王启森 孙玲娟 侯璟晖 陈欣 蒋婷 尹若宁

2021年7月，北京市印发《推动城市南部地区高质量发展行动计划（2021—2025年）》，提出城市南部地区是“一核两翼”的腹地，是京津冀协同发展的重要战略门户，是首都高质量发展的重要承载空间，因此，提升区域高质量发展水平也成为北京大兴区落实首都城市功能定位的题中之义。老旧小区作为城市宜居环境洼地，成为提升城市治理能力、更新社区服务理念的重要切口，加强综合整治将为促进城市高质量发展和发展成果更多更公平惠及全体人民提供重要保障。

一、研究设计

（一）概念界定

老旧小区定义。大兴区老旧小区主要使用我国目前实际工作中使用的定义，即指城市、县城（城关镇）建成于2000年之前，公共设施及环境落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

（二）数据来源与研究方法

1.数据来源。本文选取大兴区2000年以前建成的老旧小区及居民，采用分层抽样与方便抽样相结合的方式进行调研，了解居民对小区宜居性建设的评价，并通过典型调研的方式向住建部门、社区管理工作人员了解老旧小区宜居性建设及综合整治工作进展及评价。

2.研究方法。采用定性和定量相结合的方法，对居民居住条件、老旧小区宜居环境建设等情况进行描述分析，并使用二元Logistic广义回归模型分析影响居民社区宜居性评价的影响因素。

二、实证分析

（一）大兴区老旧小区综合整治情况①

市区属产权性质住宅共486万平方米，涉及12个镇街、118个小区。为全面完成“十四五”时期老旧小区综合整治工作任务，大兴区要求各镇街制定各年度整治计划，其中2021年改造262万平方米，完成市区属产权住宅总量的54%。2022年拟改造约197万平方米计划，完成总量的41%。2023年拟改约15万平方米，完成总量的3%。2024年拟改约12万平方米，完成总量的2%。经充分征求民意，现已上报2022年整治计划197万平方米、53个小区，共涉及9个镇街。

（二）样本分布情况

为了解大兴区老旧小区宜居性建设现状，2021年国家统计局大兴调查队随机选取林校路街道、观音寺街道、西红门镇等7个镇街、18个老旧小区开展调研，共322名居民、7名社区代表参与本次调研。其中，八成以上居民居住时间在三年以上；被访者年龄主要分布在31—50岁年龄段，占比接近七成；文化程度方面，主要集中于大专或本科学历，占比为66.8%；家庭户规模以3人家庭为主，占比为43.2%，人均住房面积主要集中在15—30平方米之间，占比为67.7%。

（三）老旧小区宜居环境建设情况②

1.超八成居民对小区整体环境满意。

宜居小区建设就是要实现有安全生活、有整洁环境、有完善设施、有配套服务、有和谐关系的小区环境。调研显示，80.7%的居民对小区总体环境满意。其中，小区和谐稳定性满意度最高，满意率达到86.6%；其次是生活便利性和公共安全性，满意率分别为86.0%和76.4%。但从居民反馈情况看，老旧小区环境舒适程度和功能完备程度还有待提高，满意率分别为69.9%和71.1%（见图1）。

图1 2021年居民对小区宜居环境建设满意度

2.各维度发展“优”与“忧”并存。

社区安全性方面，老旧小区具备基本的安全性设施和措施，近八成居民对社区安全设施和管理表示满意。在对社区安全不满意的居民中，分别有80.3%和56.6%的居民认为，“小区管理秩序比较混乱”和“消防等安全配套设施不到位”是制约小区安全提升的主要问题。

环境舒适性方面，老旧小区综合改造工程对改善居民住房质量和提升小区生态环境有重要作用。在接受过老旧小区综合整治的居民中，有81.7%的居民对改造效果持满意态度，但老旧小区隔音效果、卫生环境和文体娱乐设施仍未完全满足居民期待。

功能协调性方面，老旧小区不断完备功能建设，逐步完善宣传公告栏（51.6%）、居民社区服务中心（50.6%）和健身器械（48.1%）等服务设施，加强车辆管理，增建停车位（47.8%）、增设配备电动车充电桩（46.0%），满足居民用车需求。同时引入智能化管理方式，分别有59.9%和51.9%的居民表示居住小区智能化设施在车辆放行、快递收发等方面发挥重要作用（见图2）。但仍有六成以上居民表示停车空间匮乏、车辆管理混乱、适老宜幼设施不足成为改善老旧小区环境、满足居民生活需求的掣肘因素。

图2 2021年老旧小区服务设施建设情况

生活便利性方面，老旧小区周边基本配备社区医院、学校、超市等便民服务点，初步形成社区15分钟便民圈，满足居民基本生活需求。分别有六成和七成以上居民使用过小区附近的门诊、医院等医疗服务机构及超市、购物中心等商业设施（见图3）。但部分老旧小区位置较偏僻，增设地铁通勤摆渡车或公交线路、增加超市、餐饮、银行、水电燃气缴费等便民网点成为居民迫切需求。

图3 2021年老旧小区配套设施及服务情况

和谐稳定性方面，八成以上居民表示小区居民相处比较融洽，社区氛围相对和谐，其中50.6%居民认为小区邻里之间经常往来，相处愉快。另外，81.7%的居民认为在日常生活中邻居对自己有所帮助。有六成居民表示居住小区经常开展家庭趣味运动会等各类居民活动，积极推动小区志愿服务工作，提升小区文明度。但仍有部分居民认为物业在维护社区秩序、提供服务及社区活动针对性上仍有提升空间。

（四）居民社区宜居性评价的影响因素分析

结合文献及调研情况，笔者认为居民对小区宜居性的评价主要与个体社会经济特征、社区安全建设、生活环境、功能设施、便捷程度和文化氛围等因素有关。因此本文使用Stata14.0，根据变量特征拟建立二元logistics回归模型，考察社区环境与居民宜居性评价之间的关系。

采用二元Logistic回归模型，以P＜0.05为差异有统计学意义。因变量为居民社区宜居满意度评价（以不满意作为参照组），设定人口统计学变量（性别、年龄、文化程度、职业、家庭收入）作为控制变量，从住房条件、社区安全等6方面选取23个变量作为自变量，模型卡方检验p〈0.001，Pseudo R2=0.5612，回归模型的解释力较好。结果显示，停车管理（p=0.001）、便民生活圈配套设施（p=0.026）、和谐邻里关系（p=0.046）、经常开展社区交往活动（p〈0.001）和党员“双报到”服务活动（p=0.023）与居民宜居性满意度呈正相关，而家中有老人（p=0.05）与居民宜居性满意度呈负相关。

小区有停车管理对居民居住满意度有显著影响，居民对小区宜居水平“满意”的发生比是没有停车管理小区的9.255倍。便民生活圈的建设有利于提高居民对社区的宜居性评价，形成便民生活圈的小区居民对小区宜居水平“满意”的发生比较没有便民生活圈的小区居民高6.505倍。和谐稳定的社区氛围对提高居民满意度有显著影响，有和谐的邻里关系、经常开展社区交往活动和党员“双报到”服务活动的小区居民，对小区环境“满意”的发生比分别是没有以上特征的小区的3.206倍、20.555倍和3.456倍。家庭中有老年人会制约居民居住满意度，有老人的家庭对社区宜居环境“满意”的发生比仅为没有老人家庭的35.6%。

三、初步探索与问题建议

（一）三维探索，加快老旧小区宜居建设进程

1.利用数字化趋势，构建智慧社区雏形。为提高居民生活质量和社会经济福利，社区治理与服务上加快数字化转型，加快智慧社区构建已经成为促进社区和谐，推动社会进步的发展趋势。大兴区也积极推进新型智慧城市建设，破解老旧小区情况杂、管理难的问题。清源街道作为大兴区智慧养老试点，率先引入启用智慧养老服务平台，以数字化推动养老服务。依托清源智养APP，通过“线上+线下”服务模式，链接辖区内的社区、养老机构、养老驿站、公益组织、服务商，发布文体活动信息，开展全闭环健康管理。

2.充分利用社会资源，创新有机更新模式。针对内部资源挖潜困难的情况，部分老旧小区尝试打破单个社区的物理空间边界，统筹整合区域资源，实现小区功能实现向外拓展。例如，三合南里社区为解决内部公共空间较少且欠缺便民配套服务，引入社会资本，打造集便民服务和文体活动为一体的综合服务场所，为充分利用社区空间和服务资源，实践“片区统筹、街区更新”的老旧小区有机更新“大兴模式”迈出重要一步。

3.发挥基层党组织优势，助力老旧小区治理提升。近年来，老旧小区在改善失管、弃管问题上作了很多探索，特别是在职党员社区报到服务、党组织服务基层等模式为破解老旧小区治理难题开辟了新的路径。采取共建单位社区服务模式，为居民提供免费理发、体检等；同时，组织社区在职党员社区报到，开展居民服务，在垃圾分类、环境整治、安全保障等方面发挥重要作用，为老旧小区整治提供了有益经验。

（二）四难制约，老旧小区宜居环境仍需优化

目前老旧小区虽围绕居民诉求，在不同领域引入新的治理模式，但在营造高品质宜居生活环境方面仍存四项难点，亟须多方施策加以破除。

1.物业失管，制约老旧小区环境改善。缺乏专业化的物业管理一直是老旧小区治理中的难点。调研显示，虽然大部分老旧小区已经引入物业，但仍有6%左右的居民反映自己居住的小区暂无物业管理。部分小区内占用公共用地搭盖杂物间、停车棚以及种植蔬菜等现象较为突出，而居委会缺乏管辖权，形成了小区治理的真空地带。同时，物业管理水平也一定程度影响居民引入物业的积极态度，有部分居民反映，物业在维护社区秩序、提供服务方面发挥作用不足，给老旧小区的长效管理造成一定困难。

2.空间匮乏，制约老旧小区功能提升。室外空间的主要功能包括借道穿行和停车、活动和交往、美化和欣赏等，室外环境直接影响着老旧小区的整体面貌和生活品质，也是城市面貌和环境品质提升的基本单元。在调研中，部分小区工作人员反映，目前小区面临的最大问题是停车位和休闲娱乐场所缺乏，难以满足居民需求。但由于小区内部和周边空间资源有限，难以增设花园等景观设施，搭建立体停车场对附近居民影响较大，此类问题尚未找到有效的解决途径。

■红叶知秋｜董年龙/摄

3.适老宜幼，配套基础设施针对性需加强。“一老一小”关系家庭幸福和社会和谐，促进养老托育服务发展既是满足居民基本生活需要的重要工程，也是积极应对人口老龄化的重要举措，因此，完善小区内的适老宜幼配套设施对提高居民满意度及居住幸福感具有重要作用。但目前老旧小区仍存在缺乏针对性配套设施的问题，推动适老宜幼服务难度较大。部分小区工作人员反映，受资金、场地等条件限制，小区无法为居民提供幼儿托管服务；同时，规划、人力等因素也制约老年餐厅等适老化设施建设和服务开展。此外，受审批、消防、采光等因素影响，小区暂时无法统一为居民安装电梯。此类有针对性的配套设施缺乏成为影响居民居住体验的一大障碍。

4.改造质量，仍需重点关注严格把关。老旧小区改造是一件惠民工程，工程质量问题是百姓关注的重中之重。但目前老旧小区受产权归属、人员管理、房体结构、空间布局等历史遗留问题影响，改造工程在项目组织、施工管理、工程质量等方面存在一定差异。调研中发现，在接受楼本体改造后，小区仍处理了多次屋顶、窗户、墙体漏雨相关维修诉求。改造后小区楼外墙整体加装的空调护栏，存在掉落风险，为小区安全留下隐患。此外，在制定改造方案时，各小区均按照统一标准和方案开展，缺乏个性化问题解决方案，也没有相应资金予以解决，部分民生问题仍未得到有效解决。

（三）五点建议，让老旧小区“难点”变“亮点”

1.动员多方资源，探索长效管养机制。引导多方参与共建共治，动员和吸引社会资源参与改造；采取赋予小区特许经营、建设停车泊位、养老托幼服务、5G社区项目开发等，积极引导社会资本参与改造。

2.拓展多维空间，完善服务配套设施。认真摸排小区内部土地及社区周边公有房产情况，采用置换、征迁或收购方式，缓解老旧小区配套服务空间不足问题。

3.搭建协商平台，综合整治凝聚民力。扩大公众参与的广度，广泛充分征求社区不同年龄段人群的意见。通过建立微信群、召开意见征求会，增加居民的参与度和意见表达的渠道机会，让更多居民意见在改造方案中充分体现，提高老旧小区改造成果的居民满意度，为今后小区的长效管理打下坚实基础。

4.完善物业管理，巩固成果协同治理。重点培育物业管理类企业，鼓励、支持综合型物管企业承担更多的服务职能，进一步推动“小区管家”等准物业管理。针对已完成和即将完成改造的老旧小区，及时搭建物业服务平台，明确收费标准，保障老旧小区长效管理。

5.提升居民素质，营造和谐融洽的新型邻里关系。发挥社区文化引导作用，有计划地对居民进行思想道德、生活习惯等教育培训，深入开展文明社区、文明养犬等宣传活动。广泛发动群众整治社区环境，组建老年志愿者服务队，发挥他们在政策宣传、团结居民方面的正向作用。

①此部分数据由北京市大兴区住房和城乡建设委提供。

②此部分数据均为《大兴区老旧小区宜居性建设调研》结果。

③满意率是指问卷中居民对居住小区环境总体评价为“非常满意”和“比较满意”所占比例。