陈 鑫 赵 凯

（中央财经大学 北京 100098）

随着我国经济的快速发展，房地产行业逐渐成为推动经济增长的重要引擎，一直受到广泛关注。面对当前新形势下的经济环境，我国房地产市场所面临的金融风险不容忽视。首先，房地产作为我国经济的支柱产业，其在促进经济增长、带动消费、吸纳就业等方面发挥着不可替代的作用。随着城市化进程的加速，住房成为人们生活的基本需求，对于保障居民的居住权益具有重要意义。同时，房地产行业还与国民经济相互关联，贡献了大量的经济收入和税收。因此，房地产市场的稳定和健康发展，对于经济持续增长和社会稳定具有重要意义。

然而，随着经济结构调整和市场变化，房地产金融风险已经成为一个备受关注的话题。从房地产市场本身来看，泡沫化风险、杠杆化风险和市场风险逐渐凸显。泡沫化风险主要表现为过度投资和价格波动，使得市场出现了较大的不稳定性和不确定性。而杠杆化风险则由于高比例贷款和信贷风险等因素引起，增加了金融体系的脆弱性。此外，市场风险也在一定程度上制约着房地产市场的发展，需求的下降和库存的过剩导致市场供求失衡，进一步加剧了金融风险的可能。为了防范房地产金融风险，必须采取一系列措施，推动经济结构的优化与转型，实现经济的可持续稳定发展。

一、房地产金融与房地产业

（一）内在逻辑

房地产金融是指通过信贷和资本市场，为房地产开发和投资提供资金支持的金融活动。房地产业则是指土地开发、建筑施工、房地产交易等一系列与房地产相关的产业。两者密不可分，相辅相成，共同推动着经济发展。其中，房地产金融以金融手段为房地产业提供资金支持和风险管理，在实现经济增长和优化资源配置方面发挥着重要作用。房地产金融通过提供各类金融产品，如房屋贷款、抵押债券等，满足了房地产企业和购房者的资金需求。这种金融供给直接影响着房地产市场的稳定发展，进而对整体经济增长产生着深远的影响。

房地产金融与房地产业之间的联系不仅局限于资金的输送，它还在风险管理方面发挥着重要作用。随着房地产市场的快速发展，房地产金融不仅需要适应市场需求，同时也需有效防范金融风险。涉及诸如信贷风险、流动性风险及宏观经济波动，对房地产金融系统的冲击等方面。因此，房地产金融机构需要通过合理的风险管理措施，包括风险评估、监管政策和风险防范措施等，以确保金融系统的稳定运行。

（二）现状审视

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，房地产业作为重要的经济支柱，对于促进经济增长和社会稳定具有举足轻重的作用。近年来，为确保房地产业的稳定发展，全球各国均竞相调低贷款利率，既能刺激经济增长，又能引导贷款消费。尽管此举有助于推动国内生产总值的增长，但也暴露出明显的副作用，尤其在个体和小微企业贷款领域，很多针对实体经济的支持贷款转向房地产市场，助长了房地产市场投机行为，无形中推高了房价，导致房地产泡沫化，往往容易产生系统性金融风险，幸而政府及时介入，才趋于稳定发展。我国提出了“房住不炒”的战略，通过限购、限贷等调控手段抑制投资投机需求，保障房地产市场稳定和居民财富安全。然而，由于综合因素影响，同时也面临着一些挑战，房地产金融领域仍面临着多重风险。房地产金融与房地产业之间存在着深层次的联动关系，这种关系构成了一个复杂的关系链，一个环节出现问题很可能引发整个系统性风险。因此，对房地产金融与房地产业的审视应更加深入、系统地进行研究，以制定有效的防范措施，从而确保金融体系的稳定运行和经济的可持续发展。

二、房地产金融风险的主要类型

（一）系统性风险

系统性风险是指当房地产市场出现大规模波动或崩盘时，可能会对整个金融系统产生连锁反应和不可预测的负面影响的风险。首先，房地产市场本身的系统性风险源于其作为金融市场重要组成部分的地位。由于房地产交易的特殊性，当市场价格波动较大或发生剧烈变化时，将产生连锁反应，进而影响国内外其他金融市场的稳定。其次，金融机构与房地产市场之间紧密的联系，增加了系统性风险的传导和扩大概率。最后，宏观经济环境的变化对房地产金融系统的稳定性产生重要影响。宏观经济因素如通货膨胀、利率上升、经济衰退等，以及政府政策的调整，都会对房地产市场产生重要影响。

（二）信用风险

信用风险是指借款人在偿还债务过程中出现付款能力不足的风险。在我国房地产市场中，信用风险主要表现为开发商无力偿还债务，导致贷款违约和坏账率的上升。当前，部分房地产开发企业的高杠杆运营、资金链紧张及市场调控政策的变化，都增加了信用风险的暴露性。特别是在经济下行压力加大、市场竞争加剧的背景下，房地产企业面临融资困难，使得信用风险进一步加剧。

（三）市场风险

市场风险是指由于市场价格波动引起的投资价值损失的风险。在我国房地产市场中，市场风险主要来源于房屋价格的剧烈波动。当前，我国房地产市场存在着价格过高的隐患，一些城市的房价连年上涨，容易形成泡沫风险。随着政策引导和楼市调控政策的加强，房价增速有所放缓。这种房价波动会直接影响购房者和投资者的预期和决策，从而对市场形成推动作用。如果价格过快上涨或出现大幅度下降，将引发市场短期供需波动，增加市场风险的产生。

（四）流动性风险

流动性风险是指资产在市场中难以快速变现，或者借款人无法及时获得资金的风险。在房地产市场中，流动性风险是由多种因素导致的。当前，我国经济增速回落、金融去杠杆进程不断推进，会对房地产行业的流动性造成压力。经济下行导致购房需求减少，房地产市场销售不畅，从而影响房地产企业的现金流。当市场信心受挫或市场调控政策收紧时，投资者可能会纷纷撤离房地产市场，导致市场流动性紧张。

三、房地产金融风险的主要影响因素

（一）基层银行发放房地产贷款操作风险

基层银行是我国金融体系与非金融企业和个人直接接触的机构，其信贷投放对于房地产市场具有重要影响。首先，基层银行在发放房地产贷款时存在信息不对称和信息不完整问题，难以准确评估借款人的还款能力和抵押物价值，容易出现对不良信贷进行追加扩张的情况，从而增加了金融风险的发生概率。其次，基层银行的内部风控机制和流程管理可能存在不足，忽视监管要求和内部控制规范，容易导致信贷投放规模过大、风险集中度过高等问题。最后，一些基层银行面临较大的利益诱惑，从而投放贷款过度或不合理，可能对银行自身和整个金融系统带来潜在的金融风险。

（二）房地产开发企业高负债经营

由于房地产行业的特点，房地产开发企业往往需要大量的资金用于购买土地、项目开发和建设等环节。然而，一些企业过度借债、过度扩张及高风险运营模式，增加了金融风险的发生概率。首先，部分房地产开发企业存在较高的负债率，增加了还款压力，甚至可能无法按时偿还本金和利息，从而导致企业破产风险和金融机构的信贷风险放大。其次，房地产开发企业过度依赖借款的盲目扩张和投资决策，忽视市场风险的存在。最后，房地产开发企业忽视盈利模式和现金流管理问题，在市场供应超过需求或政策调控导致销售放缓的情况下，企业现金流紧张，增加金融风险的发生概率。

（三）部分房地产市场过热

虽然政府采取了一系列调控举措，如限购、限贷和调控土地供应等，但一些城市的房地产市场仍存在价格上涨过快、投机炒房等现象，从而导致金融风险的产生。首先，市场价格过快上涨，会导致开发商过度投资和购房者负债过重。其次，部分房地产市场存在多头融资和杠杆效应而放大风险。最后，部分市场参与者追逐短期收益，进行投机性操作，可能导致金融风险的扩大。

四、新形势下房地产金融风险有效防范措施

（一）制定科学合理的房地产发展战略

制定科学合理的房地产发展战略，需要通过多方合力，采取一系列创新而富有前瞻性的措施确保房地产市场的可持续发展。

首先，制定科学合理的房地产发展战略的核心是回归市场本质和合理引导市场行为。通过建立健全的市场机制，强化房地产市场的自律性和稳定性，引导合理的投资和供需平衡。同时，要注重推动房地产市场的结构调整，逐步实现房地产行业由以“量”的增长为主导转向以“质”的提升为主导。

其次，制定科学合理的房地产发展战略需要充分考虑金融因素。包括加强金融管控，规范房地产金融市场的运作，防范金融风险。重点是加强对房地产金融机构的监管，增强金融机构的风险防范意识和风险管理能力。

最后，制定科学合理的房地产发展战略要与宏观经济政策紧密结合。要与国家发展战略衔接，从宏观层面上优化调整房地产政策，综合考虑国内外经济形势和需求变化，灵活应对宏观经济波动，确保房地产市场稳定和经济持续增长。

（二）构建完善的金融风险监测体系

第一，强化数据采集和分析能力。包括建立健全的金融风险监测指标体系，及时收集、汇总和分析与房地产金融相关的数据。通过有效利用大数据技术和人工智能等先进技术手段，可以深入了解市场动态，发现风险信号，并及时采取有效措施。

第二，加强对房地产金融机构的监管和评估。监管机构应设立专门的部门或机构，负责监测和评估房地产金融机构的风险状况。包括对房地产金融机构的资金流动、借贷行为、风险暴露以及涉及的金融产品等进行综合评估，提前发现可能存在的风险隐患，并及时采取监管措施加以处置。

第三，促进信息共享和沟通合作。监管机构、金融机构和相关市场参与者之间应建立信息共享平台，加强沟通和合作，共同参与金融风险监测和预警工作。通过加强信息披露和透明度，有助于消除不确定性和不对称信息，增强市场参与者的风险意识和风险管理能力。

（三）建立企业与个人信用制度

首先，建立完善的企业信用制度对于防范房地产金融风险具有重要意义。一方面，应加强对房地产开发企业的信用评价和监管。对于信用不良的企业，应采取相应的监管措施，限制其房地产开发和金融活动，以减少不良影响对整个市场的扩散。另一方面，还应加强对购房者的信用评估和管理，严格审核购房者的信用记录和还款能力，并建立黑名单制度，限制失信购房者的房地产交易和金融活动。

其次，建立个人信用制度是防范房地产金融风险的重要方向。个人在购房和房地产融资中的行为和还款情况也直接关系金融风险的发生。因此，应建立健全个人信用评估和管理制度，加强对个人信用记录的采集和管理，提高个人信用信息的共享和使用效率。同时，借助技术手段如大数据和人工智能，对个人信用进行预测和风险分析，提前识别潜在的风险。

最后，建立企业与个人信用制度还需要法律法规的支持和监管的配套举措。相关部门应及时发布和修订相关规定，明确信用制度的原则、操作细则和责任分工，确保信用制度的公正性和可靠性。

（四）创新金融渠道

首先，创新金融渠道包括引入金融科技企业，推动互联网金融的发展，推进房地产投资信托基金等创新金融产品的发行，支持房地产信托贷款等金融工具的创设。通过这些新的金融渠道，可以增加融资来源的多元化，降低对传统银行贷款的依赖性，使房地产行业在融资方面更加灵活。

其次，创新金融渠道包括积极探索房地产投融资模式的创新。例如，引入房地产众筹平台，通过广泛的社会参与，实现房地产融资的分散化；推动房地产产业链金融服务发展，为房地产开发企业提供全方位的金融支持；促进房地产资产证券化，将房地产资产转化为可交易的金融产品。

再次，创新金融渠道需要加强监管和风险防范。相关监管机构应加强对创新金融渠道的监管和评估，确保其合规经营和风险可控。同时，应加强对新型金融业务的风险评估和监测，及时发现和处置潜在的风险隐患。

最后，创新金融渠道还需要与实体经济的发展相结合。通过金融支持和创新，促进房地产企业和相关产业链上下游的协同发展。例如，金融机构可为房地产供应链提供融资支持，促进房地产企业与建筑材料、家居装饰等产业的深度合作，推动整个产业链的优化和提升。

五、结语

在当前新形势下，随着我国经济结构转型和金融改革的推进，房地产金融与房地产业之间的关系面临着新的挑战与机遇。本文针对新形势下我国房地产金融风险与防范问题，从多方面对防范策略进行探究。

首先，房地产金融风险对于国家经济产生重大影响。作为我国经济的支柱产业，房地产行业的稳定发展直接关系到经济的持续增长和社会稳定。加强对房地产金融风险的研究和防范具有重要的现实意义。其次，健全的风险防范措施对于保障房地产市场稳定发展至关重要。为了有效应对房地产金融风险，需要加强宏观调控和金融监管，进一步深化改革。同时，健全金融体系、规范金融业务，可以加强金融系统的稳定性和抗风险能力，提高银行业对房地产金融风险的应对能力。再次，房地产市场稳定发展需要走一条多元化的道路。通过采用区域差异化的调控手段和政策适应性的措施，可以有效解决不同地区所面临的房地产金融风险问题。最后，重视经济结构的再平衡也是关键。鼓励消费升级、促进居民收入增长等措施，推动经济结构的优化与转型，减少房地产市场波动性对经济的负面影响，实现经济的可持续发展。

总之，新形势下我国房地产金融风险与防范探究具有重要的学术和实践意义。要解决房地产金融风险问题，政府、金融机构和市场主体需共同努力，加强合作，形成全社会共识，共同应对房地产金融风险，推动我国房地产市场的健康稳定发展。未来，应继续加强对房地产金融风险的研究和防范，并在政策制定和监管层面做出相应的调整和改进，确保我国房地产市场的稳定和健康发展。