邓 飞

（西安通益房地产资产评估测绘咨询集团有限公司，西安 710000）

1 报酬资本化法与报酬率的关系

报酬资本化法本质上是一种现金流折现法，通过预测估价对象房地产未来各期的净收益，选用适当的报酬率来计算其未来各期间净收益的现值之和，以得出估价对象房地产价值，报酬资本化法是专业房地产估价中经常采用的一种方法。采用报酬资本化法进行房地产价值评估有着很强的理论基础，该方法逻辑严密，考虑了资金的时间价值，测算过程直观且容易理解。

报酬率的本质则是投资回报与投资所付出资本额的相对比率，即投资回报率。如果我们将购买房地产视作为一种投资行为，那么这种投资行为所付出的资本额就是房地产的价值，在房地产持有期间所获得的房屋租金收入和持有期结束后将房地产转售取得的增值收益共同构成了投资回报。

报酬资本化法的一般公式可以表示为：

式中：V——估价对象在价值时点的收益价值；

A——估价对象未来各期的净收益；

Y——估价对象报酬率；

n——估价对象收益期或持有期。

从以上报酬资本化法一般公式可以看出，采用报酬资本化法进行房地产价值评估时主要涉及三个核心参数，分别是未来各期净收益A、收益期或持有期n 以及报酬率Y，其中未来各期净收益A的取值可以通过租赁合同及市场调研等数据配合长期趋势法确定。n 中的收益期可以通过建设用地使用权剩余期限结合建筑物剩余经济寿命综合确定，持有期可以根据市场上房地产投资者对同类房地产的典型持有时间确定。……