【摘  要】房地产行业作为资本密集型企业，具有投资额大、投资回收期长的特点，其作为我国国民经济的支柱产业一直广受关注。近年来房地产受到政策、市场、竞争等方面的影响行业景气度有所下降，可即便如此，房地产行业仍为我国财政收入的创收大户。因此，房地产企业应该在新时期下加强纳税筹划，从而有效降低纳税成本，提升其目标利润。论文从房地产企业主要税种介绍入手，阐述房地产企业实施纳税筹划的意义及其所处的纳税筹划环境，最终有针对性地提出房地产企业提升纳税水平的策略。

【关键词】房地产企业;税种;纳税筹划;策略

【中图分类号】F293.33;F812.42                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2022）08-0160-03

1 引言

纳税筹划也被称作税收筹划（英文：Tax-Planning），是指纳税人在经济业务发生之前，在严格遵守税收相关法律的前提下，通过相应筹划活动实现少缴税款或是递延纳税目的。纳税筹划具有合法性、筹划性、成本效益性等方面的特点。对于房地产企业而言，其在项目开发过程中所涉及的税种较多，包括增值税及附加税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、企业所得税、印花税等。所以，房地产企业与其他行业企业相比所缴纳的税种较多，其纳税成本也是较高的[1]。据统计，房地产企业纳税成本占其总开发成本的20%以上。近年来，由于国内房地产行业受到政策、市场、经济环境等方面的影响，行业景气指数呈下滑趋势。对于地产企业而言，若想在目前整体行业发展较为艰难的前提下，实现其目标利润、节约纳税成本及现金流支出，可以适度开展纳税筹划工作[2]。

2 房地产企业主要税种介绍

2016年5月1日起，我国开始实施“营改增”新政，至此在国内实施了67年的营业税退出了历史舞台。新税制的实施进一步地公平增值税税负、完善抵扣链条，并对于房地产这个原来以营业税为主要流转税种的行业产生了巨大影响，房地产企业从此开始缴纳增值税。对于房地产企业而言，其主要税种除增值税以外还包括土地增值税、企业所得税、土地使用税、契税、印花税、房产税等。

2.1 增值税

增值税，是指以增值额为征收对象所征缴的一种税款。在实务中，一般以增值税销项税额扣除进项税额的正差确定为当期的增值税应交税额，负差即为增值税的留抵税额。增值税纳税人分一般纳税人、小规模纳税人两种。一般纳税人为年不含税销售额500万元以上的企业，其余则为小规模纳税人。以房地产企业实际情况而言，大多为一般纳税人适用9%税率。房地产项目预售阶段，按3%税率预缴增值税并且暂时不可抵扣进项税额，待转为商品房销售阶段按9%缴纳增值税时一并抵扣进项税额并扣除预缴增值税后计算增值税应交税额。

2.2 土地增值税

土地增值税是以土地及其地上附属物的增值额为征税对象所征收的税种。土地增值税为超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。土地增值额：收入扣除相关成本、开发费用、税金后的金额。土地增值税与增值税相同之处在于，房地产项目预售阶段分别按住宅/商业收入1.5%～3.5%比例进行预缴。

2.3 企业所得税

企业所得税是大多数企业都要缴纳的税种，其是以企业会计利润为基础，通过相应的纳税调增或是调减得出应纳税所得额并按相应税率计算企业所得税。房地产企业项目预售期间按预售收入乘以一定的核定征收率扣除期间费用以后确定为当年的应纳税所得额并计算企业所得税。要说明的一点是，企业可结转以后年度亏损的年限为5年，若地产项目预售时间超过5年，待清算时其预售期间的亏损将不再允许弥补。

2.4 其他税种

第一，土地使用税。房地产企业的土地使用税是其购置用于开发土地所缴纳的土地使用税。土地使用税的征收时间为合同约定交地时间或在没有约定交地时间的前提下以合同签订日的次月15日前缴纳土地使用税。房地产企業土地使用税停征时间为商品房由预售转为正式销售。

第二，契税。契税是指纳税人取得不动产，根据不动产价值缴纳的税种。房地产企业一般按购置的土地或是支付的拆迁款和缴纳的城市配套费缴纳契税。契税税率为3%～5%。

第三，印花税。印花税为纳税人订立合同、资金账簿等所缴纳的税款。房地产企业涉及印花税的缴纳凭证包括合同，如采购合同、建筑工程合同、不动产转让合同、资金账簿等。

第四，房产税。房地产企业将所开发的项目转做自用时须按商品房价值从价计征房产税。一般而言，商业地产或是用商品房作为样板间、临时建筑等都需要缴纳房产税[3]。

3 房地产企业实施纳税筹划的意义

第一，节约纳税成本，促进企业健康发展。企业经营的过程就是获取利润的过程，其一切活动的开展都应以此为核心进行。纳税筹划的主要目的在于节约纳税成本，从而提升企业的整体经济效益。房地产企业通过纳税筹划可以有效降低纳税成本，减少或是延缓现金流支出，最终促进企业健康发展。

第二，降低税务风险。纳税筹划除了节约纳税成本以外还能够帮助企业有效降低税务风险。例如，企业在开展采购业务中，应根据税法相关规定达到“三流合一”的要求，对此企业财务部门在合同审核、发票取得、款项支付中将对于业务部门有着较为严格的要求，体现纳税筹划意义的同时将有效规避、降低税务风险。

第三，有利于规范财务管理制度。纳税筹划工作对于企业财务管理制度有着较高的要求。一方面，要求财务人员根据会计准则、税收法律及法规的规定开展日常财务核算、纳税申报及税务管理工作;另一方面，纳税筹划也要求企业内部完善其各类管理制度，要求职能部门有效配合纳税筹划。因而，企业为了更好地做好纳税筹划工作则需要建立健全各类管理制度，规范其财务管理制度，进而促进企业能够较为健康地发展。

4 影响房地产企业纳税筹划的环境

4.1 外部环境

外部环境是指，企业经营中其所处的外部行业、政策等方面的环境。房地产企业纳税筹划工作的开展与其所处的外部环境有着较大关系，如税收环境、经济环境及行业内部环境等。税收环境方面，营改增之后房地产企业改营业税为征收增值税，这为房地产企业开展纳税筹划提供了相应的条件。企业项目开发中可以考虑甲供材料、甲供设备等，这样可以利用税率差开展纳税筹划;经济环境方面，目前地产行业受国家产业政策、客户需求等方面的影响，整体经济环境不佳，这就要求地产企业进一步提升纳税筹划水平、节约纳税成本及现金流、规避各类税务风险，以求获得更好的生机;行业内部环境方面，国内地产行业竞争较为激烈，要求房地产企业提升内部挖潜能力，加大纳税筹划力度，实现降低纳税成本的同时，增强其市场中的核心竞争力。

4.2 内部环境

内部环境，是指房地产企业实施纳税筹划过程中，企业内部环境因素的影响，如企业职能部门配合程度、财务人员综合业务能力等方面。职能部门配合度方面，纳税筹划不是财务一个部门的工作，其需要职能部门全力配合才能完成。例如，采购项目开发用各类物资、支付工程款、设计费过程中，可尽量要求对方提供增值税专用发票可抵扣一部分销项税额。如果业务部门没有纳税筹划意识，将无法实现纳税筹划。另外，财务人员应具备一定的业务能力，可结合公司开发项目整体状况提出合理的纳税筹划方案，实现降低纳税成本和税务风险的作用。

5 房地产企业主要税种纳税筹划

5.1 增值税纳税筹划

增值税是房地产企业所要缴纳的主要税种，由于增值税为价外税，其所缴纳的税款将无法计入当期成本，无法抵减企业所得税。故而房地产企业须重视增值税纳税筹划工作。首先，注重进项税发票的收集。增值税的计算原理为销项税额扣除进项税额，因而在营业收入相对固定的前提下进项税取得的多少决定企业增值税税负。正常而言，房地产开发企业绝大多数为增值税一般纳税人企业，其可以享有抵扣进项税额的权利。这就要求其在日常支出各类工程项目有关的款项中最好选择一般纳税人企业合作，并索要增值税专用发票，以抵扣税额。其次，加强税务风险防范工作。增值税为抵扣制，以进项税发票作为抵扣依据，并不允许出现增值税发票虚开行为。所以，房地产企业应该注重“三流合一”问题，要求“合同流”“付款流”“发票流”三者一致。

5.2 土地增值税纳税筹划

土地增值税是房地产企业较为特有的税种，其是以土地及其地上所属物的转让增值部分征税。土地增值税是较具技术含量的一个税种，对于房地产企业而言，纳税筹划过程较为复杂，内容较多，因而应该加强该税种的纳税筹划。一方面，要加强各类成本的收集。土地增值税的计算与企业所得税类似，是以营业收入减除各类扣除项目后的正数余额除以营业收入求得增值率以后，来适用相应的税率。因此，在项目开发过程中要注重对于发票的收集工作，尽可能地在税法允许范围内增加扣除成本。同时，要充分考虑项目开发费用的扣除问题，要注重项目的财务费用取得方式问题。另一方面，由于土地增值税税法规定，对于开发符合普通住宅条件的、增值率低于20%可以免征土地增值稅，房地产企业可以充分利用该优惠条件。对于工程款发票的取得，应要求开票单位在发票备注中注明项目名称及项目所在地（县区），否则土地增值税清算时将不允许扣除。

5.3 企业所得税纳税筹划

企业所得税纳税筹划中，由于地产项目收入相对固定，企业可以从成本、费用方面考虑纳税筹划工作，如各类款项的支出需要对方提供合法发票，企业可以采取提升园区整体配套水平的方式来增加相应的工程成本。再如，企业可以运用拆分方式将营销部门成立各个销售公司（小微企业形式设立），与销售公司结算采取佣金方式。企业支付给销售公司佣金取得的相应发票可以在加大成本的同时，使销售公司获得佣金收入，这样不仅可以实现利润，还可以适用于小型微利企业所得税优惠政策，从而无形中能够降低企业整体所得税纳税成本。需要注意的是，佣金支付时不得超过税法规定的5%，款项支付须以转账方式进行。

5.4 其他税种纳税筹划

第一，土地使用税。房地产开发企业一般取得土地使用权以后，需要缴纳土地使用税。但是，需要注意的是，若是因为政府原因造成延迟交地的，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）第七条规定，除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准（注：审批权限由国家税务总局公告2014年第1号下放至县以上地方税务机关）。可见，企业即便签订了土地合同，出现上述问题也可以申请免征土地使用税。另外，企业应加大开发力度，尽量实现早日办理竣工决算、交房、开具商品房销售发票，这样可以为在客户办理土地使用证的同时，扣除一部分土地面积而节约纳税成本。

第二，契税。根据相关税收政策，企业之间发生合并、分立、股权收购等重组事项，由于未涉及房屋产权和土地使用权的变化，对于房屋产权和土地使用权接受一方企业免征契税。企业在房地产项目开发过程中，在情况允许的条件下可以运用该方式节约契税成本。

第三，印花税。印花税属于列举制，对于税法中列明的凭证、合同可以缴纳印花税，否则企业不必缴纳。企业发生经济业务所签订的合同可以对照税法规定判断是否缴纳。同时，企业签订的购销合同、工程合同可以在合同中单独列示合同金额、税额，税法规定可以按不含增值税额缴纳印花税。

第四，房产税。商业地产企业将涉及房产税问题，我国房产税一般分为从价计征、从租计征方式。商业地产企业一旦出租房产不仅要按租金额缴纳12%房产税还要随之缴纳5%（简易计税）或9%（一般计税）的增值税，其纳税成本较高。因而，企业可以采取相应变通方式，如提供房产的同时，可以附带提供人员服务，这样可以由原来的“干租”变为“湿租”，按社会服务业的6%税率只缴纳增值税而无须缴纳房产税。

6 房地产企业提升纳税筹划水平的策略

6.1 房地产企业应提高纳税筹划意识

纳税筹划意识应该贯穿于房地产开发项目的全过程。一般应从获得土地使用权、项目设立、融资、开发建设和销售等方面加强纳税筹划。同时，房地产项目开发周期较长，涉及大量政府部门和企业，这就决定了其纳税筹划内容的复杂性。因此，房地产企业制定纳税筹划时，应进行全面规划。在获得某种土地使用权或之前，就应对在该片土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列测算。要结合项目特点、企业的整体运作现状，从增值税、所得税、土增税、房产税、土地税乃至于印花税等方面着手提升纳税筹划意识。

6.2 提升财务人员综合业务能力

财务人员作为纳税筹划的专业人士，应该发挥其专业作用，不断提升自身财税技能的同时，还要结合项目实际情况、项目所处的各个开发阶段制定出切实可行的纳税筹划方案。并且，财务人员应该经常与主管税务的机关加强沟通，在了解最新税收政策的基础之上，使其纳税方案得到税务机关的认同也是十分必要的。例如，房地产开发公司在相同或相邻的地块中有不同的开发项目，对这些项目进行单独核算或组合核算都是合理的。因此，企业的财务管理人员可以衡量这两种方法的利弊，計算税金，确定最合适的核算方法以减轻税负，提高企业内部的综合经济效益。这就要求财务人员应不断提升自身综合业务素质，以便达到纳税筹划的整体要求。

7 结语

新时期下，房地产企业的发展较前期受到了不同程度的影响，企业除了加大营销力度、加快开发进度以外，还要有效地开展纳税筹划工作。企业只有在了解真实开发项目的前提下，制定出有利于项目开展、有利于企业发展的纳税筹划方案，才能确保房地产企业在较为不寻常的时期得到更好的发展，并为我国的经济建设贡献力量。

【参考文献】

【1】周晓冬.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].财会学习，2022（16）：129-131.

【2】张勃蕾.论述国有房地产企业税收筹划对财务管理的影响[J].老字号品牌营销，2022（10）：163-165.

【3】简颖玥.基于新会计准则的房地产企业纳税筹划分析[J].中国中小企业，2022（04）：141-142.

【作者简介】肖佩君（1986-），女，湖南常德人，会计师，从事纳税筹划研究。