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引言

不良资产收购中，房地产的评估工作非常重要，是控制房地产收购风险的重要举措，也是保证相关主体经济利益的有效手段。房地产评估作为不良资产收购的一部分，需要相关人员做好此项工作，结合实际情况，做好房地产价值的调研，降低金融风险带来的不良影响。

一、不良资产收购中房地产评估相关内容

在不良资产收购的过程中，评估工作是收购的前提，也是收购中非常重要的环节。随着不良资产收购的发展，房地产评估工作越来越多，成为解决房地产资金问题的重要媒介。在不良资产收购中，需要了解房地产评估的特点、工作内容与实施原则，以此保证收购工作的科学性。

（一）不良资产收购中房地产评估的特点

第一，价值类型复杂特点。在不良资产收购中，房地产评估工作比较复杂，需要对房地产的市场价值、投资价值、清算价值、剩余价值等等进行多方面的分析，了解房地产的综合价值。在实际评估工作中，立足评估对象，基于评估目的，确定房地产价值的类型，并对此进行具体的分析。一般来讲，房地产不良资产收购房地产评估的过程中，需要确定两个或者两个以上的价值类型，将此提交给委派方，作为收购的依据。

第二，房地产类型丰富。不良资产收购中房地产评估工作的实施，不仅要对土地、已经建成的房产进行评估，同时还要对地上已建成的不在收购范围内的建筑物、土附属物等进行评估与分析。由于房地产类型比较丰富，且比较分散，因此房地产评估工作也出现分散性的特点。

第三，评估时间短。不良资产收购中房地产评估工作具有时间短的特点，需要相关人员在规定的期限内完成。在不良资产收购中，房地产评估工作是所有工作实施的前提。若是前期评估工作时间过长或者评估不准确，将会对后续工作的实施产生一些不良的影响，无法保证收购工作实施的有效性。因此，在不良资产收购的房地产评估中，应做好时间的控制，尽量缩短评估时间的同时，提升评估的精准度，为后续工作的实施提供基础保障。

第四，不确定性。在不良资产收购中，由于委托方提供资料不全，所以评估机构无法在有限的时间内获取完整的有效信息，为评估活动的实施带来一定的难度。在不良资产收购的房地产评估的过程中，不确定性因素较多，为了保证评估工作的有效性，在实际工作中，需要做好相关信息资料的收集工作，将此作为房地产评估工作的开展的前提，促使不良资产收购工作有序进行。

（二）不良资产收购中房地产评估内容

在房地产评估中，需要从以下三个方面入手：第一，了解房地产的产权，对评估对象的产权风险情况进行详细的说明。在房地产评估的过程中，需要评估机构人员进入基层，走访自然资源局、房产局等部门，对房地产评估对象的相关内容进行实地调研，了解房地产的产权情况，并将此体现在估价报告中，使委托方可以更加清晰地了解项目的情况；第二，若是评估对象的产权不完善，则提出达到处置要求的操作建议，并分类出具处置意见。基于房地产评估对象所在区域政府部门的规定，对产权不完善的评估对象提出达到处置要求的操作建议，如变更用途、办理相关的产权证书等等。在实际工作中，需要对评估对象的产权情况、房地产的用途、使用情况等进行分析，结合以往的工作经验对评估对象分类，并对此提出科学的建议，满足委托方的基本需求；第三，对评估对象的市场价格进行分析，并结合实际提出处置价格意见。分析房地产评估对象价格时，需要从以下两个方面入手，一方面采用市场价值标准，对评估对象在完善产权且能够正常使用的条件下的市场价值进行分析，为委托方提供客观合理的价值意见。另一方面，根据委托方的要求，结合评估对象的特点，就其他因素对房地产处置价格的影响进行分析，并为委托方提供房地产处置价格参考意见。

（三）不良资产收购中房地产评估的原则

首先，坚持沟通原则。在不良资产房地产评估工作中，应坚持沟通的原则，通过与政府部门、委托方、被评估单位的沟通，了解房地产的实际情况，为后续收购工作的实施提供基础工作。在沟通的过程中，应做好以下工作：第一，加强收购前的沟通与协调。不良资产收购前期，评估机构可以与被评估对象的项目经理、相关负责人进行多个内容的沟通，保证意见与想法的一致性，并共同制定一套可操作性的方案，将此作为评估工作开展的前提，为相关工作的实施打下坚实的基础。第二，加强与各方的交流，了解不良资产收购中房地产的实际情况，为评估工作的开展提供基础保障。

其次，规范性原则。在不良资产房地产收购工作中，需要根据《房地产估价规范》等相关文件要求进行操作，规范房地产操作流程，保证各项工作实施的效果，提升房地产评估工作的科学性。

最后，处置原则。在不良资产收购的过程中，应根据被收购对象的实际情况，选择适合的收购处置方式，以此提升收购的价值。若是被收购对象变现价值所需时间较短，那么可以采用协商变卖或者诉讼处理的原则进行收购。若是被收购对象需要较长的时间才能实现变现，可以通过包装再转让的方式进行处置。若是被收购对象难以转让或者变现，则选取自营或者出租的保守处置方式。不同房地产对象，有不同的处置方法。在实际工作中，需要对被收购对象情况进行综合分析，将此作为处置工作开展的依据，以提升不良资产收购工作效果。

二、不良资产收购中房地产信息调研方法

在不良房地产收购工作中，工作人员需要掌握关于被收购对象的信息，将此作为评估工作开展的前提，为高效率管理工作的实施打下坚实的基础。实际工作中，可以采用以下方式进行不良资产收购中房地产信息的调研。

（一） 档案调研

在不良资产调研工作中，档案发挥着重要的作用，是了解被收购对象综合情况的有效媒介。通过档案分析的方式，可以了解债务人的情况、担保信息、资产抵押查封等基础信息，对被收购对象的权属进行划分，为收购工作的实施提供基础保障。在信息调研工作中，工作人员需要做好合同文书内容的分析工作，通过合同的分析，了解被收购对象的真实情况，将此作为房地产评估工作开展的依据。在档案调研的过程中，应对金融系统的放贷情况进行收集与处理，了解债务人还款情况，做好相关信息的记录与整合工作，为房地产评估工作的开展提供基础保障。

（二）利用外围调研的方式获取信息

所谓的外围调研，就是与房地产管理单位建立合作关系，通过与工商管理机构、房管机构、法院等政府单位的沟通，了解更多关于房地产的信息。首先，加强与工商管理机构的互动。通过与该组织机构的合作，了解房地产商存续和经营信息真伪，对债务人、担保单位的登记信息进行有效核实，确定其存续状态。其次与房管机构沟通，对房地产权属信息进行沟通，保证档案信息的真实性，避免对房地产评估、收购工作开展造成不良的影响。最后，与法院沟通。通过与法院的互动，了解房地产是否存在资产纠纷的问题，及时发现房地产企业经营中存在的问题，并做好信息的记录与完善，为后续工作的开展提供便利。

（三）实地调研

实地调研的方式，能够使相关单位获得更多与房地产相关的信息，实现对档案信息与外围调研信息的补充。相关工作人员可以走进基层，与不良资产出让方的代表、原贷款金融部门负责人、债务的担保人等房地产项目有关工作人员进行沟通，从不同角度了解房地产项目的实际情况，完善被收购房地产相关的信息。

三、不良资产采购中房地产评估流程

在房地产评估中，需要根据一定的流程，结合需要开展工作，规范评估过程，保证信息分析的科学性与全面性，为收购工作的开展做好铺垫。以某工业产业园区，因上市过程中遭遇金融危机及运营管理不当，致使资金链断裂，最终因资不抵债从而停产为例。在该房地产评估的过程中，可以通过以下方式，了解房地产的产权与处置方法。

（一）对房地产的产权进行确认

当收购方与被收购方确定收购意向后，收购方可以委托房地产所在地区的自然资源部门、房产管理部门等相关组织机构，对将要收购的房地产产权进行核实，确定房地产的产权，为接下来评估工作的实施提供基础保障。当收购方了解房地产的产权后，需要对房地产产权中潜在风险进行分析，避免在收购的过程中，因为产权风险影响不良资产的收购效果，影响收购方的经济效益。需要注意的是，不良资产收购主体不同，关注点与利益需求也不同。以收购方为例，该主体更加关注当地的投资环境好坏以及风险是否可控；房地产的位置优势、房屋的品质和定位是否符合并购方的投资偏好，希望通过收购获得更高的投资回报率。为了防范风险及维护各方的利益，需要做好产权的确认与风险的分析工作，为接下来工作的实施奠定坚实的基础。

（二）加强对不完善房地产产权的管理

在不良资产收购的中，若是被收购对象的产权不完善，那么评估机构需要针对此进行评估与分析，结合国土部门与房产管理单位提供的建议与想法，采用科学有效的措施对房地产的产权进行完善与整改，使房地产的产权完善化，为收购工作的开展提供基础保障。不完善的房地产产权，会应影响收购的过程，也会对被收购方的经济效益产生不良影响，无法保证双方的权益。这一环节工作十分重要，是保证双方权益，提升不良房地产资产收购效益的前提。实际工作中，对房地产特点进行分析，采用多种不同的方式转化房地产的产权或者使用情况，提升不良资产管理工作效果，促使后续工作的顺利实施。

（三）出具评估结果

在房地产评估结束后，需要评估机构出示相关的结果，使委托方与不良资产出让方对此形成明确的认识，为接下来工作的实施提供基础保障。对于出让条件充足、没有潜在产权风险的不良房地产，评估机构需要在规定的时间内出示评估结果，将房地产的市场价格、处置价格呈现给委托方，使其对此产生初步的认识。在实际工作中，需要对市场价格的标准进行确定，针对房地产实际情况，制定相关的标准，据此进行房地产的评估，保证市场价格评估的科学性与合理性，确定评估结果后，将委托方的具体要求作为评估的依据，从多个不同的方面考虑房地产价格，并为委托方提供处置建议。如在该项目中，形成了租金评估报告。

四、不良资产收购中房地产评估中应注意的问题

在不良资产房地产评估工作中，需要做好前期的准备工作，通过科学有效的管理措施，提升评估工作的学科性，为收购工作开展打下坚实的基础。在这一工作中，应注意以下问题：

第一，重视交流与互动。沟通是解决问题，获取信息的重要途径。若是不良房地产评估机构忽略与各个部门、人员的互动与交流，那么不仅影响评估工作的科学性，也会对委托方的收购工作开展产生影响。因此，在评估工作中，需要做好相关的沟通工作，与委托方、被收购方、相关的政府部门与房地产项目的负责人等进行全面的交流，获取更多与房地产项目相关的信息，将此作为评估工作实施的媒介，为相关工作的开展打下坚实的基础。

第二，做好房地产评估工作的流程设计。在房地产评估前，工作人员需要做好相关的准备工作，了解房地产的分布情况，明确各个单位的位置与工作时间，为评估工作的实施提供基础保障。由于房地产评估工作的时间比较紧张，前期的准备工作，可以避免出现时间浪费的情况，同时能够使工作人员在有限时间内获得更多的信息，提升评估工作的有效性。

第三，加强资产处置方案的设计。不同类型的资产有不同的处置方法。评估机构为委托方提供处置方案前，需要做好相关的工作，了解不良房地产的综合情况，结合委托方的需求与实际情况，提出适合的建议，以此保证不良房地产资源处置的合理性。当前管理不良资产收购中房地产的处置方式主要有：盘活不良资产、债权转让、司法拍卖、债务重组、不良资产证券化、呆账核销、破产重整、银行减免贷款利息等方式。委托方可以根据结合实际，选择科学的处置方法，以此提升房地产处置的合理性。

第四，立足实际，确定评估方法。对不良资产收购的房地产评估时，应以委托方的需求、房地产的真实情况为基础，结合房地产的价值进行资产评估，将此作为评估方法运用的基础，保证评估工作的科学性。评估方法的选择非常重要，是提升评估效果与房地产处置的关键。通过前期的准备，可以为评估方法的选择提供基础保障，能够促使不良房地产收购工作的顺利实施。

五、结语

总而言之，不良资产收购已经成为当前比较普遍的经济行为。房地产是不良资产收购的重要组成部分，通过对房地产的评估与分析，可以了解房地产的价值，为收购工作开展提供基础保障。实际工作中，确定房地产评估内容与原则，根据相关的程序进行评估工作，以此保证评估工作的科学性与合理性，为不良资产收购工作开展打下坚实的基础。