温小滨

不动产继承转移登记是一项涉及法律法规众多、民事法律关系复杂、程序性专业性极强的工作。公证机构出具的不动产继承权公证文书，是登记机构审查继承转移登记行为合法性和真实性的有效证明，有力地提高了登记机构的办事效率和质量，起到预防纠纷、减少诉讼的作用。但随着司法部发布的《关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》的施行，因继承办理不动产登记事项时可以不用“强制公证”了，如若继续要求申请人提供《继承权公证书》，容易面临被起诉或者败诉的风险。本文结合相关法律法规、操作规范，就如何做好不动产非公证继承转移登记进行分析探讨，希望抛砖引玉，以期对不动产非公证继承转移登记的顺利开展有所帮助。

一、可以引导当事人先办理继承权公证再办理转移登记

当事人前往公证机构办理继承权公证，凭公证机构出具的《继承权公证书》办理继承转移登记，其优势是显而易见的：首先，继承权公证是公证机构最常见、业务量最多的案件之一，公证机构针对此类案件已形成了精简、规范、高效的操作规范。其次，公证机构针对无法到场的继承人，开通了远程公证、零接触公证、不见面公证，甚至上门服务等灵活多变的服务模式，可以全方位满足当事人的各类需求。再次，申请人凭公证机构出具的《继承权公证书》办理不动产继承转移登记，放弃继承的继承人均无需到场，也无需经历一段较长的公告期，登记机构基本可以当日办结。

登记机构应积极采取举措与公证机构建立联动机制，如建立公证与不动产登记领域信息查询共享机制、与公证协会召开业务协调会、在公证机构设立不动产登记业务延伸服务点等，这些举措让当事人在办理公证业务时可以查询不动产登记信息，在办理完公证业务后可以一并申请办理不动产登记业务，实现了“一趟不用跑，最多跑一趟”，既提高当事人办理公证的积极性，也便于登记机构直接依据公证文书办理继承转移登记，省去了诸多麻烦。本文建议，应持续优化完善“继承公证+不动产登记”融合办理模式，实现不动产继承转移登记业务“一站式”“一体化”“全流程”办理，提升群众办理公证的积极性、主动性，切实提速、增效。

二、通过政府购买公证服务的方式办理继承转移登记

2013年10月29日，财政部关于印发《政府采购品目分类目录》的通知（财库〔2013〕189号）在C服务大类下编码为C080106、品目名称为公证服务的目录就明确，契约、遗嘱、财产等应当由政府购买公证服务来进行。2020年10月，司法部、财政部联合下发《关于建立健全政府购买法律服务机制的意见 》（司发通〔2020〕72号）也明确公证服务属于政府购买的法律服务范畴。目前，河北、山东、江苏、广东、重庆等早就开始了政府购买公证法律服务举措，公证处与登记机构双方就购买不动产继承公证法律服务签订协议，约定因继承、受遗赠办理不动产继承权公证所需的费用由政府买单，群众可以免费办理。其他登记机构可以通过实地考察、调研座谈、交流研讨等方式吸取他们的经验做法，同时结合本地实际情况，形成具有本地特色、本单位特色的购买公证服务新模式。

为了更好地推行政府购买继承公证服务，让这项便民利民举措落到实处，可以从以下两方面着手：（一）前期准备方面，登记机构与公证机构签订的《合作协议》明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、权利查询边界、审查职责范围、联办模式、联办流程、办理时限、通知义务、服务期限、服务费用以及各自应承担的违约责任等。（二）办事流程方面，申请人到不动产登记窗口交齐不动产登记所需的材料之后，凭登记机构出具的《不动产登记机构与公证机构联办单》前往公证机构交齐办理公证所需的材料，由公证机构限时出具《继承权公证书》，并内转不动产登记机构（或由登记机构共享取得）。在此期间，案件处于挂起状态，不动产登记机构和税务部门可以并行审核，待继承权公证办结后及时通知申请人缴税，登记机构根据公證机构出具的继承权公证书和税务部门传送的完税数据，及时审核登记簿。

三、尚未实现政府购买公证服务而申请人又未提交继承权公证书的，应依据相关法律法规、操作规程办理继承转移登记

登记机构尚未能实现通过政府购买公证服务的，如果当事人坚决不经公证程序而直接申请不动产继承转移登记的，登记机构应该依据现行有效的法律法规，予以办理。在办理流程上，应该设置申请、受理、查验、审核、公告、登簿六个环节。查验环节中，被继承人（含代位继承中已故的被代位继承人或转继承中已故的继承人，下同）的死亡时间、遗产份额、继承人的资格和亲属关系、遗嘱能否被采用等是重点和难点，厘清这些因素，不动产非公证继承转移登记也就迎刃而解了。笔者曾在公证处有多年的工作实践，现不揣浅陋，依据《中华人民共和国民法典》及其司法解释、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等法律规定，对如何做好不动产非公证继承转移登记浅谈一下自己的拙见，与各位共同探讨：

（一）被继承人的死亡时间

一般情况下，登记机构依据法律规定及有权部门出具的证明即可认定被继承人的死亡时间。笔者认为死亡证明材料最好提供公安机关或者派出所出具的户籍注销证明。对于死亡时间久远，公安机关或者派出所查无户籍或者户籍注销记录的，允许申请人提供火化证明、死亡医学证明书、死亡公证书、人民法院宣告死亡的民事判决书等材料。换言之，只要被继承人有户籍记录，在办理非公证继承转移登记时，就需提供户籍注销证明，或引导申请人先办理被继承人的户籍注销，再凭公安机关、派出所出具的户籍注销证明办理继承转移登记，以防出现被继承人虽已死亡，有死亡证明材料，但公安机关的户籍信息依然有效的情况。

如果死亡时间久远、因部门设立、职能更换、政策变化等原因，无法获取被继承人的父母甚至祖父母、外祖父母的死亡证明材料的，笔者认为一方面可以通过核查被继承人或被继承人的父母、祖父母、外祖父母的人事档案、工作履历、村（居）委会出具的证明、拍摄墓碑照、询问证人等，另一方面可以实行有条件的书面承诺制和失信惩戒机制。2019年，自然资源部制定《不动产继承登记告知承诺制试点工作方案》，并选取江苏省无锡市、广东省广州市、湖南省衡阳市、浙江省丽水市开展了“不动产继承登记告知承诺制”试点。目前，不动产继承转移登记告知承诺制已在全国广泛开展，如《上海市不动产登记领域证明事项告知承诺制实施方案》的通知（沪规划资源登[2022]9号）第一条第一款规定“对于被继承人去世多年，死亡库无法查证相关当事人死亡情况，且被继承人死亡年龄为90岁以上的情形，登记申请人可以提交书面承诺来替代被继承人父母的死亡证明。”

（二）被继承人的权属份额即遗产的界定

《民法典》第1122条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。第1153条规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。据此，被继承人的权属份额只能是其死亡时所享有的财产份额，只有这部分个人合法财产才能成为其遗产。被继承人生前取得的非法财产，不能作为其遗产用于继承。关于被继承人的权属份额，登记机构可以查看当时的权属来源情况及其登记簿记载情况，通过询问继承人，核实有无夫妻财产约定协议书、是否属于家庭共有财产、是否合法取得，从而综合判断被继承人所享有的权属份额，进而确定其遗产。

（三）继承的具体形式

根据《民法典》和相关司法解释，遗赠扶养协议优先于遗嘱继承。

遗嘱继承又优先于法定继承，法定继承中可能存在代位继承和转继承。《民法典》和相关司法解释并未对遗赠扶养协议、各种类型的遗嘱必须具备的实质要件和形式要件做出明确具体的规定。在实践中容易因为缺乏操作规范而迟疑不决。登记机构无法确定遗嘱是否为被继承人亲笔签名，见证人是否存在利害关系，是否存在受欺诈受胁迫等情形。因此，当务之急是尽快完善相关的实施细则、操作规程，并制定相对统一的示范文本、审核标准。

在具体实践中，登记机构可以遵循以下几个步骤：首先，要确定是否存在遗赠扶养协议。若经法定程序且登记机构经审核，该遗赠扶养协议内容合法，且具备法定形式的，按遗赠扶养协议办理。其次，要确定是否存在遗嘱。若经法定程序且登记机构经审核，该遗嘱内容合法，且具备法定形式的，按遗嘱继承办理。被继承人生前立有数份遗嘱的，内容相抵触的，以最新的一份遗嘱为准。公证遗嘱不再具有优先的效力，登记机构在审查时，即使申请人提交了公证遗嘱，仍然要向所有继承人进行询问，了解在公证遗嘱之后是否存在新的遗嘱。遗嘱继承人依遗嘱取得遗产后，仍有权依照《民法典》第1130条的规定取得遗嘱未处分的遗产。再者，在确定被继承人未签有遗赠扶养协议、未立遗嘱，且在全国公证遗嘱备案查询平台也查无备案信息的情况下，方可直接适用法定继承办理不动产非公证继承转移登记。法定继承中还要注意审查有无代位继承或转继承的情况。

（四）继承人资格和亲属关系的查验

继承人资格和亲属关系的查验是不动产非公证继承转移登记的重点和难点。在继承转移登记中，除非申请人提供合法有效的遗赠扶养协议或者遗嘱，否则登记机构按法定继承办理登记。在法定继承中，继承开始后，由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人继承的，才由第二顺序继承人继承。继承人与被继承人的亲属关系证明本人认为不宜出具公安机关、派出所以及村（居委会）出具的被继承人及其配偶的户籍底册（常住人口登记表），生前有工作单位的，可以提供被继承人及其配偶的人事档案资料如职工登记表或者干部履历表。未能在被继承人及其配偶的户籍底册或者人事档案资料体现亲属关系的，可以通过提交继承人的户籍底册或者人事档案资料、亲属关系公证书、收养登记证明、出生医学证明、婚姻登记证明等予以证明。继承人的身份证明及亲属关系的查验是不动产非公证继承转移登记非常重要的一环，也是确保所有继承人不缺漏不遗漏、预防纠纷发生、防止承担赔偿责任的关键环节。

为了确保继承人不缺漏、不遗漏，笔者认为要做好以下几点：一是要全面了解被继承人生前的婚姻状况和所拥有的子女情况。这就要求申请人提交被继承人生前的婚姻登记记录及其户籍底档资料。二是申请人前来咨询有关不动产非公证继承转移登记时要做好询问记录，重点询问被继承人的死亡时间、被继承人的婚姻状况（有无离婚、再婚情况）、子女（婚生子女、非婚生子、养子女和有扶养关系的继子女）、父母（生父母、养父母和有扶养关系的继父母）情况；如果继承人中有已故的，要一并询问其死亡时间、婚姻状况及子女情况，并做好记录，以防申请人了解需要提交的材料之后，嫌出具证明麻烦或者遗产分割有纠纷而故意少报、漏报、瞒报继承人情况。三是在受理申请人的申请之后，提前制作询问记录，对需要重点查验的事项予以备注，以便在查验时能够有针对性地询问。在对每个继承人进行询问时，要有单独的询问笔录室、配备高清摄像头、做好录音录像，留存证据的同时又能防止当事人恶意串通。四是《民法典》扩大了代位继承人范围，登记机构在办理非公证代位继承转移登记时要核查被继承人的同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

（五）继承人或受遗赠人本人无法到场的，是否可以委托代理人到场

如果继承人无法到场，允许公证委托代理人到场，但这点笔者认为应该做缩限解释，理解为代理人可以代為提交申请材料、领取不动产权证书等辅助性工作。如果是继承人放弃继承或者受遗赠人表示接受遗赠的，都必须是继承人或者受遗赠人本人亲自作出，必须是继承人或者受遗赠人本人的真实意思表示，而不能由他人代理。更为重要的是，不动产非公证继承转移登记中的诚信承诺具结书（保证书）因为承诺内容较多、意义较大、可能承担的法律责任较重，继承人本人签署更为稳妥。继承人或者受遗赠人若无法亲自到场的，可以在当地做一份明确表示放弃继承或者表示接受遗赠的声明书公证。登记机构也可以通过创新线上业务办理的模式，通过电子签名、人脸识别、音视频双录等技术手段在网络平台完成继承转移登记的询问环节，诚信承诺具结书（保证书）的签署，形成电子证据材料，并做好存档。如果继承人拒绝到场、未提交放弃继承权的声明书公证书，也无法通过线上询问的方式完成询问记录、签署诚信承诺具结书的，登记机构综合判断可能存在继承纠纷的，应告知当事人向人民法院提起民事诉讼，要求房屋其他继承人协助办理转移登记，或者请求确认不动产权利归属，再依生效法律文书办理继承转移登记。

结语：

不动产非公证继承转移登记是一项复杂的系统工程，但只要不断完善相应的法律法规、操作规程、审核标准，加强与公安、民政、法院、医院等部门的信息共享，配齐录音录像设备和电子证据存储设备、运用多种手段完成线上线下核查核验等各种体制机制建设，不动产非公证继承转移登记这项程序性、复杂性、专业性较强的工作一定能开展得更加顺畅。

（作者单位：厦门市不动产登记中心）