“挤泡沫”转移到民生安居上来，改善群众居住条件是房地产业发展的根本目的。为此，选择“住宅投资额”作为房地产投资的重要指标。

住宅市场出现了普通商品住宅、别墅和高档公寓以及经济适用房为主的保障性住房的层次供应体系，为不同收入家庭实行不同的住房供应。经济适用房作为面向中低收入者的重要住房供应形式，具有市场化和政府保障的双重性质。为此，选择“经济适用房投资占住宅投资的比例”作为衡量经济适用房供给的重要指标。

房地产实际供应状况反映了房地产市场供应总量以及房地产业的竞争程度，房屋空置率过大的房地产市场也就存在着相当程度的竞争风险。为此，选择“房屋建筑竣工面积”作为衡量房地产市场供应量的指标。

（三）市场需求指标

市场需求是房地产投资影响因素中的主要内容之一，能够反映出市场对房地产项目的接受和消化程度，是房地产商回收投资并获取利益的根本出发点。为此，选择“商品房销售额”作为反映市场需求的指标。

居民收入水平实际反映了居民购买力的大小，它与房地产投资效益之间具有正相关关系。购买力增强将提升消费者的消费层次，产生对房地产市场的数量和质量的需求。由此，选择“城乡居民人民币储蓄存款年末余额”作为衡量有效需求的重要指标。

（四）成本要素指标

土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求剧增，直接影响城市房地产的开发进程，也就影响到房地产投资规模和房地产商的投资决策。由此，选择“土地开发投资”作为衡量土地要素的指标。

成本因素是房地产投资考虑的必要因素。成本关系到房地产项目的资金要求，并且影响投资项目的收益率。为此，选择“房地产开发每平方米造价”作为衡量成本因素的指标。

（五）其他要素指标

城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，带动着大量的住房需求，能够形成新的经济增长点。由此，选择“城镇化率”作为反映城镇化水平的重要指标。

二、研究方法的确定

灰色关联分析是根据灰色关联度的大小确定灰色关联序以判断指标因素影响大小的定量研究方法。运用该方法能够定量比较、描述系统因素随时间而相对变化的过程。其基本步骤是：

第一步：构造行为时间序列，确定参考序列X0（k）和比较序列Xi（k）。其中，k为时间要素，i为影响指标。

第二步：求各序列的均值像Xi′，得出比较序列相对参考序列的差序列Δi(k)。公式为：

第三步：求两极最大差M和最小差m。

第四步：求解各指标的关联系数γ0i(k)

第五步：得出灰色关联度。

三、实证分析

目前，东部沿海地区和国内一线城市的房地产竞争逐渐呈现白热化的态势，房地产资本正向西部地区和城市转移。然而，现阶段对西部地区房地产投资的评价和研究相对较少，缺乏充足的理论和决策依据。重庆市是西部唯一的直辖市，而且是统筹城乡综合配套改革试验区，出台了《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》，加之西部大开发和三峡库区建设持续、稳定地推进，这些历史机遇都将促使重庆成为新一轮房地产投资和房地产商争雄的热点区域。因此，我们以重庆市为实证研究对象。

以X1表示第三产业GDP贡献率（%）、X2表示土地开发投资 （万元）、X3表示房屋竣工面积 （万平方米）、X4表示城乡居民人民币存款年末余额 （亿元）、X5表示住宅投资额（万元）、X6表示城镇化率（%）、X7表示商品房销售额 （万元）、X8表示房地产开发每平方米造价 (元/平方米）、X9表示国内贷款 （万元）、X10表示经济适用房投资占住宅投资比例（%）。选取《重庆市统计年鉴》2001-2010年相关基础数据，运用灰色关联分析方法进行定量研究（计算过程略）。

通过均值像、差序列的计算，得出 M=1.5871，m=0.0017。根据公式求出各指标各年的灰色关联系数，如表1所示。分辨系数取0.5。进而得出各个影响指标的灰色关联度，如表2所示。

表1 重庆市房地产投资影响因素灰色关联系数

表2 重庆市房地产开发投资影响因素灰色关联度

从灰色关联度可以看出，10个影响重庆市房地产投资的指标，其影响程度依次为：1．住宅投资额;2．国内贷款;3．城乡居民人民币储蓄存款年末余额;4．商品房销售额;5．房地产开发每平方米造价;6.土地开发投资;7．房屋建筑竣工面积;8.城镇化率;9．经济适用房占住宅投资比例;10．第三产业GDP贡献率。

（一）经济要素的影响

作为房地产开发融资的重要来源，国内贷款继续制约着房地产开发投资。重庆的情况，此项关联度高达0.8865，在各项影响指标中排名第二。2010年，国内贷款就比上年增长75.99%。近年来，重庆市房地产资金来源包括自筹资金、国内贷款、利用外资以及以其他资金（含定金及预收款），而以其他资金为主。国内贷款虽然保持相对较低比重，却对房地产开发起着关键的作用。值得一提的是，银行贷款作为资金来源的主要部分，更是房地产开发重要的融资渠道。若房地产开发商不会利用银行信贷资金，完全依靠自有资金作为资金来源，就很难扩大投资规模。这点也反映着房地产开发商合理利用“财务杠杆”增加项目收益的投资策略。第三产业对GDP的贡献率反映第三产业增加值增量与GDP增量之比。2010年，重庆市第三产业GDP的贡献率比上年降低7.5个百分点，10年期间的平均数值仅为35.18%。与全国平均水平相比，重庆市第三产业的总体发展状况相对落后，仍需加大发展力度。该指标与房地产开发投资的关联度相对较低，仅为0.5980，排名最后。

（二）市场需求的影响

作为市场需求的衡量指标，商品房销售额与房地产投资的关联度为0.8038，排名第四。2010年重庆市的商品房销售额为2001年的17.16倍，反映出重庆房地产市场需求增长迅速。然而，2010年同比增长率比2009年降低了38.17%，反映了商品房销售市场理性回归的势头。重庆市城乡居民人民币储蓄存款年末余额一直保持稳定增长的态势，2010年比上年增长18.97%。这将会提升居民的消费层次和住房需求。城乡居民人民币储蓄存款年末余额作为反映城乡居民的有效需求和支付能力的一个重要指标，与房地产开发投资的关联度为0.8405，排名第三。

（三）市场供给的影响

房屋建筑竣工面积指标反映市场上房屋的新增供给情况，与房地产开发投资的关联度为0.7271，排名第七。2001-2009年，重庆市房屋建筑竣工面积逐年递增，2010年则有所下降，下降幅度为9.65个百分点。这也对应了上文提及的商品房销售市场理性回归的趋势。住宅投资额与房地产开发投资的关联度为0.9385，排名第一。重庆市住宅投资额占房地产投资的比重远高于办公楼和商业营业用房的投资比重，也呈逐年上涨的趋势，2007年以来一直稳定在60%以上，2010年达到67.36%。住宅是房地产投资的主要表现形式，住宅投资额的绝对数量和相对数量逐年扩大，适应居民对居住空间的不断需求，保证了住宅的供给。经济适用房投资占住宅投资比例与房地产开发投资的关联度较小，排名第九。近年来重庆市经济适用房的投资额总体上呈现增长的态势，但是，经济适用房投资占住宅投资比例却总体上呈现降低的态势，从2001年的10.17%变动为2010年的5.40%。与重庆市大量中低收入水平者的住房需求量相比，作为其主要供给方式的经济适用房总量明显不足。

（四）成本要素的影响

房地产造价是衡量开发成本最直接的指标。房地产开发每平方米造价与房地产投资的关联度为0.7910，排名第五。近年来，重庆市房地产开发造价稳定增加，开发成本的加大无疑对房地产投资会产生一定程度的抑制作用。土地开发投资与房地产开发投资的关联度为0.7905，排名第六。土地作为一种具有资源和资产双重属性的要素，受到其稀缺性的影响，对房地产投资会产生相当程度的制动作用，房地产投资很大程度上决定于土地开发投资。

（五）其他因素的影响

这里主要分析城镇化率的影响。随着城镇化的推进，会不断产生新的城镇住房需求，并进一步推动基础设施和市政公用的建设。它与房地产开发投资的关联度为0.6671，排名第八。2010年重庆市的城镇化率已达53%，处于城市化快速推进阶段。重庆市房地产业存在较大的区位差别，从全市来看，一小时经济圈房地产投资、供应、消售所占比例大，渝东北翼和渝东南翼房地产开发与消费水平相对较低。2010年，88.40%的投资、86.08%的竣工面积、79.30%销售面积、86.72%的销售额集中在一小时经济圈，其中，都市发达经济圈即主城区的相应数据为65.81%、54.38%、46.12%、63.34%。从 2010年与 2009年的结构对比情况看，主城区的投资、竣工和销售比例有所下降，说明主城区之外的区县房地产市场正逐步发展，这将会形成新一轮的投资热点区域。

四、对策建议

从灰色关联分析的结果，可基本确定重庆市房地产开发投资各个影响因素的作用次序。下面，提出三点建议：

（一）采用多元化的融资路径

重庆市房地产投资对国内贷款依赖性较大，意味着房地产开发在资金融通上有潜在风险，缺乏可持续性。房地产属于资金密集型行业，与金融业的有效结合成为房地产业发展的新方向和必然要求。房地产开发商应探索多元化的融资路径，如发展房地产投资信托基金，逐步弱化对银行贷款的依赖程度。

（二）促成住房梯度消费模式

重庆市城乡差距依旧较大，房价收入比偏高，供给结构存在不合理性。高档住宅供给过多，中低价位、中小套型的商品住房和经济适用房偏少，这也直接影响购房居民有效需求的形成。应调整商品住房的供应结构，增加中低价位、中小套型的普通商品住宅。同时，政府应继续有效地建立保障性住房供应体系，增加经济适用房和廉租房的供应总量，推动形成住房梯度消费模式。

（三）调整区域竞争格局

重庆市作为西部的山水园林城市，有着独特的地理优势。随着城市化进程的逐步加快，重庆的区域房地产结构也将随之发生变化。重庆房地产的发展服从“一圈两翼”的区域发展格局，将形成众多的区域性中心城市和房地产开发热点。为此，中小型房地产开发商应该转变竞争观念，在主城区竞争白热化的情况下，逐步向各区域性中心城市发展，开拓区县市场，逐渐淡出主城区，树立良好的品牌。

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[2]孟祥伟，金浩，刘静.基于灰色关联分析的旅游经济影响因素研究：以保定市为例[J].河北工业大学学报,2009（6）.

[3]刘思峰，党耀国，方志耕，等.灰色系统理论及其应用[M].北京：科学出版社，2010.

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F293.3

A

1673-1999（2012）11-0067-03

任智勇（1989-），男，重庆江津人，重庆工商大学（重庆400060）管理学院硕士研究生，研究方向为投资项目管理。

2012-03-23