王大山　刘伟　彭亚节

关键词：干仓改冷库；前置仓；投资组合；有效前沿

中图分类号：F252 文献标志码：A 文章编号：2096-7934（2023）03-0072-15

一、引言

冷链物流指利用温控、保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷箱等设施设备，确保冷链产品在流通加工及销售、配送全环节始终处于规定温度环境下的专业物流。随着城镇化率的提升，近年来我国冷链物流市场规模发展迅速，根据中国物流与采购联合会冷链委统计数据，2022年全国冷链物流市场规模已突破4200亿元，并预计在2025年突破5000亿元。

冷库是冷链物流行业的基础设施，具体作用是平衡市场波峰波谷、调节农产品流通、减少农产品损耗，近年来冷库的建设也得到国家大力支持，逐步成为投资热点。然而由于税收相对较少，且能耗较大，加之城市地价昂贵，冷库建设周期长、成本高，在存量仓储用地有限的条件下，近年来工业地产商直接建设冷库的情况并不多，而利用旧仓改造成城市前置冷库的模式，由于节省投资且周期短，已经成为近年来冷库市场发展的主流模式。

冷库项目具有重资产、重运营的特点，常常采取物流地产开发形式，项目的现金流稳定性和营运风险是企业、银行、租赁公司及基金所需关注的重点。国内专家学者对于冷库的建设布局、营运规划有着较为丰富的研究。孙溢擎研究了大数据背景下冷链物流终端配送问题，分析出目前我国在终端配送上主要采取三种方式，包括送货上门、自助提取柜存放以及第三方代收，并提出对不同区域的客户情况进行大数据分析，比如可以分析该地区居民群体老少比的划分，为城市前置冷库的规划布局提供依据［1］；……