□文/ 李冰鑫 李玲丽

（重庆文理学院 重庆）

［提要］ 房地产行业的高杠杆经营模式使得其偿债能力备受关注。本文选择金科股份作为研究对象，对其偿债能力指标进行分析评价，探讨影响其偿债能力的原因及提升路径。

房地产行业作为我国重要的经济支柱，对我国经济发展起着举足轻重的作用。高杠杆经营模式在房地产行业非常普遍，大部分房地产企业的资产负债率都高于70%，甚至部分企业接近90%，房地产企业需要大额度的债务资金来满足其资金需求并实现财务杠杆作用，但是如果企业经营方式和营销方式存在问题，将会面临较大财务风险，若资金链断裂，无法偿还债务，最终会导致企业破产清算，这使得房地产行业的偿债能力备受关注。

本文以房地产企业金科股份为例，对比龙湖集团，分析讨论金科股份的偿债能力及其提升路径。根据东方财富网、金科股份年报、龙湖集团年报整理金科股份、龙湖集团两家企业的偿债能力指标，如表1、表2 所示。（表1、表2）

表1 2017～2021年金科股份偿债能力指标一览表

表2 2017～2021年龙湖集团偿债能力指标一览表

一、短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业用流动资产偿还短期债务的能力，讨论的是流动资产和流动负债之间的关系，一般通过流动比率、速动比率及现金比率来分析评价。

（一）流动比率分析。流动比率是指流动资产与流动负债之间的比率，反映了一家企业使用流动资产偿还债务的能力。企业的流动比率越高，营运资本越高，偿还短期债务的能力越强。但是过高的流动比率又说明企业有现金、存货等流动资产存在闲置或没有充分利用的情况，形成企业资源的浪费。一般认为流动比率为2 时最合适，即流动资产是短期负债的两倍，表明在债务到期之前即使有50%的流动资产不能及时变现，也能够偿还所有的流动负债。

根据表1 可知，金科股份的流动比率逐年下降，2019年已经低于1.5，说明金科股份偿还短期债务的能力较弱。金科股份2018～2021年流动比率下降幅度分别是9.36%、6.45%、4.83%、4.35%。2018年流动比率下降主要是受当时流动负债中的预收账款的影响，预收账款上升幅度达到78%；2019～2021年这三年流动比率也呈下降趋势，但是下降幅度逐渐平稳，说明企业也在尽力去解决流动比率偏低这一问题，虽然效果不是特别明显。根据表2 可知，龙湖集团的流动比率在2018年上升到1.49后又略有下降，2021年较2020年没有发生变化。2017年、2018年金科股份的流动比率高于龙湖集团，但是金科股份的流动比率呈下降趋势，到2019年已经低于龙湖集团，说明金科股份的短期偿债能力略低于龙湖集团。

（二）速动比率分析。速动比率是指速动资产除以流动负债的比值，在流动资产中速动资产的流动性相对较好，是企业的流动资产减去存货以及预付费用的余额，一般采用的计算公式为“速动资产=流动资产-存货”，主要包括现金、交易性金融资产、应收款项等项目。速动比率是对企业流动比率的重要补充，可以和流动比率搭配用来衡量企业的短期偿债能力，用于分析评价流动资产可以立即偿付短期债务的能力。当企业流动资产中速动资产占比较低时，即使流动比率较高，但是由于流动资产的流动性较弱，企业的短期偿债能力同样不高；相反，如果企业流动资产中速动资产占比较高，即使流动比率不高，但由于速动资产的流动性较好，企业的短期偿债能力也可能比较强。

根据表1 可知，2017～2021年金科股份的速动比率维持在0.4 左右，波动幅度不大。一般企业的速动比率维持在1 左右是比较合适的，但是金科股份却远远低于合适值，可以看出金科股份流动资产的流动性不强，速动资产占比较小，但是这也比较符合房地产行业的状况。房地产行业普遍存在存货较多的情况，同时房地产行业在合同期会向顾客收取一定的押金，增加预收款项，导致流动负债上升，从而速动比率较低。2020年速动比率增长了0.03，经查阅金科股份年报发现，主要是因为2020年金科股份销售了一部分存货；2021年流动比率又下降了0.03，主要是因为2021年金科股份租金上涨，收取了大量预收款项，导致流动负债上升。在近五年速动比率没有发生较大幅度变化，说明金科股份流动资产中可以用于立即偿付债务的速动资产比例没有发生较大幅度变化，但是速动比率低于标准值1，说明金科股份短期偿债能力比较弱。根据表2 可知，龙湖集团的速动比率呈上升趋势，只在2019年回落了0.01，根据金科股份和龙湖集团2017～2021年年报可知龙湖集团在2021年卖出了一大批库存，导致速动资产增长，速动比率在不断提升，而金科股份则是在2021年收到了一笔巨额的预收款项，导致了企业的流动负债规模上升，从而其速动比率下降。金科股份需要进一步关注速动比率，因为其速动比率低于同行业企业，且远低于标准值1。金科股份速动比率偏低的原因与房地产行业经营方式有关，房地产行业普遍持有大量存货，房屋周转周期长，不利于变现，从而增加了企业的短期偿债风险。

（三）现金比率分析。现金比率是指企业持有的现金类资产与流动负债之间的比率。现金类资产可以是指货币资金，按货币资金与流动负债计算的现金比率，也称为货币资金率；另一种计算方法是按现金及现金等价物与流动负债计算，本文所使用是按现金及现金等价物与流动负债计算的现金比率。在企业的流动资产或速动资产中，现金及现金等价物的流动性最强，所以从稳健的角度看，用现金比率来衡量企业的短期偿债能力是最保险的。现金比率越高，企业的短期偿债能力就越强，但比例过高也代表着企业的流动资产没有被合理地运用，导致企业机会成本增加，通常认为现金比例大于20%比较合适。

根据表1 可知，金科股份的现金比率呈下降趋势，2021年只有11.45%。金科股份2017～2021年的现金及现金等价物分别为181.8 亿元、294.8 亿元、348.9 亿元、427.1 亿元、276.5 亿元，其现金及现金等价物先上升后下降，2021年现金及现金等价物出现了大幅度下降，下降了35.26%，根据年报显示，这主要是由于2021年企业的存货、应收款项增加，应付款项的余额减少，从而影响了现金及现金等价物的余额。2017～2021年流动负债分别为1，350 亿元、1，929 亿元、2，695 亿元、3，077 亿元、2，936 亿元，其流动负债先上升后下降，但是降幅较小，2021年只下降了4.58%。如果企业不能很好地控制存货、应收及应付款项，那么将会对企业的现金及现金等价物造成很大的影响。若企业的现金及现金等价物出现持续减少的情况，可能引起“黑字破产”，应给予足够重视。

根据表2 可知，龙湖集团的现金比率同样呈逐年下降趋势。根据龙湖集团现金流量表可知，龙湖集团2017～2021年的现金及现金等价物余额为782.6 亿元、770.1 亿元、989.8 亿元、881 亿元、869.9 亿元，其现金及现金等价物没有发生较大幅度变动，但是其2017～2021年的流动负债为1，775 亿元、2，498亿元、3，339 亿元、3，995 亿元、4，465 亿元，呈逐年上升趋势，是龙湖集团现金比率下降的主要原因。但是，龙湖集团的现金比率除2021年略低于20%，2017～2020年均高于20%，整体来说龙湖集团的现金比率接近标准值，其短期偿债能力比金科股份较强，从这个角度来看，龙湖集团的现金比率比金科股份要好很多，之所以会出现这样的情况，最主要的原因就是两家企业的存货，这些年龙湖集团一直在不断地消化存货，而金科股份的存货和应收款项都在不断地下降，这就导致了企业流动资金和流动负债的增长。

综上所述，金科股份2017～2021年短期偿债能力偏低，且略弱于龙湖集团。2017～2021年龙湖集团短期偿债能力指标略有下降，但基本平稳且靠近标准值，但金科股份短期偿债能力指标呈下降趋势，且流动比率和速动比率远低于标准值，造成这一现象的主要原因是金科股份的库存压力过大，库存周转率较低，需要很长时间才能实现流转。如果金科股份能够对存货和货币资金加强管理和运营，有望实现其短期偿债能力的提升。

二、长期偿债能力分析

企业对长期债务的承担和偿还能力被称为长期偿债能力，可以通过对这项能力的分析来发现企业资本结构存在的问题，以便及时进行改善，优化企业的资本结构。长期偿债能力一般通过资产负债率、所有者权益比率和产权比率来分析。

（一）资产负债率分析。资产负债率是指企业的负债总额与资产总额的比率，是综合反映企业长期偿债能力的重要指标，资产负债率能反映出企业资产对负债的保障程度，用于衡量企业运用债务资金开展业务活动的能力，同时可以反映债权人放贷的安全程度。一般认为资产负债率为50%时比较合适，有利于企业平衡风险和收益；资产负债率若大于100%，说明借款企业已经资不抵债，被视为达到破产警戒线。

根据表1 可知，金科股份的资产负债率呈下降趋势，从2017年85.79%下降到2021年的79.07%，虽然资产负债率仍然在80%左右，但是房地产行业属于高杠杆行业，普遍存在资产负债率较高的情况，大部分房地产企业的资产负债率都高于70%。对于一般企业来说这属于高负债率，这会使得企业的财务风险出现上升，会给企业未来的发展带来严重的经济负担。如果企业在经营中资金一时供应不上，可能会使得企业的资金链发生断裂，从而出现破产清算的可能，给企业未来的发展带来不利影响。金科股份近五年逐渐控制债务资金来源，资产负债率呈下降趋势，说明企业在尽力去解决当前的问题。近几年，金科股份不断扩张，造成了大量资金外流的情况，然而企业资金回笼的速度却很慢，因此需要大笔的融资。此外，企业还受到最近几年宏观经济形势的影响，2019～2021年发生的疫情导致市场经济并不乐观，对房地产行业造成了较大影响。为了减少金融负担，金科股份应该进一步减少资产负债率，使其达到适宜的比率。

根据表2 可知，龙湖集团的资产负债率呈上升趋势，到2021年接近75%。金科股份的资产负债率呈下降趋势，到2021年接近80%。这两家企业之所以会发生这种情况，是因为他们现阶段所处的行业状况，房地产行业的投资费用很高，存货周转速度很慢，负债也很高，这种情况是正常情况。近几年龙湖集团出现上升的趋势，主要是由于企业不断地增加负债总额，2021年合约负债达到4，465 亿元，相比2017年增长幅度达到150%。2017～2019年金科股份的资产负债率远超标准值，同时也远超龙湖集团，达到80%以上，说明金科股份在这几年有较大的财务风险，但是金科股份在后疫情期间也采取措施希望改变现状，2021年金科股份短期借款下降了54.98%，长期借款下降了21.41%，应付债券下降了35.97%，负债总额下降了4.58%，股东权益上升了5.76%，可以看出金科股份在努力改善其资本结构。

（二）所有者权益比率分析。所有者权益比率是指企业的所有者权益占资产总额的比率，能够表明企业中有多少的资金来源于股东的投入，所有者权益比率和资产负债率之和为1。所有者权益比率越高，则资产负债率越低，说明企业资产来源于股东的投入越多，企业偿还债务的能力越强。所有者权益比率同样能反映企业对债权人利益的保障程度。当企业面临经济困难的时候，可以保护所有者的权益，这也会让所有者加大投资。近年来，金科股份在提高负债比例，希望能吸引到更多的投资人，从而实现财务杠杆作用，利用现有资金赚取更多的资金，说明金科股份正在改变经营模式，从而实现利益最大化。

根据表1、表2 可知，近五年金科股份的所有者权益比率相比龙湖集团稍低，两家企业的所有者权益比率呈现不同的变动趋势，金科股份呈上升的趋势，从14.21%上升到20.93%，而龙湖集团呈下降趋势，从29.27%下降到25.34%。2017年龙湖集团的所有者权益比率较高，超过标准值，表明企业的财务风险较小，但是没有利用好财务杠杆的作用，使得股东财富最大化。龙湖集团在2018～2021年一直在调整企业的结构和运营模式，让所有者权益的比例一直在下降，一直到了2021年，已经接近了行业的平均水平。金科股份2017年的所有者权益比率偏低，这会加大企业的金融风险，使企业的处境变得更加艰难，稍有不慎，企业就有可能面临破产的危险。最近几年，金科股份一直在努力增加所有者权益，提高所有者权益比例，以提升其应对长期偿债风险的能力。

（三）产权比率分析。产权比率是指企业的负债总额与所有者权益总额之比，反映了从债权人借入的资金与所有者提供的自有资金的相对关系。产权比率是评价资本结构合理性的重要指标。产权比率可以反映企业清算时所有者权益对债权人利益的保证程度，产权比率越低，表明企业所有者权益对负债偿还的保障程度越高，长期偿债能力越强。产权比率越高，偿债风险越高，越不利于投资者的长期投资，也会减少新的投资者进入企业。

根据表1、表2 可知，金科股份的产权比率呈下降趋势，从6.04 下降到3.78，而龙湖集团的产权比率呈上升趋势，从2.42上升到2.95。整体来看，龙湖集团的资本结构较为平稳，没有发生较大程度变动；而金科股份的产权比率逐渐下降，可以看出金科股份在不断转变融资模式，减少负债，增加所有者权益，这也利于企业长期的发展，但是从总体上看企业的长期偿债能力还是比较弱，企业有较大的偿债风险。一家企业想使得财务结构稳健，需要降低产权比率，自有资金对借入资金的保障程度越高，企业的偿债能力越强，则所面临的风险就越小。

综上所述，金科股份近五年的长期偿债能力偏低，且较弱于龙湖集团。虽然金科股份已经采取一定措施加以应对，如增加投资者投入资金等，取得了一些进展，但从整体上看，金科股份的长期偿债能力不容乐观，企业的融资方式还有待于进一步的改进。

三、金科股份偿债能力存在的问题

（一）存货积压，资金周转速度慢。金科股份速动比率偏低主要是受企业的存货影响，存货周转速度慢，导致存货积压严重，从而增加了企业的管理成本。金科股份的存货在流动资产中的占比呈下降趋势，但存货占比始终较高，存货占流动资产的比重超过了70%，金科股份的流动资产中速动资产较少，变现能力较差，企业投资的资金不能及时收回，资金周转缓慢，同时还会增加企业的管理费用，进一步使得企业的经营成本上升。当然房地产行业存货积压是一个很常见的现象。龙湖集团存货占流动资产的比重虽然均比金科股份低，但是仍然高于60%。事实上，金科股份存货积压远超行业平均值，这也会增加企业的偿债风险，致使企业偿债能力偏低。如果不能实现对资金的高效利用，那么库存的规模超过了一定的程度，就有可能出现破产和清盘的危险。

（二）负债期限结构不合理，短期偿债压力大。根据表1、表2 可知，龙湖集团流动负债占负债总额的比重比较平衡，保持在69%左右略有浮动，但是金科股份的流动负债占负债总额的比重变化较大，基本呈上升趋势，2017年流动负债占负债总额的比重已经达到69.17%，到2021年达到82.22%，上升了13.05%，高比例的流动负债给公司带来很大的短期偿债风险。根据金科股份2021年年报可知金科股份2021年合同负债为1，246 亿元，其中期末公司账龄超过一年的合同负债余额为423.7 亿元，主要为尚未交付结算的预收房款。同时，金科股份还存在大量银行短期借款，举借短期借款虽然可以解决企业短期资金需求，但是短期借款的期限短，偿债压力较大，所以债务资金期限结构合理安排显得尤为重要，在符合资金需求的基础上，应尽可能平衡债务资金结构，合理安排短期借贷资金和长期借贷资金的比例，不过，企业想要获得长期贷款，相应程序较为复杂，而且企业的信用也要足够好。

根据表1 可知，金科股份的资产负债率和产权比率虽然呈下降趋势，但是资产负债率较高、产权比率较低。这与企业的资金筹集方式密不可分，金科股份的负债过重，其资产负债率在80%左右。房地产行业需要大额的资金作为投资成本，但是投资成本的获取方式多样，不一定是通过借款的融资方式，可以根据企业目前的状况，增加投资者的投入，能够利用债权人的资金来实现企业的利益，从而能够降低企业的财务风险，降低偿还债务的压力。

四、金科股份偿债能力提升路径

（一）减少企业存货，提高速动比率。企业想要提高偿债能力首先需要做的就是增加企业的销售，通过改变销售渠道，扩大市场份额，销售更多的商品才能实现资金的大量流入，减缓存货积压问题，这样才能减少企业的经营风险。近年来，金科股份的库存一直在不断地增加，尤其是2018～2019年，存货的增长幅度达到33%，极大地影响了企业的营收状况。企业想要减少库存，就需要改善销售方式，扩大企业的销售渠道，成立一个优质的销售小组，从而减少企业的存货。另外，企业也需要提升自身产品的质量，这样才能更好地吸引广大消费者，提高市场竞争力，获得更持久的收益，最终获得良好的预期利润和稳定的发展前景，并从根源上降低企业发生财务风险的可能性。

（二）控制流动负债占比，完善融资渠道。对于房地产行业来说资金是至关重要的，因为房地产行业前期需要大额投入，这些成本远远高于其他行业，因此企业需要根据自身的发展战略制定合理科学的融资方式，顺应市场发展。金科股份想要提高偿债能力，控制流动负债迫在眉睫，减少流动负债，降低负债总额，从而提升流动比率、速动比率，同时降低资产负债率，才能降低企业的财务风险，减轻企业的偿债压力。首先，应着力提高盈利能力，对产品的质量和营销方法进行改进，与此同时，企业还需要将企业的市场份额进行扩大，从而吸引到更多的消费者，这样就可以提高企业的销售收入，减轻企业的资金压力。其次，适当控制银行借款，因为银行借款不仅利息高，而且程序复杂，可以考虑发行债券或者股票获取资金。最后，合理控制合同负债，合同负债主要包括房地产企业收取的房屋预售款，缩短房地产开发周期，可以有效减少合同负债。

要想降低企业的偿债压力，就必须要通过企业的持续努力，以企业目前的情况和今后的发展计划为基础，制定出相应对策，让企业能够在不同的区域之间展开合作，从而扩大各个地区的市场份额。