康洁 罗姣姣 薛少英 郭利锋 韦孟希

摘  要：在区域协调发展和新型城镇化进程中，需重点关注新发展格局下亟待解决的房地产市场平稳发展问题。基于陕西省房价与居民人均可支配收入相关数据，采用VAR模型的实证分析结果表明，房价与居民收入之间存在双向的正影响，即房价变化会促进居民收入变化，而居民收入的提升也会在一定程度上导致房价攀升。此外，结合量化分析提出了相关政策建议。

关键词：房价  居民收入  VAR模型  函数分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A   文章编号：1672-3791（2022）06（b）-0000-00

An Empirical Study on the Relationship Between Housing Prices and Residents' Income in Shaanxi Province

KANG Jie  LUO Jiaojiao  XUE Shaoying  GUO Lifeng  WEI Mengxi

（School of Mathematics and Statistics， Yulin University， Yulin， Shaanxi Province， 719000 China）

Abstract： In the process of regional coordinated development and new urbanization， it is necessary to focus on the stable development of the real estate market that needs to be solved urgently under the new development pattern. Based on the relevant data of housing prices and residents' per capita disposable income in Shaanxi Province， the empirical analysis results using the VAR model show that there is a two-way positive impact between housing prices and residents' income， that is， changes in housing prices will promote changes in residents' income， and the increase in residents' income will also To a certain extent， this has led to a rise in housing prices. In addition， relevant policy recommendations are put forward based on quantitative analysis.

Key Words： House price; Resident income; VAR model; Function analysis

中央在“十四五”規划中明确提出了“均衡和协调发展”新格局构建的理念。在“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化”的重大任务下，需重点关注新发展格局下亟待解决的房地产市场平稳发展问题。居民收入作为体现区域经济发展水平的重要依据，与房地产价格之间还存在着互动融通的关系[1]。通过研究房价与居民收入之间的交互关系，进而提出科学合理的区域协调发展改革路径的政策建议，具有均衡致远的现实意义。

近年来，房地产市场的平稳健康运行正遭受着严峻挑战，相关主要矛盾也由基本的房屋短缺向社会资源分配的不平衡、不充分发生转变，这种现状在陕西省有所体现。该文将通过陕西省房价与居民人均可支配收入之间交互关系研究，探讨二者之间的联系与作用机制，进而为区域均衡协调发展提供科学依据，这对陕西省区域经济平稳发展、减缓居民收入差距扩大速度和房地产市场健康发展具有重要意义。

1 研究综述

周建军等人[2]发现房价上涨可能会导致居民收入差距拉大，而区域房价差异对居民收入差距的影响不同。朱荣杰[3]采用FAVAR模型的实证检验发现，房价上涨会导致不同收入水平家庭间的差距扩大。显然，房价上涨和与之伴随的投资投机行为削弱了住房商品的消费属性，进而导致居民收入差距逐渐增大。温馨[4]则发现各区域居民收入差距的扩大会推动当地房价的提高，而政策的不合理性及相关不平等现象是导致这种变化的重要原因[5-6]。

2 实证分析

2.1 数据来源与变量选取

该研究收集了2000—2019年陕西省商品房平均销售价格（以下简称房价）与居民人均可支配收入（以下简称收入）相关数据并进行对数化处理和统计分析。处理后的房价和收入分别用lnp和lni表示。

2.2 单位根检验

根据表1数据可知，收入（lni）的P值小于显著性水平0.05，即变量为平稳序列;而房价（lnp）的P值大于0.05，即变量为非平稳序列。显然，两变量不是同阶平稳序列。对lni和lnp进行二阶差分后的P值均小于0.05，且为二阶单整。

2.3 格兰杰因果检验

d2（lnp）不是d2（lni）的格兰杰因果P值为0.041 9，而d2（lni）不是d2（lnp）的格兰杰因果P值为0.003 3，均小于0.05，表明原假设不成立，即收入与房价间存在双向因果关系。

2.4 Engle-Granger两步协整检验

通过OLS回归分析和残差单位根检验进一步分析两变量间是否存在长期稳定关系。OLS回归结果为：。两残差ADF单位根检验结果显示，残差序列的P值均小于显著性水平0.05，因此为平稳序列。换句话说，收入和房价间具有协整关系，即两变量间存在长期稳定关系。此外，随着房价每增加1%，收入将相应增加1.41%;而随着收入每增加1%，房价将相应增加0.69%，这意味着房价与收入间呈双向正相关。

2.5 VAR模型的建立与分析

2.5.1 滞后阶数的选择

如表2所示，基于以下准则进行VAR模型数据的最优滞后阶数选择，且优先参考AIC和SC准则。可以看出，最优滞后阶数为2阶的占主导，故所建模型的最优滞后阶数应选2阶。

2.5.2 平稳性和估计结果

根据图1可知，lni和lnp的特征根均都落在单位圆内。

此外，所有根的倒数均小于1，具体见表3，故认为所构建的VAR模型是平稳的。

2.6 脉冲响应函数分析

如图2（b）所示，即从收入对房价的脉冲响应函数来看，在房价给定一个正向冲击后，居民收入在第1期呈现出几乎为零的响应。其正向效应先扩大后收缩，并在第3期初达到最高值。随后，在第4期末/第5期初附近进入负响应。该负响应持续时间较短，并在第7期初进入正向效应中。显然，收入对房价有着较为显著的正向影响。这种正向影响主要体现在1～4期以及7～10期内，正负影响波动的持续时间较短。

如图2（c）所示，即从房价对收入的脉冲响应函数来看，收入对房价为持续的正向影响，且在第3期达到最大值。随后缓慢下降，并趋于平缓。从长期来看，在收入对房价给定一个正向冲击后，房价将一直处于正向效应中。可见，陕西省居民人均可支配收入與商品房销售价格间存在着正相关的交互关系。

2.7 方差分解分析

采用方差分解进一步评价居民人均可支配收入和商品房平均销售价格两变量对彼此的贡献程度，具体见图3。

结合图3和表5可以发现，收入对房价的贡献程度一直处于上升阶段，并在第10期超过35%。在1～4期阶段内，收入对房价的正向影响程度呈快速增长态势，而后缓慢增加。预测贡献程度在后续期数中将持续稳步上升。可见，收入对房价的影响具有先快后慢的长期特征。

结合图3和表6可以进一步发现，相比于收入对房价，房价对收入的贡献程度相对较小。第3期阶段贡献程度达到最大值约7.94%，第2、4和5期次之，其余期数的整体水平均维持在4%～5%之间。但从总体上看，房价对收入的影响仍总是正向的，这与脉冲响应分析结果相吻合。

3 结论与建议

3.1 结论

（1）房价上涨会促进居民收入增加，进而导致居民收入差距拉大。2000—2019年间，陕西省房价大致处于逐步增长阶段。作为居民家庭的刚需消费产品，房价上升将导致有房家庭固定资产增加或通过房屋出售获取更多收入，而无房家庭需支付更多财富来购买刚需住房或租房以保证生存，从而拉大了居民收入差距。此外，收入会在房价给定一个正向冲击后回馈正向响应，方差分解分析结果也证实了这一点。

（2）居民收入增加会导致房价上涨。陕西省居民收入基尼系数从2005年起已超过警戒线。这意味着，陕西省居民收入差距可能会增大，并对区域经济均衡协调发展造成负面影响。商品房具有消费属性，除刚需居住外还可用于投资。由于商品房价格持续上涨以及其独特的保值性，吸引了更多有房家庭的投资。有效需求大于有效供给的持续积累，导致房价持续走高。此外，从脉冲响应函数与方差分解分析中也可以看出，居民收入对房地产价格具有正向影响。

3.2 建议

（1）完善交易体系机制，抑制市场投机行为。在房价持续上涨的现状下，居民拥有商品房数量会造成居民收入差距的拉大。投资者的投机行为也随着房价的不断上涨以及有效供需差异的持续累积而随之疯狂。因此，应完善房产交易体系机制，缓解炒房和不平等分配现状，并保证大多数人群有房可买、有能力买，有房可租、有能力租，正确引导房产市场的健康可持续发展。

（2）提高居民收入水平，政府适时介入干预。降低居民可支配收入差距，是居民支付能力提升与房价可控调节的前提之一。政府可基于各区域特色落实相关优惠政策，并通过适时介入，提前干预可能出现的不可控偏差。合理的宏观引导与科学的微观调控相结合有利于促进房产良性循环并推动区域经济协调发展。

参考文献

[1] 周小寒.我国城镇居民收入差距对住房价格的影响研究[D].上海：华东师范大学.2019.

[2] 周建军，彭隽婷，阳娟.房价对城镇居民收入差距的影响研究[J].财经理论与实践.2020，41（3）：109-116.

[3] 朱荣杰.我国房地产价格与居民收入差距互动关系的实证研究[J].中国产经，2020（4）：150-152.

[4] 温馨.住房价格对居民收入差距的影响研究[D].南京：南京财经大学，2021.

[5] 况伟大，陈晶，葛玉好.贫富差距、供求弹性与房价[J].经济理论与经济管理，2018（3）：5-15.

[6] 赵殿英，侯为波.收入差距对住房价格的影响——基于24个一二三线城市代表的实证检验[J].淮北师范大学学报：自然科学版，2021，42（1）：23-28.