次旦央宗

西藏大学，西藏 拉萨 850000

笔者在中国知网上搜索主题“居住权”，截至2023 年10 月31 日共搜索到2543 条结果。通过可视化分析，发现2001 年之前我国学界对于居住权制度鲜有关注，而2001 年之后学界开始对居住权制度有了更为积极的关注，相关研究文献呈现逐年缓慢上升的态势。值得注意的是，2020 年关于居住权制度的文献从2019 年的118 篇迅速增长至321 篇，并且2021 年同样以较快的态势增长至390 篇。这个查询结果显然与我国2021年1 月1 日起施行的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）有着密切的关联。《民法典》是我国第一部以法典命名的法律，被称为社会生活的百科全书，其中居住权作为新创设的一大亮点，对解决当前社会的各类住房问题、满足群众“住有所居”的美好生活需要具有划时代的意义，标志着我国居住权制度以法律的形式正式确立。

一、居住权的发展历程

“家是最小国，国是千万家。”自古以来，住房问题是事关群众切身利益的民生问题，也是国家的发展问题。居住权作为保障群众住房的权益，在我国经历了漫长而曲折的过程。2002 年，全国人大法工委公布的《关于〈中华人民共和国物权法〉（征求意见稿）的说明》提到了居住权的相关内容，但因争议过多，最终在2007 年颁布的《中华人民共和国物权法》（已废止）中删除了居住权的内容。直至2018 年居住权才又一次进入大众视野，在《中华人民共和国民法典（草案）》中对其作了相关规定。2020 年随着《民法典》正式审议通过，其中《民法典·物权编》第十四章中专门规定了居住权的相关内容，自此，居住权成为我国《民法典》的重要组成部分。

二、居住权的基础理论

（一）居住权的概念

居住权起源于罗马法，为了保障那些没有继承权又缺乏或丧失劳动力的人的生活需求，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。［1］受罗马法的影响，居住权被世界各国所普遍接受。居住权制度在我国设立时可谓一波三折，最终在《民法典》中规定了居住权制度，从此居住权制度以法律形式正式确立，成为我国《民法典》的一大亮点。

关于居住权的定义，学者们见仁见智，发表了不同的观点，但都普遍认为居住权是一种对他人住宅进行利用的权利。根据《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”①《中华人民共和国民法典》第三百六十六条。因此，所谓居住权是指居住权人即自然人，通过书面合同或者订立遗嘱方式取得的，对他人的住宅享有占有、使用的权利，属于我国用益物权的一种。居住权一般按照是否为当事人意思自治，是否为法律规定的内容，可以分为意定居住权和法定居住权。［2］

（二）居住权的特征

第一，目的的限定性。居住权的目的是满足生活居住的需要，而不包括用于生产经营活动；第二，主体的限定性，取得居住权的主体只能是自然人；第三，设立的无偿性。依据《民法典》第三百六十八条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”①《中华人民共和国民法典》第三百六十八条。，一般情况下，居住权的相关事宜是发生在家庭成员之间，基于亲情关系，因此原则上是无偿设立。但是，为了更好地满足生活居住的需要，也不能一律规定为无偿，需要依据双方当事人的意愿；第四，处分上的禁止性。依据《民法典》第三百六十九条规定，“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”②《中华人民共和国民法典》第三百六十九条。由此，居住权的行使只是为了满足其居住生活的需要，而不能用来牟利或转让给他人，居住权人死亡的，居住权就归于消灭，不能继承。

（三）居住权与其他权利的概念辨析

1.居住权与所有权

所有权和居住权这两项权利都同属于物权的范畴。但两者存在明显的区别。主要体现在以下几个方面：第一，权利内容不同。所有权是一种自物权，权利人不仅具有占有、使用的权能，同时也包含收益和处分的权能。而居住权作为用益物权的一种，只具有占有和使用的权能；第二，权利主体不同。当前法律对所有权的主体并没有限制规定，因此，所有权的权利主体是法律意义上的所有人，可以是自然人也可以是非自然人。而居住权的权利主体只能是在特定情况下，某些具有生活居住需要的自然人，而并不是法律意义上的所有人；第三，权利客体不同。所有权的客体既可以是动产，也可以是不动产。而居住权客体是不动产，即住宅；第四，居住权在一定程度上限制了所有权的行使。例如，当房屋所有人将设有居住权的房屋依法卖给第三方人时，房屋买卖人不得损害享有居住权人的合法权益；第五，权利的实现方式不同。所有权的权利实现方式是基于自己的不动产或者动产，对自己的不动产或者动产具有占有、使用的权利。而居住权的权利是以他人的房屋为实现条件，是对他人的房屋行使占有和使用的权利。

2.居住权与住宅租赁权

居住权和住宅租赁权虽然都属于针对住宅进行占有、使用，以满足生活居住需要的权利，但二者存在明显的区别，主要体现在以下几个方面：第一，权利性质不同。居住权属于物权范围中的用益物权，而住宅租赁权属于债权范围；第二，设立方式不同，居住权的设立方式可以是合同，也可以是遗嘱。并且以登记为居住权的成立要件，以及原则上实行无偿设立，若当事人另有约定，需要另行考虑。而住宅租赁权是基于租赁合同产生的合同债权，不以登记为生效要件；第三，权利主体不同。居住权的主体只能是自然人，住宅租赁权的主体可以是自然人、法人或者非法人组织；第四，权利内容不同。居住权的权利具有专属性，不能对外转让、更不能让人继承。同时，随着居住期限满或者居住权人死亡，居住权也随之消灭。而住宅租赁权作为债权可以转让、继承，租赁权人死亡的，住宅租赁权并不因此就消灭；第五，设立目的不同。居住权的设立目的是保障特定弱势群体的居住需要，因此一般实行无偿设立，而租赁权具有营利性，租赁权人需要支付一定的租金。

三、居住权的具体规定

我国《民法典》分为总则、分则与附则三部分，总共7 编内容。其中，居住权的相关规定在《民法典·物权编》的第十四章中，具体法条为第三百六十六条至第三百七十一条，总计6个法条，主要内容包括居住权的概念、设立方式、限制条件、消灭事由等，具体为如下：

（一）居住权的权利主体

《民法典》第三百六十六条将居住权的权利主体笼统地规定为居住权人，基于居住权的历史渊源和学界的看法，居住权的权利主体应当为具有生活居住需求的自然人。同时，法条明确规定居住权的权利客体是他人的住宅。

（二）居住权设立形式

《民法典》第三百六十七条规定需要通过签订书面合同的形式设立居住权，并对合同内容做出了必备条款和非必备条款的相关规定。其中，当事人的姓名和住所、住宅位置是合同的必备条款，而居住的相关条件和具体要求、居住的期限，以及解决争议的办法属于合同的非必备条款［3］。同时，第三百六十八条规定居住权的设立需要向登记机构申请办理登记，才能有效享有居住权，即居住权的生效必须以登记为要件。第三百七十一条规定居住权的设立也可以通过订立遗嘱的方式，但没有明确规定遗嘱方式设立的居住权是否需要登记。

（三）居住权的限制条件

《民法典》第三百六十八条、三百六十九条规定了居住权的限制条件。第一，居住权在原则上是无偿设立，但从尊重意思自治的角度出发，立法为双方自行约定设置居住权的形式保留了一定的空间；第二，居住权是为了特定群体的居住需求而设定，一般仅限于享有居住权的本人行使，不得再转让他人，更不能让他人继承，这是一种绝对的禁止。同时，一般情况下享有居住权的人不能将住宅出租给他人收取租金，但是若当事人与住宅所有人达成协议，则应当尊重当事人的意思，这是一种相对的禁止。

（四）居住权的期限和消灭事由

《民法典》对居住权的期限没有规定，因此应当由双方当事人自行约定。《民法典》第三百七十条规定居住权的消灭事由包括两种情形，一种是期限届满，期限届满后居住权人应当尊重房屋所有人意思，及时向房屋所有人返还房屋；另一种是居住权人死亡，若双方当事人没有约定居住期限，则居住权的消失以居住权人死亡为界限，直至居住权人死亡，居住权才会消灭。

四、存在的法律困境

（一）居住权的主体范围模糊

当前，我国法律中规定的居住权主体只涉及居住权人，对现实生活中实际居住人没有进一步规定。但是通常情况下，居住权人往往都是与家人共同居住，包括配偶、子女，甚至生活所需的服务人员。因此，仅仅规定居住权人享有居住权，而忽视相关人员的权益规定，显然不符合现实需求。同时，居住权主体是否包含法人或者非法人组织，也不明确。

（二）居住权的客体范围模糊

《民法典》将居住权的客体表述为“他人的住宅”，因此居住权的客体不包括商铺、办公楼等建筑物，仅限于“住宅”，这从侧面上反映了居住权的设立目的是“满足生活居住的需要”。但即使是“住宅”，对于“住宅”的具体范畴我国立法上并没有具体明晰的规定。其范围是否包含附属设施、能否仅就住宅的一部分设立居住权等这些问题都需要进一步明确解释。

（三）居住权的设立方式简单

从居住权的渊源来看，居住权可以通过意定和法定两种方式设立，但目前我国法律规定的居住权设立方式只有通过签订书面合同或者订立遗嘱的意定形式，而没有规定法定形式。意定形式虽然充分维护了当事人的意思自治原则，但是也忽略了现实中弱势一方往往处于被动地位的情况，例如未成年人和老年人的自我保护能力往往都较弱，很难通过意思自治有效维护自己的权益。因此，仅仅通过意定方式设立的居住权，无法全面保障弱势群体的权益，法定居住权的设立方式显然成为必要。与此同时，意定方式在现实中存在认定困难的情况，例如通过合同方式设立的居住权，其合同形式不够准确，居住权是否能够认定？而通过遗嘱方式设立的居住权，是否需要向登记机关登记，未登记的是否能够认定居住权？这些问题都需要进一步的解释［4］。

（四）居住权的消灭事由不全面

现实生活中单靠居住权期限届满、居住权人死亡这两种法律规定的事由并不能包含居住权消灭的所有事实情况［5］。例如从居住权的主体出发，居住权人主动放弃或者长期不行使居住权，还有居住权人因为滥用居住权权益、损害了所有人的基本权益时，需要如何处理？同时，从居住权的客体出发，如果“他人的住宅”因各种原因消灭，则基于“他人的住宅”而享有的居住权成为空谈。

五、完善《民法典》中居住权制度的建议

（一）完善居住权的主体范围

为全面保障居住权人的生活与居住需求，紧紧围绕居住权的设立初衷，应从我国实际出发，结合社会需要，适当扩大居住权的主体范围。因此，应增设法人和非法人组织为居住权的主体。与此同时，居住权人应享有与配偶、子女等家庭成员共同生活的权利，对于需要特殊照顾的居住权人，应享有与照顾其生活的家务人员共同生活的权利。但是，这些与居住权一起居住的相关人员，只能享有居住房屋的权利，并不能成为居住权人，其享有的共同居住权利随着居住权人的死亡而消灭。

（二）完善居住权的客体范围

当前我国法律并未将商业性房屋规定在居住权的客体范围内，但若居住权主体向法人、非法人组织拓宽的话，则居住权的客体也应一定程度上扩大至商业性用房领域。同时，“住宅”不仅指完整的房屋，也可以指住宅的部分领域或者附属设施，因此，居住权的客体范围不一定必须是完整的房屋，可以在住宅的一部分适当设立居住权，不仅有利于保障弱势群体的居住需求，更有利于房屋的充分、有效利用。

（三）完善居住权的设立方式

为全面保障弱势群体的相关利益，需要完善居住权的设立方式，增设法定居住权。所谓法定居住权，指的是依据强制性的法律规定而设立的居住权，法定居住权的设立方式能够依法赋予居住权人居住权。通过法定和意定两种设立方式的融合，可以更好地保障居住权人的生活需要和居住需要，更能督促相关人员依法履行义务［6］。同时，合同和遗嘱方式的意定居住权，需要进一步细化和完善相关法条，或者出台司法解释明确具体内容。

（四）补充居住权的消灭事由

从现实出发，目前还有很多事由导致居住权消灭，因此仅仅依靠期限届满、居住人死亡这两种事由无法满足当前社会复杂多变的现实情况，为维护法典的稳定性，应进一步考虑多方面因素，补充完善居住权的消灭事由。