张巧华 银川博冠房地产开发有限公司

一、引言

在市场经济体制下，企业都会面临一定的经营风险、财务风险。特别是财务风险，其能够反映出一个企业风险防范能力与财务状况。如果企业想要在激烈的市场环境下健康、可持续地发展下去，就必须提高对财务风险的重视程度，积极采取风险防范手段，确保房地产企业能够在竞争激烈地环境下谋求发展。本文就房地产企业在复杂的市场环境下的财务风险进行分析，并提出了相应的解决房地产企业财务风险的对策。

二、、财务风险的形成原因

(一)导致风险产生的外部因素。

自然界的变化是任何企业所无法抗拒的，例如，地震、海啸、台风等自然灾害将对房地产企业生存与发展产生巨大的影响。再如，房地产企业债务人意外死亡，也将造成应收账款成为坏账，增加房地产企业财务风险。

一些如银行借款利率调整、行业限制政策出台、国内外钢材价格波动等均将会对房地产企业产生巨大的影响，如果房地产企业无视这些政策的出台，还会增加房地产企业的法律风险。

市场环境包括国外市场环境与国内市场环境，环境的变化将影响到房地产企业财务风险的大小，例如，在市场环境平稳的时候，企业的收益比较可观，财务风险也较小；反之，企业财务风险就会随之增加。如利率变动会对企业有很大的影响，如果房地产企业没有足够的资金用于支付增加的利息，将增加企业的财务风险。

(二)导致风险产生的内部因素

房地产企业管理者专业胜任能力、投资分析判断能力将对房地产企业发展产生深远的影响。例如，当房地产企业管理者未树立财务风险意识时，一旦产生重大风险，房地产企业则无法及时应对，会使房地产企业陷入经营困境，甚至是导致企业破产、清算。

房地产企业由于规模与资金量较大，且经营地域及楼盘项目较多，常常会由于信息无法有效、快速地在内部传递，使房地产企业财务信息与业务数据出现较大的差异，最终还会造成房地产企业管理层因使用了错误的信息而造成企业决策失误，增加房地产企业的财务风险。因此，房地产企业财务信息透明化程度、传递速度直接影响着房地产企业财务风险的大小，它是房地产企业管理层作出决策、业绩考核、财务分析的重要基础。

三、目前房地产企业面临的主要财务风险

(一)房地产企业自身存在的高风险

房地产行业自身具有投入资金量大、收益高且周期长等特点，而且房地产企业在经营中会受到来自内、外部各种因素的影响，这些都使房地产企业财务风险较其他行业更高。同时，房地产企业为了降低财务风险必须保有一定数量的资金用于日常经营、特殊经济业务，避免资金出现缺口而增加房地产企业财务风险。

(二)高负债运行增加房地产企业财务风险

资产负债率是指期末负债总额除以资产总额的百分比，是反应企业财务状况的一项重要指标，它对企业未来的发展具有重要的作用。由于房地产企业从拿地到房屋开发再到商品房销售需要经过漫长的过程，期间需要房地产企业投入大量的资金予以保障，这就造成房地产企业资产负债率过高，个别的房地产企业负债率达到了70%甚至以上，这样将极大地增加房地产企业财务风险。

(三)缺少资金支持所造成的财务风险

房地产企业对资金流的需求较任何企业都要大，它是决定房地产企业能否继续开展业务的关键，如果企业资金流出现问题且融资能力较差，则房地产企业财务风险就会不断增加。加之一些房地产企业不关注对资金的日常管理工作，往往导致资金链非常紧张，稍不控制就会出现财务危机。因此，良好的资金流及管理制度，是确保房地产企业不断降低财务风险的关键因素。

四、房地产企业在财务风险管理与防范中存在的问题

(一)房地产企业投资决策缺少风险防范意识

房地产企业一旦在某个项目上获得较高的收益后，就会主动将大量资金投入到新的楼盘或其他行业项目上，但投资决策一旦失误，将造成房地产企业面临极大的财务风险。一是个别房地产企业未对投资方案进行可行性分析、论证；二是房地产企业在多元化投资后，没有足够的资金作为支撑；三是房地产企业内部缺少投资项目相关专业人才；四是个别房地产企业管理层一味地追求短期经济效益，没有制定可行的长远规划与战略目标，未能从长远的角度作出投资决策，使房地产企业无法健康、可持续地发展。

(二)房地产企业管理者及财务人员未树立正确的风险防范意识

许多企业管理人员对风险认识不到位，是产生财务风险的重要原因之一，他们不愿投入更多的时间去研究和探索管理方面的问题，只是按部就班的处理日常事务。一些财务人员只掌握基本的会计核算技能，没有学习并掌握大数据分析、管理会计应用、预算管理与绩效考核、财务分析相关知识，无法为房地产企业管理层提供有用的决策数据与信息。

(三)房地产企业内部控制未发挥应有的风险监控作用

目前，多数的房地产企业管理层对内部控制工作十分漠视，未能通过建立科学的内部控制来达到对资金监控的目的，这也是增加房地产企业财务风险的重要原因。目前，多数房地产企业内部控制中存在如下问题：一是未能通过不相容岗位分离、授权审批等内控手段对资金进行有效的监控；二是内部控制未能对房地产企业建筑材料、固定资产进行有效的管理，造成实物资产账实不符；三是内部控制未能通过内部审计、绩效考核对房地产投资项目及资金回收情况进行监控，不断增加房地产企业财务风险。

(四)房地产企业预算管理混乱

房地产企业从拿地到开发再到商品房销售需要经历很长的时间，这就需要房地产企业投入大量的资金进行运作和周转，而此行业还具有建设周期长、资金投入时间长、项目可控能力差等特点，因此，对房地产企业资金预算管理工作提出了较高的要求。而目前，一些房地产企业对资金预算管理不重视，具体表现在：一是预算指标不符合实际。房地产企业在编制预算指标时，没有针对市场行情、国家政策、建筑材料价格变动等因素对指标进行修改，造成房地产企业在预算执行中出现较大的差异，由于预算与实际出入较大，增加了企业内部预算随意调整的几率。二是预算执行与监管不到位。房地产企业各业务部门在具体执行预算指标时，由于对预算管理的忽视，没有按照预算指标办理资金支付，部门领导随意增加项目预算，无法真正发挥预算管理工作的监控、规范作用，使房地产企业资金使用效率不断下降。

(五)房地产企业成本管理不到位

房地产企业在拿地、建设开发、销售等各个环节均需要付出一定的成本，成本管理的效率与水平，不但影响着房地产企业经济利益能否实现，还体现了房地产企业整体的竞争水平与经营理念。目前，一些房地产企业在成本管理中仍然存在一些问题：一是成本管理观念落后。个别的房地产企业成本管理依然停留在对施工项目成本的事后管理阶段，没有通过预算成本管理、定额标准等方式对施工项目成本进行事前与事中监控。二是成本控制方法缺少创新。个别房地产企业成本管理工作主要依靠财务人员主观判断，没有通过制度创新，形成系统性的成本控制标准体系，使各个施工项目成本管理工作缺少统一的规范流程、考核标准。

(六)资本结构不科学，流动资金周转速度缓慢

一是个别房地产企业一味地追求新开盘楼盘的建设、土地摘牌，不惜以较高利率水平向金融机构或同业进行拆借，使房地产企业长期处于高资产负债率下运行；二是盲目赊销，没有对赊销客户进行足够的资信调查，增加了应收账款坏账风险；三是未对资金进行科学、规范的日常管理，造成资金支出浪费、混乱，不但降低了资金使用效率，还增加了内部贪污舞弊行为发生的概率。

五、提高房地产企业财务风险防范能力的具体措施

(一)经营决策应进行严格的论证、分析

一是房地产企业在筹资方面，应合理地制定筹资方案，并充分考虑企业未来的资金流入量、资产可变现能力，从而降低企业财务风险；二是在房地产企业投资方面，对拟投资项目类型、行业前景应进行广泛、深入的调研、分析、研判，避免投资项目失利而增加房地产企业财务风险；三是房地产企业可通过制定集体决策审议机制、成立决策审核小组等方式，对房地产企业每项重大经营决策进行充分的可行性分析，避免因房地产企业管理层个别领导盲目投资而造成经营失利，最终导致财务风险。

(二)促使房地产企业管理层及财务人员树立风险防范意识

一是企业管理层应提高对财务风险重视程度，通过制度建立、内部宣传，督促企业业务部门、工作人员学习财务风险防范知识，在内部树立起正确的风险防范氛围。二是将财务风险管理工作作为考核中层干部绩效发放的标准，调动起业务部门、工作人员参与财务风险管理工作的积极性。三是财务管理层应向财务人员宣传不同财务风险内容、产生的原因，使财务人员能够对财务风险存在的必然性及增强风险防范能力形成一定的共识，这样才能确保财务人员在日常工作中能够主动发现风险，并采取相应措施积极地防范风险发生。企业管理层应对财务风险加强重视，减少依靠个人经验或者主观判断进行财务决策，应该不断提高自身的财务综合素质和专业技能水平，根据企业的实际状况做出更全面更科学的财务风险决策，同时要注重对财务人员的储备和培养。

(三)通过内部控制制度监控企业财务风险

现代企业制度及管理会计理论均要求企业应重视内部控制制度的作用，通过内部控制措施来实现降低企业财务风险的目标。因此，房地产企业管理层应重视内部控制，通过建立科学合理的内部控制制度，从而达到对资金监控的目的，并督促各业务部门积极参与内部控制工作当中。同时，房地产企业应通过授权审批、不相容岗位分离、内部审计等措施强化对资金的监管及决策流程，降低房地产企业财务风险。

(四)房地产企业应加强预算管理

预算管理是现代化企业的制度和管理得以更好实施的重要手段，房地产企业通过预算管理可以将有限的资源在内部进行合理的分配，并通过对预算执行结果进行分析，可以帮助房地产企业管理层改善管理流程、提高管理效率。同时，房地产企业通过实行全面预算管理制度，帮助管理层预测未来潜在的财务风险，为管理层人员在面对风险防范时提供更理智的判断。例如，房地产企业在生产经营过程中，应把销售预算、成本预算、资金预算作为预算管理重点，通过预算指标对房地产企业资金收支、投资项目、筹资方案进行规划、安排。房地产企业在对某楼盘项目进行预算时，财务部门应先对土地出让金、开发前期费用、相关税费进行预算，为房地产企业管理层判断投资项目是否可行提供进一步的依据，为下一步筹资、投资、项目开发提供预算基础。此外，在房地产企业资金预算管理方面，财务部门应通过制定详细的成本预算指标，来对房地产企业各项费用支出进行监控，不断提高房地产企业资金使用效率。

(五)房地产企业应强化成本监控

房地产企业成本管控直接影响企业的经济利益，并对房地产企业制定商品房销售价格、预算考核、财务分析、政策制定产生重要的影响，成本管理已经成为房地产企业财务管理中的重要组成内容。首先，房地产企业成本管控不是一味地减少材料、人工投入量，而是要在保证施工质量、服务质量的前提下，树立正确的成本节约意识；其次，在楼盘项目开发前期，应对成本项目预算进行科学的设置，在楼盘开发建设过程中应对材料投入、人工费用等成本支出进行全程监控。在房地产开发过程中，企业财务人员应制定明确的成本控制目标，通过实时对成本进行监控，确保成本预算与实际支出相符。同时，房地产企业应成立内部审计机构，定期对房地产企业内部控制、成本与预算管理、会计核算等工作进行监督审计，及时发现房地产企业存在的潜在风险。

(六)优化资本结构及强化流动资金管理

房地产企业在融资前应确定合理的资本结构，通过创新融资渠道来降低房地产企业资产负债率，使股权资本与债务资本之间实现平衡，以达到降低房地产企业财务风险的目的。同时，房地产企业应强化对资金的日常管理。首先，房地产企业应建立、健全内部控制制度，通过内控制度来规范企业资金收支流程、提高资金使用效率；其次，房地产企业应强化对应收账款的管理，通过信用审批、催收管理等措施来降低房地产企业坏账风险，从而降低房地产企业财务风险；最后，财务部门应对关联方单位占用房地产企业资金情况进行辅助登记，及时地向管理层汇报关联方借款情况。此外，房地产企业财务人员应通过网络、手机等媒体及时了解本行业相关政策方针、税收优惠，并关注银行金融机构利率变化情况，合理地在证券市场、金融机构举债方式之间作出选择，使房地产企业保有科学、合理的资本结构，不断地降低房地产企业资本成本与财务风险。

六、结语

综上所述，在激烈的市场竞争中，房地产企业都会面对极大的财务风险。房地产企业应对自身的财务风险分析与防范措施进行深入的研究，提出优化房地产企业的财务管理制度，增强财务管理人员的行业财务风险意识，做出更全面的财务决策，提升企业在面对激烈的市场竞争中的生存能力，实现企业既定的预期目标，从而推动企业向更好的方向发展。■