高淑连

摘 要：随着我国当前房地产行业的不断发展，在房地产项目建设的过程中造价管理为重要的工作环节，不仅有助于缩减在各个建设中的成本投入，还有助于满足房地产企业效益最大化的建设目标。因此企业需要根据自身的发展重点逐渐的加强对成本控制的重视程度，和项目管理要求相互的协调，落实全过程的工作思维，完善成本控制方案，结合以往工作经验以及房地产项目的特点，提出针对性较强的全过程成本管控方案，跟踪资金的使用过程，和前期的预算方案进行相互的比较，发现其中的浪费问题，提出有效的应对方案，使全过程成本控制效果能够符合相关要求之后，再持续改进全过程成本控制管理方案，为接下来的项目实施提供重要的基础，推动房地产企业在新时期下的稳定进步，获取较高的经济效益，增强自身的竞争实力。

关键词：房地产项目;全过程成本控制;应用

在进行房地产项目全过程成本控制的过程中，需要科学划分为不同的模块，根据不同模块特点提供有效的成本管控方案，做好信息的反复核对以及总结，及时地发现在全过程成本控制工作中所产生的问题，制定多样化的成本控制方法，进一步地健全自身的管理模式，为房地产企业创造更高的收益，使房地产行业发展效率能够得到优化，促进我国社会经济的稳定发展。

一、房地产项目全过程成本控制的介绍

在进行工程造价全过程管控工作中，需要明确主要的工作重点，之后在部门内部制定针对性较强的宣传模式，使各个管理人员能够把握成本控制的核心要点。从整体结构来看，工程造价全过程管理主要是做好不同环节造价的科学控制，在项目决策阶段需要做好项目的投资概算以及项目的投资估算等等，和建筑工程建设要素相互地匹配，逐渐地优化当前的工作方案。同时还需要编制项目工程建议书，更加细致性的整合不同的造价信息数据。在后续工作中需要进行造价管理方案的可行性研究，建立完善的管控机制以及监督模式，以此来优化当前的造价管理方案。在设计阶段需要严格地编制项目的总概算，同时还需要确定设计方案中造价最高限额，督促设计人员严格按照相关的要求和标准来完成当前的设计任务，并且站在造价管理角度入手縮减其中的成本投入，之后还需要做好前期的勘察，减少设计变更问题的发生概率，逐渐地提高整体的管理水平。在施工中进行造价管理过程中，需要严格按照现场的情况编制完善的施工造价管理方案，要以合同终端内容以及施工图预算为主要的依据，提高造价管理工作本身的科学性，定期完成工程量的结算。并且还需要考虑市场发展的动态变化，根据不同的发展时期以及成本管理要求提出对应的管理方案，增强成本管理的针对性。

二、房地产项目全过程成本管理和控制的意义

在进行房地产项目全过程成本控制和管理工作开展之前，需要有充足的动力来支持各项工作的顺利进行，比如要明确全过程成本控制的意义，避免出现资金浪费的问题，使全过程成本管控效果显著。庞大的房地产项目带来的复杂问题较为突出，为了满足最终盈利的要求，需要房地产企业时刻关注在工程建设方面的成本投入，在部门内部贯彻落实责任机制，共同的进行成本使用模块的有效监督，做好各个阶段资金使用方案的可行性分析，并且到竣工阶段进行持续性的跟踪以及管理，了解各个成本管理中所存在的问题。在项目成本控制工作中，还需要具备较强的风险意识，贯穿于不同的控制方案中，并且还需要持续利用当前的资源管理方案，避免在实际施工时出现资源浪费的情况，之后按照不同部门的工作职责，提出有效的成本控制方案，防止出现资金的浪费，并且可以使各项施工能够更加有条不紊地进行，减少突发问题发生概率，从而使成本控制工作能够在规定的范围内保质保量地完成。工作人员需要具备较强的反思意识，在实施一段时间的成本管理之后，需要认真的分析当前成本管理工作中所存在的矛盾，并且以资金管控要求为主制定接下来的管理方向和细则，约束好当前的工作行为，逐渐地增强成本管控的效果。

三、房地产项目全过程成本控制中遇到的问题

首先在房地产项目全过程成本控制中存在着难以准确核算成本的问题，这主要是由于房地产项目部门较为复杂，其中所包含的建设环节也较多，在整体核算操作难度方面较为明显，且在房地产企业开发和建设的过程中，相关人员的综合素质以及硬件设施很难符合复杂化和多样化的房地产开发项目特点，并且也很难进行细致性的管理。在建设过程中无法进行科学的成本控制，导致成本管理效率在逐渐的降低。在进行成本核算过程中，并没有进行全过程的监督以及管理，当出现困难时，一部分管理人员产生了退缩的想法，无法针对性地解决在当前成本管控工作中所存在的问题，使得整体管理难度越来越高。再加上其中核算数据准确性很难得到充分的保证，增加了成本控制工作的难度，对房地产项目建设造成了较为严重的影响。

其次，在当前房地产项目全过程成本控制工作中存在着成本控制缺乏时效性和全面性的特征。一些房地产企业在项目开工时的一些举措并没有凸显对成本控制的重视程度，通常是在项目完工之后才进行项目的核算。虽然一些管理内容进行了自由的安排，但是由于时间过长会导致成本管理漏洞愈来愈多，特别是对于大规模的工程，导致成本核算无法针对性地反映实际的成本。开发需求成本和实际收益出现了相互脱离的问题，无法有效地应对在成本管理工作中所存在的问题，对房地产开发企业的发展造成了一定的影响。在房地产开发的过程中，一部分管理人员单纯地将开发成本项目概念和配套设施以及土地规划费用进行对等，在各项成本管理工作制定的过程中，存在着诸多的矛盾问题。再加上相关管理制度太过形式化，无法针对性地指导成本管控工作，也无法对最终的结果进行深入的研究，导致成本管理工作中的矛盾越来越多。在这一背景影响下，一部分企业为了缩减在实际工作中的成本投入开始追加成本，长此以往会导致资金投入越来越多，对企业成本管理造成的影响较为突出。

四、房地产项目全过程成本控制的有效对策

（一）强化项目决策工作中的成本控制

决策阶段造价控制是引领后续造价管理工作顺利实施的重要保障，因此在实际工作中需要按照造价控制的相关要求，完善全过程的管理模式，从而使决策阶段造价管理效果符合预期的管理要求。首先，相关部门需要具备较强的责任意识，明确造价管理的主要方向以及主要的工作重点，做好建筑场地的科学选择。在实际工程建设前期要做好建设场地的深入性调查，分析当地的地理环境，并且还需要考虑后续施工中还有可能出现的问题，动态化地制定不同的造价管理方案，做到优化比选，为后续方案的执行奠定坚实的保障。这样一来可以使建设项目投入最少的资金获取较高的质量，以此来保证工程管理的顺利实施。在实际决策阶段进行造价控制工作不要太过死板，要利用动态化的方式来进行资金的整体评估，另外还需要考虑项目建设过程中的资金回收时间，立足于企业的财务状况来进行日常的管理，从而获取应有的利润。在后续工作中需要进行的是预算的编制要根据工程建设要求和以往工作经验，了解工程建设中的各项花费，计算出允许消耗的最大资金量。从而避免对企业的利润造成影响，全面提高决策阶段造价管理的效果。

（二）强化项目准备过程中的成本控制

首先，在设计阶段进行造价控制的过程中，需要减少设计变更的发生概率，要考虑后续的施工要求，从而使设计方案能够具备较强的科学性。在实际管理过程中可以推行现有设计的方法使设计人员能够站在成本管理角度来完善当前的设计模式，做好现场情况的精准性核对。相关单位也可以提供资金管理信息，为后续设计工作提供重要的基础，减少各种资源浪费问题的发生。在设计阶段进行造价管理的过程中需要做好严格的审核，和前期建设要求相互地匹配，及时地发现在实际设计工作中所产生的问题，之后再和设计方开展有效的沟通和交流，再次下达建设的意见，有效的修正在设计方案中所存在的不足，减少设计变更的几率。

其次，在招投标阶段进行造价控制的过程中需要对建设金额和其他信息进行准确的描述，在文件发布之前需要邀请专业性的人员来负责工程造价的精准性分析，并且還需要减少各种不正当问题的发生概率，不要采取低价中标的方式来进行日常的管理，要突出整体的质量管理思路，避免对后续工程建设造成一定的影响。另外还需要做好有效的监督以及管理，防范弄虚作假行为的发生，从而使整体造价管理效果能够得到全面的提升。

最后，在项目开展前期的准备工作中，需要以保证工程质量为主，降低整体的成本支出，全面优化当前的工作方案，凸显现代化成本管理工作本身的优势。相关管理部门需要根据我国所颁布的相关规章制度以及法律法规来优化当前的成本控制方案，结合以往工作经验明确成本管控的主要工作方向，和房地产开发项目特点进行相互的协调，逐渐地优化当前的成本管控方案，使成本管控能够具备较强的时效性以及全面性。针对性地解决在成本管理工作中所存在的问题，并且做好前期的预算工作，解决在以往成本管控工作中的矛盾问题。

（三）强化项目施工过程中的成本控制

首先为变更管理计划，由于建筑工程建设体系较为庞大，在后续建设时会由于突发因素影响而导致工程变更问题，这一情况是无法避免的，因此在实际管理过程中，为了减少对工程造价的影响，需要制定变更管理的工作计划，并且结合以往工作经验，保证各项审核的严格性以及准确性，贴合工程当前的建设要求。在实际工作中需要对项目计划涉及的范围和预算进度进行有效地控制，形成新的基准计划。在进行造价管理计划控制时，需要找到和计划之间的偏差，完善数据的记录模式，各项变更要准确地记录在基本变更计划中，避免出现不适宜变更纳入成本管理模块中，之后再按照现场的施工情况完善变更管理工作模式。按照计划中的内容提高变更管理工作针对性，防止出现不正当变更问题的发生，从而使整体项目能够朝着新的方向而不断的发展。在变更管理时需要落实动态化的工作思维，科学划分好不同的工程项目，按照不同项目的特点提高成本管理的针对性，在实际管理过程中要落实科学化的工作原则。此外，在变更管理工作中，在部门内部落实责任机制，约束好不同的责任以及义务等等，从而减少变更问题的发生概率，之后也要进行工程分割式的管理，防止出现诸多的影响因素，完善当前的管理模式。

其次为完善工程签证制度。由于一些工程变更是无法避免的，所以在实际工作中需要完善工程的签证制度，合情合理的工程变更才被允许，减少不必要资金的浪费。在实际工作中需要做好全过程的审计以及管理，完善工程签证管理模式，严格按照工程签证表的相关要求来做好日常的审核，同时还需要要求施工单位写明签证的依据以及原因等等，更加真实和全面地反映事件的内容。签证必须在工程变更验收之后进行有效的确认，要以合同内容为主要的基准来做好日常的管理，事后补签是无效的，要追究相关责任人的责任，减少矛盾问题的发生概率，使变更管理工作能够更加科学。在签证制度实施过程中，要配合着完善的审查机制，了解工程变更的必要性以及很有可能出现的资金支出等等，设定不同的指标控制工程变更的实施，避免对工程建设造成一定的影响。

（四）强化项目竣工中的成本控制

在项目竣工中进行成本控制要将重点放在结算审核上，为了使房地产工程造价结算审核效果能够符合预期的要求，在实际工作中需要健全完善的审核管理机制，从而保证各项工作的顺利实施。在实际审核过程中可以通过建立完善的审核标准和细则，落实到不同的审核环节中避免对后续工作产生一定的影响，并且还需要进行信息的反复核对以及整合，明确不同责任主体，落实精细化的工作原则，全面的提高整体的审核效果。另外也可以利用不同的制度来规范各项工程造价管理模式，逐渐地上升结算管理的工作地位，全面的提高整体的审核效果。在后续工作中需要以实际情况为准依据确定审核的方法，做好工程实际情况的全面勘察，了解项目的建设要求之后，选择最佳的方式来优化当前的审核模式，之后再按照整体的工作要求和预期的结果选择不同的审核方法，有效地控制好工程的造价成本，全面的保证审核本身的品质。在后续工作中需要罗列出不同的审核要点，利用新型的技术方案来完成当前的审核任务，之后形成最佳的结算审核体系，使最终结果准确性能够得到充分的保障。在结算完成之后，需要将各项信息资料上传到计算机中进行统一的归档以及整理，确认没有任何问题之后才可以完成当前的成本控制任务。

（五）强化项目销售过程中的成本控制

强化项目销售阶段的成本控制也为重要的组成部分，房地产企业需要根据房地产项目的销售情况和具体的构成，逐渐地完善自身的成本管控机制。实现对销售人员的有效管理，使其具备较强的责任意识，充分的调动人员的工作才能，完成当前的销售任务。

五、结束语

在房地产项目建设的过程中，为了减少资源的浪费，需要工作人员树立全过程的工作思维完善造价管理模式，更加贴合于现场的建设要求，建立与之对应的造价管理模式，做好全过程的跟踪以及管理，整合不同的数据动态化的调整现有的造价管理模式，防范各种矛盾问题的发生，保障成本管理工作的执行力，提升建设工程的整体效益。

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