□文/姜 岩 姜馨田 王 干

（扬州大学 江苏·扬州）

［提要］ 一流的大学建设需要一流的资源保障。高校房产资源是服务学校内涵发展、助推学科建设、集聚海内外优秀人才以及保障教职工教学科研的基本支撑条件。近年来，高校有限房产资源与无限保障需求之间的供需矛盾日益凸显。本文以帕累托最优理论审视高校公共用房资源配置，在分析高校房产调配现状基础上，探究实现高校房产资源配置帕累托最优的配置机制，并提出对策建议。

当前，我国高等教育正迅速迈向普及化阶段，且以较快增幅向普及化中级阶段推进。从高校外部形势看，“双一流”背景下高校教学科研社会服务事业的高质量发展，对房屋资源的需求与投入大幅增加，而多数高校普遍存在公用房产资源紧张、行政手段调配房源效率低下、缺乏有效房产资源配置模式和机制、盘活房产存量资源效果不明显等问题。从高校内部治理看，新时期高校治理体系和治理能力现代化建设背景下，绩效导向的房屋资源配置理念已成为共识，房产资源的配置是否合理、使用效率是否高效，亟待科学系统地加以探究。

一、高校房产资源配置帕累托最优理论探讨

（一）帕累托最优概述

1、帕累托最优的提出。帕累托最优是意大利经济学家和社会学家维弗雷多·帕雷托在研究经济效率和收入分配相互关系时提出的，其实质为理想化的资源配置状态，若照此状态分配各类社会经济资源，则对分配的结果任何改变均不可能使至少有一个人的情形变好而又不使其他人的情形变坏。换句话说，在帕累托最优的情况下不存在帕累托改进余地。如果一种资源配置的方式存在帕累托改进，它就称为帕累托低效率的；如果一种资源配置的方式不存在任何的帕累托改进，它就称为帕累托有效率的。因此，资源配置的帕累托最优也称为帕累托有效率。

2、帕累托最优的条件。西方微观经济学认为，一般情况下要达到帕累托最优，需要满足交换最优、生产最优以及交换和生产同时最优的三个条件。交换最优意味着消费有效率，生产最优代表生产是有效率的，交换和生产最优说明两者均有效率，也就经济有效率。兼具三个条件时，则达到帕累托最优标准。

（二）从帕累托最优看高校房产资源配置优化过程。高校房产资源配置的帕累托最优，指高校在公用房产资源的配置达到了最优状态，在不损害其他学院部门（教职工）或高校整体利益的条件下，任何新的配置方式都不能使得本学院部门（教职工）效用变得更高。房产资源配置的帕累托最优，从理论上看是完全有可能实现的。假定高校两个房产资源分别为X 和Y，其既定的数量为X￣和Y。两个需求者（含有需求的学院、部门或教职工等）分别为A 和B，参照埃奇渥斯盒状图的分析范式，通常以水平长度代表整个高校中一类公用房产资源X 的数量X，以垂直高度代表另一类公用房产资源Y 的数量Y。若高校房产需求者A 的原点为OA，房产需求者B 原点为OB，从OA沿着X 轴线水平向右为标识衡量A 对X 的需求量XA，沿着Y 轴线垂直向上为标识衡量其资源Y 的需求量YA；从OB沿着X 轴线水平向左标识衡量B 对X 的需求量XB，沿着Y 轴线垂直向下标识衡量其对Y 的需求量YB。A 的无差异曲线U1、U2、U3向右下方倾斜且凸向OA，B 的无差异曲线V1、V2、V3向右下方倾斜且凸向OB。

现在考虑埃奇渥斯盒状图中任意一点，比如D，D 对应于房产资源需求者A 的需求量（XA，YA）和房产资源需B 的消费量（XB，YB）。下面式（1）、式（2）均成立：

效用函数的属性决定了函数是连续的，由此可知P 点必为A 的某条无差异曲线上一点，同时也为B 的无差异曲线上某一点。在此情况下，这样的两条无差异曲线要么相交于P 点，要么相切于P 点。我们假设存在这样的两条无差异曲线相交于P 点，显然P 点肯定不是高校房产资源配置的帕累托最优状态，因为这样的情况下存在着向更好方向优化的帕累托改进，就如这样的情形：P 点滑向到M3，则房产需求者A的用房效用从U2提升到U3，而房产需求者B 的用房效用不变。不可否认，在高校房产资源配置埃奇渥斯盒状图中的P 点，还存在着诸多其他情形的帕累托改进。（图1）

图1 高校房产资源配置埃奇渥斯盒状图

假定初始状态处于两条无差异曲线的切点，比如M1点或者M2点或者M3点。以M2点为例，若要改变M2点状态，要么降低房产需求者A 的效用水平，要么降低房产需求者B 的效用水平，要么同时降低房产需求者A 和房产需求者B 的效用水平。因此，此时不存在帕累托改进能使得房产资源配置更加优化。由此可见，在高校房产资源配置的埃奇渥斯盒状图中，任意一点，如果它处在房产需求者A 和B 的两条无差异曲线的交点上，则它就不是帕累托最优状态；如果它处在房产需求者A 和B 的两条无差异曲线的切点上，则它就是帕累托最优状态，即为房产资源配置的帕累托最优状态。

二、高校房产资源配置实现帕累托最优的困境

高校房产资源一般指高校公用房，即学校拥有所有权、使用权，用于开展人才培养、科学研究、社会服务、文化传承、国际合作与交流活动的所有房屋及其附属建筑物。依据使用主体不同，公用房一般可分为教学科研用房、公共服务用房、师生住宿用房、机关办公用房、后勤保障用房、经营服务用房等六大类。公用房属于高校公共资源，因此也就具有了公共性以及稀缺性，由于高校的公用房使用普遍呈现需求增大、供给无法填补需求缺口的情况，传统的公用房资源配置模式初现弊端。（表1）

表1 高校公用房产类型及界定一览表

按图1 所示的高校房产资源配置埃奇渥斯盒状图分析，在房产资源配置效率曲线OAOB（无差异曲线切点的轨迹）上即可实现房产资源配置的帕累托最优，但高校在实际房产资源管理中推进帕累托改进、实现帕累托最优，仍存在不少困境，具体如图2 所示。（图2）

图2 高校房产资源配置困境示意图

（一）困境一：效率困境。埃奇渥斯盒状图中，所有无差异曲线的切点的轨迹构成的曲线称效率曲线。对于高校房产资源，若在配置的开始，即能将现有的房产资源精准分配给所有需要的学院、部门或者教职工，也就是恰好分在高校房产资源配置埃奇渥斯盒状图中的OAOB上。而实际中，高校房产资源的科学配置是一项具有战略规划和运筹管理的“系统性技术活”，需要从宏观上将房产资源的静态配置与学校事业的动态发展有机结合，在统筹考量学校发展目标、校区分布格局、房产资源状况等因素基础上，聚焦学校内涵发展定位，系统规划房产资源配置，这样科学、精准、有效的配置才能驱使房产资源的配置符合图1 中OAOB效率曲线。但目前不少高校公用房资源配置管理起步较晚，缺乏健全的管理体制和系统的规章制度。大多数公用房房源的分配调整只是根据各学院、部门或者教职工的需求简单地走房源申请流程，没有统一的房源分配标准，导致房产配置缺乏科学性、有效性和精准度。由于高校学科建设需要、人员规模扩大，教学、科研、引进人才、产业转化，对于公用房资源的需求逐步提升，而高校公用房总量固定，办公用房、后勤保障用房量的“挤压效应”使得教学科研用房严重不足。诸如此类对房产资源的无限需求，在资源总量有限、人情世故、“行政手段分配、无偿使用”弊端等因素的交织影响下，导致高校公用房产资源配置的效率困境更加凸显。

（二）困境二：均衡困境。图1 中P 点存在帕累托改进，可以通过改变该初始分配状态，从P 点变动到M3，此时房产需求者A 的用房效用水平从U2提升到U3，而房产需求者B 的用房效用水平不变。此类情形在高校公用房产的实际使用中，主要由分配“贫富不均”的问题引起，有的学院、部门拥有充裕的房源，而有的学院部门却房源匮乏；有的学院、部门为了方便自己工作，不愿意与别的学院部门共享多余的公用房。由于用房分配使用是一个长期持续的过程，计划经济思维的分配方式通常是由各二级单位向学校提出申请，由房产管理的职能部门在有限的公用房资源中进行周转调整，无偿分配给各单位长久使用，缺乏一个标准的分配机制，但其分配的结果延续至今。虽然现阶段许多高校也已制定了公用房管理办法及用房面积标准，纷纷探索实践富裕公房“共享共用”管理模式，如38 所一流大学建设高校中，有34 所修订公用房管理制度，但管理改革涉及范围广、情况复杂，制度往往难以落到实处，即使目前大部分高校在已经明确指定公房共用的情况下，仍存在不按照要求使用房产的情况，超过应该使用的面积导致公房闲置，造成资源浪费。以上因素都限制了房产资源配置由P 点到M3的帕累托改进，难以达到帕累托最优。

（三）困境三：流转困境。图1 中P 点的帕累托改进，也可由P 点向到M2移动来实现，此时房产需求者A 的用房效用水平不变，而房产需求者B 的用房效用水平从V1提升到V2。此类情形的改进主要针对在高校公用房产的实际使用中的流转不畅、腾退滞后问题，部分教职工特别是二级学院、部门领导存在公房“终身制”“占有者所有制”等观念，为满足本单位或者个人需要不断申请用房。少数不再承担行政管理或教学科研等工作的教师长期不退办公室、实验实习房，觉得占用公用房无可厚非，很大程度导致大批新进教师用房紧张。有的学院、部门热衷于向学校申请用房，“多多益善”“公房先申请到、用不用再说”，却不注意充分利用房源，提高公用房使用效益，导致公用房使用效益低。有的学院、部门，在学校急需调配公房时，明知自己部门的房源充裕、使用率低，由于本位主义影响、大局观念不足，不愿意配合学校进行调配。还有的二级学院、部门申请到公房后，变相设置超大的办公室、会议室、阅览室。由于部分高校科学及时的腾退流转机制没有建立，学校在收回占用房屋方面的工作难度较大，对房屋资源进行二次分配举措不多，这些都直接影响到公用房的合理、实效化周转，大大降低了公用房资源的流动性，也就难以推进房产资源配置由P 点到M2的帕累托改进。

三、高校房产资源配置机制优化路径

总体而言，高校房产资源配置既要保证能够适应学校当前的用房需求，又要前瞻性地为学校事业的高质量发展适当预留增长性空间。针对前文阐释的当前高校房产资源的效率困境、均衡困境、流转困境，需要从体制机制加以破解，健全有偿使用机制，创新共享共用机制，优化腾退流转机制，努力实现房产配置的帕累托最优，确保有限的房产资源得到最大限度的合理利用。

（一）“定额分配，有偿使用”——健全有偿使用机制，破解高校房产资源配置“效率困境”。高校公用房产资源配置树立“定额分配，有偿使用”理念，一方面有利于改变长期以来形成的指令分配、无偿供给、终身使用的传统模式；另一方面能够极大提高高校房屋资源使用效率，体现资源配置的公平、公正、公开，保障学校事业高质量发展。有偿使用机制的构建完善可以根据“分类管理、定额使用、超额收费”的管理原则据实推进，通过公用房产资源的“定额核算”，综合考虑二级单位的基本办学指标（教师、学生人数、学科专业系数）、科研产出绩效指标、高层次引进人才、重点实验室、学科建设重要程度（如“双一流”指标、学科评估排名等）等因素，以“供需匹配”为标准，指导二级单位房产资源的配置。同时，考虑到二级单位的未来发展不可预期，可采用C′=C+△X 的范式，予以调节定额额度，充分为学校发展规划和校区结构功能预留空间。对于超定额部分，可采用分段计算收费的方式收缴费用。例如，根据调研了解，有高校对于超定额10%以内部分，收取25 元/m2·年的费用；超定额10%～20%（含）的部分，收取50 元/m2·年的费用；超定额20%～30%（含）的部分，收取100 元/m2·年的费用；超定额30%～40%（含）的部分，收取200 元/m2·年的费用；超定额40%～50%（含）的部分，收取400 元/m2·年的费用；超定额50%以上的部分，收费标准为400 元/m2·年。当然，“有偿”仅是一个杠杆，不是高校增收的主要目的，而是通过杠杆调节，减少高校公用房产的低效率行为。

（二）“科学统筹，整合共享”——创新共享共用机制，破解高校房产资源配置“均衡困境”。资源整合共享是高校针对二级单位房产多少不均衡，有的房产富裕、有的却无房可用问题，将各自独立分散的房源进行类聚、融合、重组，实现公用房源共享共用。这一机制强调公用房房源配置要通过整合共享来提高房产资源的使用效益。一方面可以从房源功能用途出发，整合相同用途的房源，比如说合理打通相邻校区、相邻学院部门同类功能用途房源，不同部门可以根据教学、办公需求错峰使用，科学有效利用房源；另一方面可以从空间分布角度去优化配置各类房产资源，减少不必要的房源闲置。除了要从主观上宣传动员共享共用的观念，高校各部门还应该将共享共用机制落实在行动上，通过有效手段来营造共享公房的氛围。首先，高校教务处可以通过协调各教学部门，推进建立公共教室，实验室、实训室共享平台，实现本科生、研究生按需使用，确保公共空间“不空档”。其次，建立高校会议室等共享平台、多校区线上会议系统等，同时二级学院、部门应相互间主动协调或者房产主管部门统筹相近二级单位共用会议室、接待室等公共空间，切实提高资源利用率。最后，后勤保障部门要厉行节约设备用房、公共服务用房，纪检监察部门要严格按照行政事业单位办公用房标准监督领导、教职工的公用房产使用行为，杜绝发生房产闲置等浪费现象。

（三）“提高效率，放大效用”——优化腾退流转机制，破解高校房产资源配置“流转困境”。在深化高校公用房改革进程中，除增加房产资源数量、科学合理规划配置以外，亟待建立优化腾退流转机制，推动“增量思维”向“存量思维”转变，最大限度释放“存量”房产资源的空间使用价值。构建或者优化高校房产腾退流转机制，需要按照“腾退哪些房产、腾退如何推进”思路稳妥推进。第一，对于“哪些房产需要腾退”问题，一般而言，大致有四类房产需要腾退：一是因学校规划、学科调整、校区布局、功能优化等因素需要腾退的房产；二是依照学校总体维修、维护计划需要腾退或临时腾退的房产；三是由于高校出租协议到期不再续租的房产；四是长期侵占、闲置、浪费、违规占用或违反学校房产管理规定需要清收的房产。第二，对于“腾退如何推进”问题，考虑到房产腾退工作的复杂性、敏感性、特殊性，涉及的利益面广、量大，腾退工作需统筹兼顾腾退难度和腾退价值两个维度：一是对于低腾退难度和低腾退价值的房产，虽然腾退后不能立即缓解高校用房供需矛盾或对房产资源配置产生重大影响，但某种程度增加高校可配置的房产资源，可作为开展一般性的日常腾退工作长期稳步推进；二是对高腾退难度和低腾退价值的房产，建议非必要需求不急于开展腾退工作；三是对低腾退难度和高腾退价值的房产，此类公用房腾退工作完成会对高校房产资源配置存在明显的帕累托改进，效果好、效率高，应视为腾退工作重点类型加以推进；四是对高腾退难度和高腾退价值的房产，则需要根据高校整体房产管理使用实际综合研判，积极稳妥推进，增加高校房产流动性。