钟苏娟，黄贤金

（南京大学地理与海洋科学学院，江苏 南京 210023）

市场一体化是与市场分割相对的概念，城乡建设用地市场一体化也即逐步消除市场分割壁垒的过程，是构建城乡统一建设用地市场的必经路径与主要内容[1]。自中共十七届三中全会首次明确提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”以来，城乡建设用地市场的一体化被提上政策议程，也在多地的试点实践中取得实质性进展。2022 年4 月，中共中央、国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，重申健全城乡统一土地市场目标，城乡建设用地市场一体化再度成为关注焦点。但在现实中，由于二元土地市场的路径依赖、集体经济组织发育不足及上位法中缺乏具体指导等因素，城乡建设用地市场的一体化依然面临诸多困境[2-3]。如何科学、直观地定量测度城乡建设用地市场一体化的特征及趋势成为实践中亟需解决的问题，对认识和构建城乡统一土地市场具有重要意义。

既有城乡建设用地市场一体化研究以定性分析为主，学者围绕城乡建设用地权能平等[3]、增值收益分配公平[4]以及市场规则体系统一[5-6]等开展了诸多理论探讨。随着集体经营性建设用地入市的合法化，集体建设用地市场的培育与转型成为关注焦点[7]。在此背景下，为数不多的定量研究一部分侧重分析集体经营性建设用地入市对国有建设用地市场的影响[8-9]，另一部分则集中于对各地集体经营性建设用地入市绩效的评价[10-12]。其中，地价是判断城乡建设用地市场发育程度及运行状况的核心指标，集体建设用地在不同交易方式下的规模、频次等也常被作为区域间城乡建设用地市场一体化成效比较的主要依据[2,10,13]。但现有研究对城乡建设用地市场一体化的直接测度依旧缺乏，基于集体建设用地市场发育程度的间接测度由于在实证前预设了市场分割的存在，在逻辑上也存在结果与前提循环论证的不足。

价格法是区域经济学中测度市场整合程度的主流范式，在地方市场、商品市场以及国内外贸易市场的一体化分析中应用广泛[14-15]。但由于较难剥离距离、基础设施、信息传递等其他非制度性因素带来的分割效应，其测度的精准性颇受质疑。近年来兴起的自然实验法可通过构造对照组弥补价格法的既有不足，已有研究基于空间相邻的自然实验设计，验证了不同尺度市场分割效应的存在，并通过地块配对后的价格指数进一步实现了市场分割效应的量化与分解[15-16]。在城乡建设用地市场一体化量化分析中，也有学者运用倾向得分匹配法成功剥离了地块属性及区位等非产权因素对地价的影响，为实现不同产权地块的可比提供了方法借鉴[10,17]。但其多以匹配模型中的回归残差或处理效应作为城乡建设用地市场一体化水平的主要依据，本质上依旧是对市场分割效应的验证而非直接测度，且对区域市场环境差异的考虑不足也可能使得地区间的市场供需差别混杂在价格离差中，影响研究结论的准确性。

综上现实与理论背景，本文以浙江省德清县与广东省南海区为典型案例，基于两地2015—2020 年城乡土地市场交易数据，在对比不同区域土地产权市场分割效应差异的同时，将倾向得分匹配的“反事实”框架引入价格法中，探索实现对两地城乡建设用地市场一体化水平的定量测度与空间格局分析，以期为科学认知城乡建设用地市场发育现状及评估城乡建设用地市场一体化绩效提供参考。

1 理论分析与研究思路

制度是市场分割的主要来源之一，商品价格是表征市场整合程度的重要指标[18]。依据区域经济学中的“一价定律”及“冰川成本”理论，当市场中的要素流动不存在任何制度性障碍时，同质商品的价格最终也将趋同或在无套利区间内波动[14,19]。对以权益表征价格的土地而言，国有建设用地与集体建设用地权能的不对等是城乡建设用地市场一体化面临的主要制度壁垒，由此带来的城乡地价差距也被视为建设用地市场分割的主要表现[13,20]。结合土地的位置固定性及区位在地价形成中的重要作用，“同地同权同价”被作为城乡建设用地市场一体化的核心内涵与重要方向，认为相同地块属性及区位条件下的国有建设用地与集体建设用地应当拥有同样的收益地价或市场地价[5,21-22]。

按照这一思路，本文以不同产权建设用地的价格差为城乡建设用地市场一体化的主要依据。其内在逻辑为，如果市场一体化程度越高，那么地块属性及区位特征相似的国有建设用地与集体建设用地价格越相近；反之，如果二者价格差异较大，则意味着不同产权建设用地市场之间仍存在明显的制度性壁垒。考虑到现实中除产权外在地块属性及区位上具备可比性的“同质地块”较难寻得，土地产权的平等性也难以量化，本文以土地产权性质为处理变量构建了“反事实”的研究框架，通过构建协变量平衡的匹配样本，实现建设用地除产权外其他特征可比的自然实验效果。在此基础上，进一步结合价格法对比实验组与对照组的价格差异，实现对城乡建设用地市场一体化的定量测度。

为优化匹配效果，研究首先基于传统OLS回归与时空地理加权回归（GTWR）对产权及其他可能影响城乡建设用地价格的关键变量进行了初步识别与分析。随后，依据土地产权性质分别设置实验组与对照组开展倾向得分匹配，在对比分析市场分割效应及其区域差异性的同时依据匹配得分筛选得到不同产权的相似地块。最后，以匹配地块的相对价格差确定城乡建设用地市场的分割情况，并由此构建城乡建设用地市场一体化指数。

2 研究方法与实证模型

2.1 地价影响因素分析

（1）特征价格模型。特征价格模型是基于消费者选择理论，通过均衡市场中买者与卖者的实际互动报价推断异质性商品价值的方法，在房地产及城市经济领域应用广泛[23]。对于土地这一并非劳动生产物的特殊商品而言，其在本质上并无价值，也无法以成本推断具体价格，土地的市场价格本质上是地租的资本化，受市场供需影响较大且异质性明显，适用于特征价格模型分析[20,24-25]。以该模型为基础，本文以土地单价为因变量，综合参考《城镇土地估价规程》与既有研究成果分别选取代表地块特性及区位特征在内的9个变量为自变量[9,13,21]，构建地价影响因素模型如下：

式（1）中：Pi为单位面积土地价格（price）；α0为常数项；Xij为第j个表征i地块特性的地价影响因子，主要包含表征地块特性的产权性质（property）、交易方式（trans）、规划用途（type）、面积大小（size）和使用年限（time）；Zik为第k个表征i区位特征的地价影响因子，代表与镇中心的最短距离（diszc）、与客运站的最短距离（disrd）、与火车站的最短距离（disrl）、与河流的最短距离（disrr）；β、γ为回归系数；ξi为误差项。

（2）OLS回归与时空地理加权回归。为估算影响城乡建设用地价格的关键变量，以混合OLS方法为基准构建线性回归模型，考虑到地价在时空上的非平稳性，进一步引入时空地理加权回归（GTWR）模型分析[26]。为保证数据的平稳性同时减少数据的异方差，研究对分类变量以外的所有变量都进行了对数化处理，得到具体运算模型如下：

式（2）—式（3）中：（ui，vi，ti）表示地块单位i的时空坐标，分别代表经度、纬度以及年份；α0（ui，vi，ti）为截距项；其余变量含义与式（1）一致。

2.2 倾向得分匹配

匹配法可通过构建协变量平衡的匹配样本达到“反事实”的自然实验效果，可为从价格差异中单独分离出产权影响以及寻得除产权外其他特征可比的一组国有建设用地与集体建设用地提供支撑[27]。按照寻找反事实的方法可将其分为协变量匹配与倾向得分匹配两类，其中倾向得分匹配可通过估计处理变量的影响因素方程，把多维控制变量降成一维的倾向得分值，更适用于本文问题[17]。据此，以产权性质为处理变量，令集体经营性建设用地 = 1，国有建设用地 = 0，将影响地价的其他因素作为协变量，构建倾向得分匹配函数如下：

式（4）中：LP代表地价；property是土地产权性质；Xij含义与式（1）一致。PScore代表地块归属于不同产权的概率，也即倾向值，在PScorei，1，match≈PScorej，0，match时，有Xi，1，match≈Xj，0，match，此时的i与j分别为国有建设用地以及集体经营性建设用地数据集中地块性质以及区位条件相似的配对地块。

2.3 相对价格法

价格法在当前的市场分割测度中应用广泛，其主要依据为同质商品在不同地区价格比的方差，以相对价格波动范围的收窄表征市场整合程度的提高[14,16,28]。借鉴PARSLEY与WEI的做法[19]，本文将经过倾向得分匹配后的集体建设用地与国有建设用地的相对价格比方差作为评定市场分割的标准，结合土地市场特性修正后构建城乡建设用地市场一体化指数（URij）如下：

式（5）中：i、j分别为经过倾向得分匹配后地块特征及区位条件相近的集体经营性建设用地及国有建设用地；Pi、Pj分别代表两个地块的成交单价，两类地块的价格比记作：。考虑到地块成交时间的年份差异，引入以2015年为基期的价格指数对地块价格进行修正，得到。为减少数据的异方差与偏态性，对其取对数得到价格比：为地块相对价格比的方差，为避免取对数计算后由地块排序带来的负值，对所求方差取绝对值处理，得到相对价格比的绝对变化量∣VAR(ΔQij) ∣。考虑到“土地”这一商品在空间上固定，不同权属地块无法通过市场进行流通套利，为消除这种与特定区域相联系的固定效应带来的系统偏误，进一步引入区域内集体建设用地与国有建设用地成交单价的均值比对相对价格变动量进行修正[14]，得到修正值，其本质即为城乡建设用地市场的分割程度。据此，构建市场一体化指数，值越大表明市场一体化程度越高。

3 研究区概况与数据说明

3.1 研究区概况

德清县为浙江省湖州市所辖县，位于长三角腹地，是杭州都市区的重要节点县也是国家城乡融合发展试验区浙江嘉湖片区的重要组成。佛山市南海区地处广佛都市圈，毗连广州，是广东省唯一的城乡融合发展改革创新实验区所在地。案例区的选择主要遵循如下原则：一是典型性，德清县与南海区作为早期乡镇企业繁荣地区，均较早地开展了集体建设用地流转实践，也是中国最早一批开展集体经营性建设用地入市试点的区域，城乡建设用地市场发育相对成熟。二是差异性，两地分属长三角与珠三角地区，工业化路径与市场环境相差较大，集体建设用地入市模式也存在较大差别，可用于对比分析。三是资料可获得性，两地的集体建设用地市场交易活跃，且相关制度建设领先，可用于分析的数据资料丰富。

3.2 数据来源及变量解释

研究以德清县、南海区两地2015—2020 年城乡建设用地市场交易数据为基础。其中集体经营性建设用地入市地块数据通过部门调研获取，国有土地出让数据来自于中国土地市场交易网的公开数据，地块的区位特征数据在ArcGIS 中依据地块到镇政府、河流、客运站以及火车站点的最短距离计算，具体变量及解释分析见表1。

表1 主要变量及解释Tab.1 Main variables and explanations

3.3 数据处理

（1）租金还原。为与国有出让土地的单价对比，本文采用收益还原法将集体经营性建设用地中租赁地块所支付的租金还原至当前时点[24]，具体还原公式如下：

式（6）中：P为土地价格；a为土地年租金；n为地块出租年限；r为资本还原率。通过对德清县以及南海区两地的市场分析，选用无风险安全利率加风险调整值确定资本还原率。其中无风险安全利率为中国人民银行发布的一年期银行存款利率1.5%，结合市场调研结果，将风险调整值设置为2.5%，资本还原率r=无风险安全利率+风险调整值=1.5% + 2.5% = 4%。

（2）地价插值。利用Python抓取具体交易地块的经纬度信息后，在ArcGIS中采用反空间距离权重法对地价数据进行插值处理。

3.4 不同产权地块交易现状

从市场交易数据来看，德清县与南海区两地原有的国有建设用地市场垄断均被打破，城乡建设用地市场一体化趋势明显（表2、表3），但整体上国有建设用地依旧在市场中占据主导。2015—2020 年德清县国有土地出让面积占比高达96%，南海区占比80%。就价格而言，不同产权的建设用地价格差异明显。德清县的国有建设用地相较于集体建设用地价格明显偏高，但随着集体经营性建设用地的不断入市，二者间的地价比值从2015年的2.59∶1下降至1.81∶1，城乡建设用地价格差距有缩小趋势。南海区整体地价相较于德清县较高，其城乡建设用地之间的价格较为相近，在2015—2020 年，国有建设用地价格与集体建设用地价格之间的比值在0.81～1.59间浮动。

表2 2015—2020年德清县城乡建设用地市场概况Tab.2 Urban and rural construction land markets in Deqing County, 2015-2020

表3 2015—2020年南海区城乡建设用地市场概况Tab.3 Urban and rural construction land markets in Nanhai District, 2015-2020

两地不同产权的建设用地供给在空间上均呈聚集态势（图1、图2）。德清县的集体经营性建设用地入市地块主要集中在洛舍镇、新市镇、钟管镇以及莫干山镇、雷甸镇，其中莫干山镇与武康街道地块多为商业用地，地价相对较高，国有出让地块则主要集中在莫干山镇、新市镇以及武康街道。南海区的狮山镇、大沥镇与丹灶镇入市地块较多，三地占总入市地块数量的83.25%。狮山镇与大沥镇的国有建设用地供给居于前列，且两地的国有建设用地单价均低于集体经营性建设用地入市地块。

图1 2015—2020年德清县城乡建设用地价格分布图Fig.1 Land price distribution of urban and rural construction land in Deqing County, 2015-2020

图2 2015—2020年南海区城乡建设用地价格分布图Fig.2 Land price distribution of urban and rural construction land in Nanhai District, 2015-2020

图3 德清县产权性质回归系数Fig.3 Regression coefficients of property rights in Deqing County

图4 南海区产权性质回归系数Fig.4 Regression coefficients of property rights in Nanhai District

4 实证结果分析

4.1 产权的市场分割效应

（1）OLS基准回归。在确保模型中自变量的方差膨胀因子（VIF）不大于5的情况下开展地价影响因素的回归分析。从基准OLS 模型中可以看出（表4），不管是在德清县还是南海区，产权均在1%的显著性水平上影响城乡建设用地价格。模型（1）、模型（2）中变量property的系数均为负数，说明在德清县，集体建设用地产权仍负向作用于土地价格；模型（3）、模型（4）中property的系数均显著为正，说明在南海区，集体产权性质的地块反而可能拥有更高地价。

表4 OLS回归结果Tab.4 OLS regression results

从控制变量上看，交易方式（trans）也对地价有着显著影响，以招拍挂等市场化程度更高的交易方式成交的地块，其地价更高。模型（2）与模型（4）中的用地类型（type）为2 以及3 的系数值均为正值且在1%的水平上显著，在德清县，商业用地与居住用地相比于工业用地的地价分别高1.196、2.123 个单位，在南海区这一比例更高，商业用地与居住用地分别比工业用地地价高出2.154、2.743个单位。在使用年限变量（lntime）上，德清县的回归系数显著为负，南海区回归系数也为负但并不显著，这可能与其较多的租赁地块相关。德清县的用地面积（lnsize）回归系数为0.059，说明地块面积越大，其地价相对越高，而南海区的地块面积与地价呈负相关，这与地方政府以较多低价工业地块招商引资相关。在区位因子上，除德清县与河流最短距离（lndisrr）及与客运站最短距离（lndisrd）回归系数不显著以外，距离火车站的最短距离（lndisrl）以及距离镇中心的最短距离（lndiszc）都与地价呈显著负相关，说明交通通达性以及区域中心的辐射力对城乡建设用地价格存在显著影响。

（2）GTWR 回归。利用Geoda 9.5 软件计算得到2015—2020年德清县与南海区两地城乡建设用地价格的全局Moran’sI指数分别为0.030、-0.054，P值均通过1%的显著性检验。这表明德清县与南海区两地城乡建设用地价格的空间分布具有显著的聚集特征，有必要在影响因素模型中加入对空间效应的考量。基于上述模型与变量，采用GTWR 方法做进一步回归分析，其中拟合优度R2越高，AICc越小代表模型拟合效果越好。根据表5不难发现，在两个案例地中GTWR 模型相比于OLS 模型而言与数据的拟合效果更好，更适用于城乡建设用地价格影响因素及时空效应变化特征分析。

表5 模型效果对比Tab.5 Comparison of model results

由于GTWR 模型回归结果中会反馈每一个样本的回归系数值，本文主要选取各回归系数的均值、中位数、最小值以及最大值进行汇报。从表6 中可以看出产权性质（property）在德清县的回归系数均值为-0.376，而在南海区回归系数均值为2.393，与先前OLS回归结果保持一致。在空间上，德清县产权回归系数的聚集性突出，在东部的新市镇以及禹越镇两地存在回归系数为正值的情况。这主要受德清县发展规划影响，新市镇以及禹越镇作为德清县东部主要的发展支柱，集体经营性建设用地入市地块中商业用地较多，地价也与国有建设用地更为接近。而南海区的城乡建设用地价格更多受市场驱动，产权回归系数在空间上的分布相对均匀。此外，模型中大部分控制变量也均与OLS 回归结果保持了较好的一致性①限于篇幅，控制变量回归系数的空间变化不予正文中展示。，再次说明了回归结果的稳健性，也为后期的地块匹配提供了较好支撑。

表6 GTWR回归系数统计Tab.6 Summary of regression coefficients of GTWR

表7 不同方法下的平衡性检验结果Tab.7 Results of balance test under different methods

4.2 市场分割效应验证及非对称性分析

（1）倾向得分匹配。依据平衡性检验结果，德清县与南海区两个案例区样本的伪R2、LR统计量、均值偏差等在经过K近邻匹配、半径匹配以及核匹配后均呈下降趋势，说明匹配后的集体土地与国有土地在解释变量方面的系统性差异显著下降，最大限度降低了样本选择偏误问题。其中德清县在半径距离为0.06时的匹配效果更好，而南海区在K近邻匹配方法下匹配效果更佳。采用上述方法对两个案例区的匹配效果进行测算比较发现，德清县样本匹配率为81.55%，南海区匹配率高达92.15%，匹配过程仅损失较少样本量，达到模型检验要求。整体上，匹配后的德清县与南海区均修正了不同产权属性地块的得分偏差，使得处理组与控制组除产权性质以外在其他维度上具有可比性，匹配效果较为理想。

（2）处理效应。表8报告了处理组和控制组在匹配前后的地价对比，组间差ATT值即为消除地块属性及区位差异后产权对地价的影响。可以看出，不同匹配方法下德清县地区的ATT值均为负值，南海区的ATT值为正值，且均在1%的水平上显著，与OLS及GTWR 模型结果具有一致性。这一方面验证了产权在城乡建设用地市场中的分割效应，与既有研究对城乡建设用地价格差异的认知相符，即国有建设用地与集体建设用地价格差异的根源在于土地权利权能，其在所有权物化程度以及民事财产权上的差异等通过影响土地收益预期形成二者在价值价格上的差异，也使得城乡建设用地的“同地同价”具有相对性[21,29]。另一方面，南海区集体产权与地价间的正相关性也提示着集体建设用地价格并不必然处于低位，在最小化由地块属性、区位及用途管制等带来的级差地租差异后，地租索取权的实现程度也会影响集体建设用地在不同地区的价格表现[30]。如在南海区，农民与村集体相较于其他区域地权意识更强，在土地开发权的界定中也拥有着主导性地位，因而集体经营性建设用地的价格与国有建设用地大致趋同甚至更高[31-32]。

表8 基于不同匹配方法的ATT值Tab.8 ATT values based on different matching methods

4.3 城乡建设用地市场一体化测度

依据城乡建设用地市场一体化指数测度结果，南海区整体的城乡建设用地市场一体化水平相较德清县更高，其中德清县市场一体化指数为0.880，南海区为1.707。这与既有研究中对集体建设用地市场发育程度的测算结果一致，南海区的集体建设用地市场相较德清县发育更为成熟，集体建设用地价值的显化程度也更高，因而在其与国有建设用地市场对接的过程中面临的产权歧视相对更少[2,33]。就市场环境而言，南海区在长期自下而上的参与式发展中形成的“半城市化”土地利用结构突出，国有土地与集体土地常交错出现，二者除产权属性外区位特征相似[34]。且在当前，南海区将集体经营性建设用地入市作为产业转型升级及提升城市品质的重要抓手，对集体建设用地效益的追求也更高，城乡建设用地在市场中的竞争力大致平衡。而德清县在以工业园区为主导的土地开发模式下，集体建设用地与国有建设用地相比在区位上的劣势明显，其当前的集体经营性建设用地入市也仍以缓解国有建设用地的供应不足为主要目标，大多被作为工业及仓储用地，城乡建设用地市场在价格及利用效益上仍存较大差距[9,24]。

从空间上看（图5、图6），德清县的城乡建设用地市场一体化相对于南海区更为均衡，全域市场一体化指数处于0.755～1.106 之间，而南海区在1.027～1.812之间浮动。这主要受两地差异化的发展阶段及入市模式影响。对处于快速发展阶段的德清县而言，土地的高效、精准供给是主要需求，当地政府鼓励集体经济组织间通过调换土地所有权、建设用地复垦指标交易等多种模式开展异地合作入市，区域间土地市场互动密切，也为其产业“联村发展”及缩小区域发展差距提供了重要抓手[33]。而步入发展转型阶段的南海区对用地效率及效益要求更高，政府探索开展的集体建设用地整备入市以及城乡建设用地“混合开发”等实践均以市场为导向，在取得较高效益的同时激烈的市场竞争也带来了区域间城乡建设用地市场一体化水平的较大分化[35]。但总体上，两地的城乡建设用地市场一体化指数高值区域均出现在集体建设用地交易活跃、经济也相对发达的地区，如德清县高值区域主要为莫干山镇、钟管镇以及洛舍镇，南海区的高值区域主要在狮山镇、丹灶镇以及大沥镇。

图5 德清县市场一体化指数Fig.5 Market integration index of Deqing County

图6 南海区市场一体化指数Fig.6 Market integration index of Nanhai District

5 结论与建议

本文立足“同地同权同价”改革目标，在验证产权的市场分割效应存在的前提下，结合倾向得分匹配与相对价格法对浙江省德清县与广东省南海区两地的城乡建设用地市场一体化水平进行了综合测度与对比分析。结果表明：（1）产权在城乡建设用地市场中的分割效应显著，且在地区间存在明显非对称性。不管是在南海区还是德清县，产权均对城乡建设用地的价格有着显著影响，但南海区的集体产权以正向影响为主，而在德清县则表现为负向作用。（2）地区间城乡建设用地市场一体化进程不一。南海区的集体建设用地市场发育较为成熟且当前处于效益提升阶段，城乡建设用地在市场中的竞争力相对均衡，城乡建设用地市场一体化的水平更高；而正处快速发展阶段的德清县，集体经营性建设用地入市主要用于缓解国有建设用地的供给不足，市场仍以国有建设用地为主导。（3）同一地区不同区域的城乡建设用地市场一体化水平也并非一致。德清县在异地合作入市模式下区域间土地市场互动较多，城乡建设用地市场一体化水平相对均衡；而南海区在市场导向下的整备开发及“混合开发”等模式在提升用地效率的同时也强化了区域间的市场竞争，城乡建设用地市场一体化水平在地区内部的分异明显。

据此，未来推进城乡建设用地市场一体化发展，一方面应持续关注集体建设用地在权利权能上的相对弱势，通过更为合理的增值收益分配等提升集体建设用地的产权收益预期，降低其在市场中可能面临的产权歧视；另一方面通过土地整治、村庄规划等措施改善集体建设用地在地块属性及区位上的相对劣势并强化效益管控，提升其市场竞争力。与此同时，也需关注城乡建设用地市场一体化在区域协调发展中的作用，在以集体经营性建设用地入市助力城乡共同富裕的同时，探索以异地调整、“集地券”等跨区域合作入市模式进一步平衡不同区域及村集体的利益诉求，缩小区域发展差距。

需要说明的是，囿于数据可得性，本文仍然存在诸多不足之处有待后续优化，如在影响地价的指标体系构建中未考虑土地前期开发情况，在样本的选择上对中西部地区案例关注不足等。