王 鸿，吕 梅

(1.南京理工大学 知识产权学院，江苏 南京 210094；2.江苏省人民检察院 第二检察部，江苏 南京 210024)

一、《民法典》第279条的适用要件

住家创业并非法律专业术语，但社会公众能够望文解义，即自己的住宅既是生活居住之地又是经济活动场所。从经济活动成本而言，允许住宅登记为住所(经营场所)，可以破解长期困扰企业发展的租金贵、经营场所难觅等难题并且大幅降低经济活动成本。从经济活动方式而言，住家创业吻合网络经济活动之道。目前，新冠肺炎疫情对于个人经济收入的负面影响不容忽视，越来越多的人基于生活需要开始住家创业。如果不动产业主意欲将自家住宅改变为经营性用房，法律又是如何规制？2007年《物权法》以第77条就此予以规范。2020年《民法典》第279条全面承继前条内容，相关法律规定被稳定延续，即“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主一致同意。”

根据《民法典》第279条之表述，该条的适用要件应当包括以下四项：第一，将住宅改变为经营性用房的权利唯有业主才能行使；第二，业主权利内容只是在于将住宅改变为经营性用房；第三，此类改变应当遵守法律、法规与管理规约；第四，此类改变应当经有利害关系的业主一致同意。住家创业“场所”的法律规制就是对《民法典》第279条适用要件的解释与适用。只有上述四个适用要件一并得以满足后，业主才能够合法地将住宅改变为经营性用房，擅自改变的业主则要承担违法行为的民事责任。……