赵伟

伴随货币金融环境的快速收紧，美国地产销售已大幅降温，房价同比在三季度前后见顶是大概率事件。

从GDP支出法角度来看，美国地产投资（2012年不变价）占GDP比重不足4%;从行业增加值角度来看，地产行业每年增加值超25000亿美元，占GDP比重超过10%。地产上下游产业链复杂、相关行业占GDP比重约10%，且往往紧紧跟随地产景气变化。

更重要的是，由于对利率环境高度敏感，地产投资在周期波动中往往领先于其他投资分项变化，是经济活动中重要的领先指标之一。在历轮经济周期中，地产投资走势一般领先非地产投资走势3-6个季度。

历史回溯来看，美国地产销售具有明显的周期往复规律。每一轮地产周期平均跨度为60个月左右。每一轮周期中，需求是主导变量，表现为销售端领先于投资端。正因为供需缺口存在明显的周期往复规律，地产库存也呈现出周期性变化。

地产周期紧紧跟随利率周期变化的原因在于，领先指标新屋销售的变化主要由按揭利率驱动。因此，美联储政策利率周期往复影响地产销售变化，进而影响地产投资变化。

美国地产销售中，除了新屋销售外，成屋销售体量更大、占比往往超85%，二者历史走势大体同步。

需求端来看，决定地产销售的是购房能力及意愿，前者取决于利率与收入，后者取决于居住需求、房价预期等。居民住房购买力是决定地产销售的“基石”，是重要的先行指标，主要受按揭利率与可支配收入驱动。其中，按揭利率是决定住房购买力的核心推手。……