湖南省补充耕地指标交易价格指数测算及应用建议

2023-09-16李中华，王婷

国土资源导刊 2023年3期

李中华，王婷

摘要：科学测算补充耕地指标市场的价格指数，对引导湖南省补充耕地指标交易市场的健康发展及发挥土地要素保障作用、促进区域社会经济发展等具有重要意义。本文依托湖南省公共资源交易中心补充耕地指标交易信息服务平台数据库，在分析补充耕地指标交易价格动态变化的基础上，界定了补充耕地指标交易指数的内涵，探索建立了补充耕地指标交易价格指数的测算方法和编制步骤，并据此测算了2016—2022年湖南省补充耕地指标交易价格定基指数和环比指数。其研究结果可为各级政府、自然资源管理部门、投资者开展补充耕地指标的开发、管理和交易提供科学依据和理论支撑。

关键词：补充耕地指标；交易价格；指数；湖南省

中图分类号：F301.2 文献标志码：A 文章编号：1672-5603（2023）03-39-08

Calculation and Application Suggestions for the Transaction Price Index of Supplementary Farmland Quota in Hunan Province

Li Zhonghua1， Wang Ting2

（1.Hunan Provincial Public Resource Trading Center， Changsha Hunan 410116；

2.School of Geographical Sciences， Hunan Normal University， Changsha Hunan 410081）

Abstract：Scientific calculation of the price index of the supplementary farmland indicator market is of great significance for guiding the healthy development of the supplementary farmland indicator trading market in Hunan Province， playing the role of land factor protection， and promoting regional socio-economic development. This article relies on the database of the Hunan Provincial Public Resource Trading Center's Supplementary Cultivated Land Index Trading Information Service Platform. Based on the analysis of the dynamic changes in the transaction price of supplementary cultivated land indicators， the connotation of the supplementary cultivated land indicator trading index is defined， and the calculation method and preparation steps of the supplementary cultivated land indicator trading price index are explored. Based on this， the basic index and month on month index of the supplementary cultivated land indicator trading price in Hunan Province from 2016 to 2022 are calculated. The research results can provide scientific basis and theoretical support for governments at all levels， natural resource management departments， and investors to develop， manage， and trade supplementary farmland indicators.

Keywords：supplementary cultivated land indicators;transaction price;index;Hunan province

0 引言

耕地占補平衡制度是我国耕地保护的一项基本制度。为解决耕地资源分布与占用的空间错位、落后地区发展资金短缺等问题，国家鼓励有条件的地方探索补充耕地指标跨区域流转，并把补充耕地指标交易市场建设作为建设高标准市场体系和全国统一大市场的重要抓手[1]。2021年，中共中央办公厅、国务院办公厅《建设高标准市场体系行动方案》要求，有条件的地方探索建立省域内跨区域补充耕地指标交易市场，完善交易规则和服务体系。2022年，中共中央、国务院《关于加快建设全国统一大市场的意见》要求，须加快建设高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场，完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制。补充耕地指标交易机制为有效解决经济发展不平衡的各地对土地的差异性需求提供了新的思路，在稳定实现耕地占补平衡、显化土地市场价值和促进地区经济发展等方面发挥了重要作用。

湖南省公共资源交易中心从2016年4月开始开展省域内补充耕地指标网上交易的实践探索。经过7年多的运行，全省补充耕地指标交易市场体系已初步形成。如何在后疫情时代进一步规范和提升交易效率、强化自然资源要素特别是耕地占补平衡指标保障作用是湖南省公共资源交易中心目前面临的现实问题。补充耕地指标交易价格是指标交易供需双方以及交易平台等各方关注的焦点。从湖南省自然资源管理的角度出发，研究补充耕地指标交易的价格水平，测算其价格指数及其变化情况，可拓展公共资源交易市场的信息服务功能，提升公共资源交易服务智能化水平，也可以为各地开展补充耕地指标的开发、管理和交易提供科学依据。由此，本文依托湖南省公共资源交易中心补充耕地指标交易信息服务平台数据库，参考国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数、道琼斯工业股票平均价格指数等做法，对湖南省补充耕地指标交易价格及指数开展了相关研究，并提出了指标交易价格指数的应用建议[2-5]。

1 湖南省耕地占补平衡指标的类型及价格体系

1.1 湖南省耕地占补平衡指标的类型

在占补平衡具体操作中，湖南省公共资源交易中心有效利用了补充耕地指标库。地方在满足本区域耕地占补平衡的前提下，可将多余的补充耕地指标通过市场交易的方式调剂给那些在本行政区域内无法满足耕地占补平衡的地区。根据《湖南省补充耕地指标库管理办法》（湘自然资发〔2020〕29号），补充耕地指标包括耕地占补平衡指标和增减挂钩新增耕地指标。耕地占补平衡指标是各类补充耕地项目补充和改造的耕地报部备案后形成的新增耕地数量、水田规模和粮食产能3类指标，而增减挂钩新增耕地指标是增减挂钩项目拆旧复垦与安置建新相抵后节余的水田面积、旱地面积2类指标。由于增减挂钩指标在报部耕地占补平衡动态监管系统备案要求下可转换为耕地占补平衡指标，所以最终两类指标可合并成一种，即耕地占补平衡指标[6-7]。

1.2 湖南省耕地占补平衡指标的价格体系

补充耕地指标的转让方包括提供耕地占补平衡指标的省、市州、县市区三级人民政府，而受让方为在本行政区域内无法实现耕地占补平衡的市州、县市区人民政府。指标价格主要由政府制定指导价，通过湖南省公共资源交易中心公开竞价的方式确定。政府指导价需综合考虑补充耕地成本、资源保护补偿和管护费用、市场供求情况等因素。湖南省根据本省实际情况确定了省内指标交易的指导价，同时会根据社会经济发展形势和市场交易状况适度调整。如，受新冠肺炎疫情影响，2020年宏观经济疲软，湖南省指标交易市场不景气，交易中心将补充耕地指标交易指导价最低价做了不同幅度的下调。在政府指导价下，补充耕地指标一般在湖南省公共资源交易中心公开挂牌出让，而市县用于旱改水承诺兑现、偿还储备补充耕地核查“欠债”的耕地占补平衡指标可以采取协议方式交易。

2017年12月前，补充耕地指标交易尚未与耕地质量相挂钩，是按耕地类型即水田、旱地和旱改水等三种指标进行交易。2018年后，原国土资源部发布《关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔2017〕13号），根据改进建设用地项目与补充耕地项目逐一挂钩的做法，按照补改结合的原则，实行耕地数量、粮食产能和水田面积三类指标核销制落实占补平衡，其交易价格按新增耕地数量、水田规模、粮食产能3类指标进行交易，实现了耕地占补平衡数量和质量的同步监管[8-10]。湖南省根据自身情况，确定了3类指标的最低限价，即：新增耕地数量指标不高于15万元/亩（1 亩=666.67 m2），不低于10万元/亩；新增水田指标不高于10万元/亩，不低于6万元/亩；粮食产能指标交易价格 30 元/kg。截至2023年4月，全省成交耕地数量指标59 434亩，耕地水田指标84 885亩，耕地产能指标28 843.5 t，成交总价达166.5亿元。

2 湖南省补充耕地指标交易价格变化分析

自补充耕地指标网上挂牌交易制度试行以来，湖南省补充耕地指标交易价格经历了两轮变化。

2.1 2016—2018年启动期

本轮有21批次共6.89万亩分水田、旱地和旱改水三种类型的补充耕地指标完成了交易，交易均价为21.54万元/亩（表1）。总体而言，各种类型的补充耕地指标交易价格均呈现先较快升高再下降并趋于平缓的发展态势，但不同类型的补充耕地指标价格有明显差别，且各自调整幅度不同（图1）。以水田为例，2016年指标投入市场后，市场反响逐步强烈，特别是2017年上半年，原国土资源部执行严格的新增建设用地报批“占水田必须补水田”政策，水田价格一度飙升至历史最高位。但2017年12月实行耕地数量、粮食产能和水田面积三类指标交易后，补充耕地指标价格逐步回调。同时，在此期间共有6批次水田指标完成交易，最高价为73.13 万元/亩，除了2016年刚开始第一批次水田指标交易价格较低（为5.03 万元/亩）外，其余批次的水田價格均维持在27 万元/亩以上，其价格均显著高于其他两种类型，均价39.17 万元/亩远超过旱地15.49 万元/亩和旱改水12.98 万元/亩，较大程度上体现了补充的耕地质量间的差异。

2.2 2019—2022年调整期

本轮共有40批次6.7万亩分新增耕地数量、水田规模、粮食产能等三种类型的补充耕地指标完成了交易。根据原国土资源部《关于改进管理方式切实落实耕地占补平衡的通知》（国土资规〔2017〕13号）文件精神，自2018年7月始，湖南省相继出台了湘国土资发〔2018〕18号、湘自然资办发〔2020〕102号、湘自资办发〔2021〕128号等文件，确定了新增耕地指标、水田指标和粮食产能指标的政府指导价。实行耕地数量指标、水田指标和粮食产能指标三类指标交易以来，湖南省补充耕地指标交易市场竞价乏力，每个标的都基本上在起始价成交（表2）。

3 湖南省补充耕地指标交易价格指数测算

补充耕地指标交易价格指数的编制有助于各类市场交易主体发现、分析补充耕地指标市场价格变动的周期性规律，作为准确把握交易市场变化情况，判断补充耕地指标交易价格的未来趋势的“风向标”，引导各级政府及各类社会资本投入耕地开发和农村土地综合整治，充分保障投资主体的收益。同时，也为指标使用方提供真实有效的交易数据，引导各类补充耕地指标合理有序流转。湖南省补充耕地指标交易制度已运行八年，积累了丰富的市场交易数据，编制补充耕地指标交易价格指数既具有重要的现实意义也具备可行性。本文参考国家公布的城市土地价格及其指数，城市监测地价及其地价指数，以及国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数等经验，探索补充耕地指标交易价格指数的测算方法。

3.1 补充耕地指标交易价格指数的内涵

补充耕地指标交易价格指数即指在正常市场条件下，一定时期内，全省区域内各类型补充耕地指标（耕地数量指标、水田指标、产能指标）的价格及其总体综合平均变动趋势和程度的相对指数，它以一定的期日为基期，基值确定为100。它是直接反映补充耕地指标市场中指标价格随时间变化的趋势和幅度的相对指标，可从侧面反映补充耕地指标交易市场的发育状况以及社会、经济发展形势。

按照对象分，补充耕地指标交易价格指数分为4种指标类型：（1）数量指标交易价格指数；（2）水田指标交易价格指数；（3）产能指标交易价格指数；（4）补充耕地指标交易价格综合指数。本文选取补充耕地指标交易价格综合指数进行编制。鉴于数量指标、水田指标、产能指标有最低限价规定，选取最低限价为标准标的，其他指标类型交易价格进行指标类别修正到综合指数。

按比较基期分，指数共分为3类：定基指数。湖南省耕地指标网上交易自2016年2季度开始，以2016年二季度为基期。2018年原湖南省国土资源厅制定交易限价，以2018年限价起始价为基准，所有类型的指标交易价格修正为标准价。环比指数。以上一个季度为基期。同比指数。以上年同一季度为基期。鉴于补充耕地指标交易现状和实际应用需要，本文选取定基指数和环比指数进行编制。

按研究周期分，分为年度、季度、月份、交易批次4种。鉴于湖南省耕地指标交易一般集中在建设用地报批的年底和年初，经反复测算，采用按季度编制有利于反映指标交易变化趋势。

3.2 补充耕地指标交易价格指数的测算过程

目前，国内外指数编制采用最广泛的公式是拉式公式和派氏公式[3-4]。拉式指数公式和派氏指数公式的优点在于数量与物价加权之和具有相同的量纲，因此具有同质可比性。两公式的区别在于，拉式公式是用基期的销售额作为权数，派氏公式是用报告期的销售额作为权数。在技术上派氏公式要求调查更多的数据，要求每个报告期调查一次，而拉式公式只须调查一次基期时的数据。本文拟采用拉式价格指数公式，即：

Il=∑PitQoi/∑PoiQoi×100 （式1）

其中，Il為拉式指数，Poi为基期第i种物品的物价，Pit为报告期第i种物品的物价，Qoi为基期第i种物品的消费量。具体的测算过程如下文所示。

3.2.1 数据修正

编制地价指数体系时，需要将样点价格的一些差别因素分别修正到一致性水平，使得修正后的样点价格真是可比。影响价格的因素有客观因素与人为因素，拟从交易情况、交易时间等方面进行修正和调整。

（1）交易情况修正

2018年以前，补充耕地指标交易的指标种类为水田（数量指标+水田指标+产能指标），旱地（数量指标+产能指标），旱改水（水田指标+产能指标），须修正到2018年之后交易的数量指标、水田指标、产能指标三类指标中。为此，选择此三类指标的交易最低限价为标准价格。2018年之前交易的水田和旱地中，产能价格按照水田8级、旱地9级产能价格为标准价格。据此对所有类别补充耕地指标进行价格修正。

在补充耕地指标交易方式中，主要有竞价方式和协议方式两种。竞价方式属于客观公平的市场行为，能够真实准确反映补充耕地指标的市场价格，应作为标准的交易方式。协议方式往往附带一定的条件，价格远低于价值的现象较多，市场竞价体现价值不充分，须进行修正。修正幅度为+10% ～ +30%（具体修正系数视每个标的交易样点的实际存在的特殊情况确定）。其修正公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格

（2）交易时间修正

不同交易时间的样点地价，需修正到估价期日的地价，其计算公式为：

V=V0×Kt （式2）

式中：V为修正到基准日的标的价格；V0为实际成交的标的价格；Kt为时间修正系数。

湖南省补充耕地指标市场发育程度较低，价格指数体系尚为空白，综合考虑近5年来零售物价指数变化，选取补充耕地指标交易价格交易时间修正系数为价格季度上涨幅度+0.05%（表3）。

（3）样点标的价格检验

对异样样点价格进行检验并剔除异常样点。对异常样点的统计检验方法有：①样本个体检验，即对样本价格的可比条件进行一致性检查；②样本分布检验，对样本分布数量、分布位置和价格类型比例进行检验；③样布数据检验，对样布数据进行总体和方差检验；④判断计算地价是否超过标准，如超过标准，则需要剔除异常值；⑤重新计算样本总体的均值和方差，剔除异常值，直至所有计算交易价格都在规定的精度范围之内[11-14]。

3.2.2 基期和权重选择

正确选择周期和基期实施编制是准确反映补充耕地指标交易市场变化趋势的关键之一。本文以2016年第二季度为基期，其补充耕地指标交易指数定为100。

权重是衡量各项价格变动对总价格的影响程度（要素指标），一般分为现期权和固定权。现期权的权重经常变化，现实意义强，且各期指数不具有直接可比性；固定权的权重一般不变，即各报告期的权重等于基期的权重，固定权可用于动态比较，但与现期权相比现实意义略差。编制补充耕地指标交易指数体系的目的之一就是通过指数的可比性分析补充耕地指标交易市场状况，因此采用固定权[15-17]。

湖南省补充耕地指标指数体系编制采用拉式价格指数公式。而拉式价格指数公式是基期的销售额作为权数，对个体价格指数求和加权算术数得出的一个综合价格指数公式。考虑补充耕地指标数量、代表性等情况，编制价格指数时，采用基期各類型指标面积与总面积之比作为权重。

3.2.3 湖南省补充耕地指标价格指数体系的求取

耕地指标交易价格指数体系为不同类型指标具有同一内涵样点修正价格的加权平均值。通过各类指标交易资料，进行各类型指标平均价格的求取。

（1）旱地、水田、产能指标交易均价的求取，计算公式为：

Pi=∑Pij/n （式3）

式中，Pi为第i类指标交易均价，Pij为第i类指标样点交易价格，n为样本数。

（2）耕地指标均价的求取，计算公式为：

P=∑PiQi/∑Qi （式4）

式中，P为指标综合价格，Pi为第i类指标交易均价，Qi第i类指标权重。用所得到的耕地指标交易均价求取各类价格指数。

（3）定基价格指数计算公式为：

Il=∑PitQoi/∑PoiQoi×100 （式5）

其中，Il为拉式指数，Poi为基期耕地指标的价格，Pit为报告期耕地指标的价格，Qoi为基期耕地指标交易数量。

（4）环比价格指数计算公式为：

Il=∑Pit-1Qoi/∑PitQoi×100 （式6）

其中，Il为拉式指数，Poi为报告期耕地指标的价格，Pit为报告期前一期耕地指标的价格，Qoi为基期耕地指标的交易数量。

3.3 补充耕地指标交易价格指数的测算结果及分析

3.3.1 测算结果

按照上述技术路线，测算出湖南省耕地指标交易价格定基指数、环比指数（表4、图2）。

3.3.2 结果分析

总体而言，耕地指标价格走势呈现先高后低的波动趋势。从定基指数来看，2016年耕地指标交易市场启动后，市场反响强烈，指数急剧攀升。2017年1—4季度先后达到两个峰值。2018年以后，价格指数基本走平，2020年2季度至2021年3季度，市场处于最低位运行。从环比指数来看，2016—2017年既是价格最高的时期，也是价格波动最大的时期。指数的波动情况同样从竞价人数和竞价次数上得到反映。这段时期，市场竞争激烈，一般标的参与申请竞买人数都在10人左右，竞价次数在50次左右，最多的竞价次数高达150多次，市场异常活跃。2018年以后，申请竞买人数基本在3人以下，竞价次数在5次以下，市场基本趋于缓和。2019年以后，申请竞买人数基本为1人，且无人竞争，按起始价成交，市场处于低迷状态。

4 补充耕地指标交易价格指数应用建议

4.1 为各级政府部门提供决策参考

补充耕地指标交易价格指数可以让各级政府了解耕地指标市场的总体行情和走势，为制定耕地后备资源开发计划、复垦计划、土地供应计划、资金安排计划、投资项目计划等提供参考。同时，通过建立健全价格预警机制，对于成交价格异常的项目进行自动预警，消除指标交易市场中的垄断行为和投机行为，充分保证交易公平公正，维护交易各方主体的利益。也可以为各级政府部门开展监管提供便利。

4.2 为自然资源部门调控补充耕地指标交易价格提供参考

补充耕地指标交易限价是自然资源管理部门未来合理调控和引导耕地指标价格水平而制定的政策性价格。自然资源管理部门可以根据耕地指标交易价格指数的变化规律，合理制定和调整耕地指标交易限价，完善补充耕地指标转让市场体系，倒逼农民和农村集体经济组织重视和保护耕地资源，倒逼建设用地单位节约集约用地，形成统筹保护耕地和保障经济发展新格局，为经济建设提供有力的要素保障。

4.3 为投资开发补充耕地提供参考

建设占用耕地必须补充耕地，补充耕地指标交易价格指数可以从另一个侧面反映出地产价格指数的高低。同时，耕地指标交易价格指数也能够反映社会经济发展态势。定期发布耕地指标交易价格指数，一方面，便于交易双方科学研判耕地交易价格走势、合理确定转让和受让的指标种类、数量、价格；另一方面，能让投资耕地开发和土地整理复垦的主体精准测算拟投资项目的成本和收益，为各类社会投资主体投资耕地开发提供决策参考。

4.4 因地制宜构建完整的公共资源交易市场价格指数体系

按照科学性、全面性、敏感性、实用性等原则，全面构建包括自然资源权益（土地使用权、矿业权、耕地指标等）、生态资源权益（排污权、林权、水权、碳排放权、用能权等）、工程建设、医药采购、政府采购等公共资源交易的完整的价格指数体系。同时，建立公共资源交易价格指数体系分析评价模式。通过与其他指数如房地产价格指数、消费指数等对比分析，与当地经济发展水平对比分析，使公共资源交易价格指数成为全国大市场体系的晴雨表和区域经济发展标尺，充分满足湖南省各级政府和社会公众之需。

参考文献/References

[1]孙慧钧.指数理论研究[M].武汉：华中农业大学出版社，1985.

[2]帕尔·科夫斯.指数理论与经济现实.[M]北京：中国统计出版社，1990.

[3]US Institute of Real Estate Appraisal[M]. Real Estate Appraisal .

[4]韩嘉俊.价格指数理论与实践[M].北京：中国发展出版社，1998.

[5]丰雷.我国城市地价指数编制研究[J].中国土地科学，1999.

[6]田永忠.城市地价指数编制研究[D].重庆：西南师范大学，2000.

[7]范潔，袁晓芳.地价指数及其编制中的有关问题[J].国土资源科技管理，2004，21（5）：42-46.

[8]朱健宁，吴群，于玲.我国城市地价指数理论和应用研究综述[J].国土资源科技管理，2006（4）：68-71.

[9]杨兴权.我国城市土地价格指数编制辨析[J].价格理论与实践，2008（3）：44-45.

[10]沈晶.城市地价指数编制与地价水平预测研究[D].南京：南京农业大学，2008.

[11]国家统计局.通告：住宅销售价格统计调查方案[EB/OL].（2011-02-16）[2023-05-25].http：//www.stats.gov.cn/tjzg/tzgb/201102/t20110216_57581.html.