丛颖 宋兴文

摘 要：本文基于2008—2018年我国35个大中城市的面板数据，研究在人力资本视角下住房价格对城镇居民消费的影响。研究结果表明：住房价格上涨能促进城镇居民消费需求，人力资本在住房价格和城镇居民消费之间存在显著的部分中介效应，人力资本和住房价格总体上对城镇居民消费有正向促进作用。本文将我国35个大中城市按照房价水平进行聚类，发现住房价格、人力资本与城镇居民消费之间存在区域差异。房价较低的三类城市与房价较高的一二类城市相比较，人力资本在住房价格和城镇居民消费之间的中介效应更显著。研究结果对促进我国住房市场健康平稳发展和国民经济持续稳定增长具有重要意义。

关键词：住房价格;人力资本;城镇居民消费;中介效应

中图分类号：F290;F126.1  文献标识码：A

文章编号：1000-176X（2022）05-0067-10

住房财富效应（Housing Wealth Effect）是房地产经济学和家庭金融领域日趋重要的研究论题[1]。财富效应是由Pigou[2]最早提出的，Modigliani和Brumberg[3]根据生命周期理论的消费函数，将其延伸到财富因素对家庭消费的影响。住房财富效应的实质是指住房价格变动对居民消费的作用[4]。在我国，根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，住房财富是家庭财富最主要的组成部分。近年来，我国住房价格逐年高升，住房资产升值所带来的财富变化与居民消费关系紧密，而与之相对，我国消费需求疲软，消费（特别是居民消费）增长长期滞后于经济增长，这种趋势如果持续下去将会阻碍我国经济的可持续发展。

人力资本因素给住房财富效应提供了一个新的研究视角[5]。人力资本一般包括：教育、医疗保健、在职培训、个人和家庭为适应就业机会的变化而进行的迁移活动。Chi[6]认为，人力资本是长期经济增长的关键，人力资本通过影响实物资本投资而对我国经济的发展间接发挥作用，初始人力资本存量对后期的固定资产积累有着巨大而显著的影响。罗良清和尹飞霄[7]的研究表明，人力资本具有较强的增长效应，人力资本构成中的教育、健康和迁移均能促进经济增长。同时，人力资本对家庭总财富的贡献率显著，如果忽视人力资本对于家庭消费行为的冲击，研究结果很有可能会存在偏误[8]。基于此，本文从人力资本视角研究住房价格对居民消费的影响和区域差异，研究结果对于促进我国住房市场健康平稳发展和国民经济持续稳定增长具有重要意义。

一、文献综述与研究假设

（一）住房价格对城镇居民消费的影响

关于住房价格对城镇居民消费的作用研究，学术界目前尚无定论。刘建江[9]总结了房地产财富效应（分为实现和未实现的财富效应）的传导渠道，这两种财富效应使持有住房资产居民的家庭财富增加，促进了消费支出，房价上涨表现为财富效应;而预算约束效应、流动约束效应、替代效应意味着房价的上涨同时也会导致居民生活成本增加，从而抑制消费，房价上涨表现为抑制效应，住房价格对居民消费的总效应取决于两者的博弈。Tang[10]测度了住房财富和金融财富的变化对家庭消费的影响，研究发现，从长期来看，住房价格每增加1美元，家庭年消费就会增加6美分，是金融资产价格同等增长的3倍，房价的大幅波动比金融资产价格的相应波动更具破坏性。Bischoff[11]分析了住房价格和收入之间的相互依赖关系，研究结果显示，收入和住房价格之间存在显著的正交互作用，且从长期来看，人口发展的预期对住房价格和收入产生积极影响。陈斌开和杨汝岱[12]使用 2002—2007年城镇调查数据研究认为，住房价格上涨使居民储蓄转为购房储备，从而降低了消费。Bagliano和Morana[13]估计住房价格对消费影响的长期和短期变动，通过协整分析与共同趋势模型的应用研究结果表明，各国之间存在重要差异，住房价格对消费支出的长期影响仅在一些国家显著。颜色和朱国钟[14]构建生命周期动态模型研究发现，住房价格持续健康发展会促进居民消费的增加，但住房价格的某次跳跃式增加则会挤出消费。余华义等[15]从空间异质性角度构建跨空间影响分析框架，运用空间面板杜宾模型研究发现，不同城市间消费具有空间上的示范效应;西部城市财富效应不显著，核心城市存在负效应;东部城市和核心城市对周邊城市消费具有正向影响。薛晓玲和臧旭恒[16]构建中介效应模型分析住房财富效应的影响机制，认为住房价格对可支配收入具有信心效应、抵押贷款效应等，对储蓄率具有替代效应、预防储蓄效应等，进而对消费产生财富效应和挤出效应，最终住房财富总效应取决于二者的净效应。研究结果显示，住房价格上涨通过增加可支配收入和降低储蓄率对有房家庭消费产生促进作用。根据上述分析，关于住房价格对消费影响的研究，国内外文献在传导效应的分析主要集中于住房价格对居民消费的挤出效应和挤入效应，在研究维度上涉及了时间异质性、聚类分析空间异质性及中介效应分析，住房财富总效应存在不确定性。据此，笔者提出如下假设：

H1：住房价格的上涨能够刺激城镇居民消费的增加，即住房财富的总效应为正。

（二）住房价格与人力资本的关系

骆永民和刘艳华[17]认为，我国人力资本发展对住房价格的影响有自身的特殊性，一方面，住房价格上涨会造成购房困难导致人力资本的流失;另一方面，住房价格上涨具有财富效应形成更高的人力资本集聚程度带来人力资本的提升，正反两种效应的均衡最终决定二者的关系，且发现，住房价格冲击对人力资本的影响在东部地区为正，中部地区不显著，西部地区为负。李祈安[18]认为，从企业角度看，高房价会增加企业的薪酬福利成本;就个人而言，自身发展空间受到很大限制;在社会上也会造成国内优秀人才流失，国外海归放弃回国，阻碍人才的流动性，增加了就业难度;在降低人力资本配置效率等方面，对人力资本积累施加负面影响。陈斌开和张川川[19]认为，城市化是人力资本影响住房价格的重要渠道，通过该渠道可以解释我国住房价格上涨的 “非平稳性”和“异质性”，研究表明，高人力资本人口规模通过“直接效应”推动城市化，又通过“外溢效应”吸引更多外地务工人员，并形成“预期效应”提高居民购房意愿，三个效应共同促进住房价格上涨，进一步证实了二者的关系。王盛[20]从资金途径、研发投资渠道、企业成本三个角度分析认为，住房价格上涨会通过多条渠道对人力资本投资产生负面影响，进而提出企业人力资本投资与住房价格负相关、企业研发投资是人力资本投资强度与住房价格之间的中介变量这两个假设，并通过相对指标与绝对指标两个维度验证了上述两个假设。王丽艳等[21]认为，住房价格通过直接财富效应促使家庭增加教育支出，减少预防性储蓄而增加当期投资与消费倾向，且缓解了流动性约束，进一步增加教育支出。当居民拥有自住房时，住房负债会抑制教育支出;当居民已有多套住房时，会增加资产性收益，从而促进教育支出。根据已有研究可以看出，住房价格对人力资本的影响目前尚未有定论。基于住房价格对人力资本影响的不确定性，笔者提出以下假设：26EAB2E9-4818-4EB2-8C0F-583D179C4EE6

H2：住房价格的上涨会进一步刺激人力资本投资的增加，即住房价格与人力资本正相关。

（三）住房价格、人力资本对城镇居民消费的影响

根据传统消费理论，居民的消费由收入和储蓄决定，已有国内外文献关于住房价格、人力资本对居民消费的影响有不同层面的研究。Erosa等[22]认为，人力资本积累强烈放大了各国之间的全要素生产率差异，更高的人力资本存量通过提高资本的边际产量来刺激更多的物质资本积累，也带来更高的收入。Giovanni和Matsumoto[8]认为，人力资本财富的价值及其回报过程是研究消费行为和投资组合配置的重要量化指标，且研究发现，人力资本和住房超额回报之间存在的正相关性可以解释住房较强的财富效应，因为住房价格的变化也可能捕捉到人力资本财富价值的变化;人力资本与长期债券的正相关有助于证明被观察家庭的借贷行为;人力资本与股权的负相关关系有助于解释股权投资组合中的家庭偏好。Jarko和Matus[5]研究斯洛伐克过去二十年经济改革中不同劳动力市场群体的教育回报发现，一方面，市场改革前获得的教育人力资本回报率较低;另一方面，早期劳动力市场的家庭也更容易获得住房，两种效应相互抵消，老年群体人力资本回报率和消费水平较低，但住房财富较高。余官胜[23]认为，贸易开放对发展中国家居民收入的影响主要取决于技术进步效应，当人力资本存量较高时，会使较多居民收入增多，而当存量较低时，仅有较少居民收入增多，从而扩大居民收入差距。尚晌和藏旭恒[24]认为，不同经济能力的家庭，住房资产对于消费的影响是不同的，现住房产不具备投资品属性，从而不具有财富效应;非现住房产财富效应非常明显。该研究在家庭财富的分析中加入了人力资本中的教育资本和健康资本两个变量，在同一框架分析家庭资产和人力资本对消费行为的影响，研究结果表明，教育资本对消费具有显著促进作用，且多套房产家庭对此更敏感;健康资本对消费的促进作用则稳定一些。樊颖和杨赞[25-26]认为，从短期来看，在住房价格上涨的情况下，家庭人力资本支出增加，从而对居民消费产生挤压作用，同时地方政府在教育和医疗保健方面的人力资本支出下降，进一步加重挤压效果。长期来看，住房价格的增加能够通过人力资本支出的渠道促进居民消费，人力资本支出具有投资属性，影响居民的教育水平和健康情况，从而影响未来居民收入情况，因此，人力资本支出增加在长期将有助于促进居民消费。居民的金融知识水平会影响非正规借贷、储蓄及正规借贷之间的成本与风险的判断等，进而影响借贷决策。金融知识会通过人力资本积累促进居民住房抵押贷款概率和规模。钟荣桂和吕萍[27]认为，住房稳定性通过“收入预算效应”和“时间预算效应”影响人力资本投资，且住房稳定性影响专用性人力资本投资，即住房稳定性通过人力资本对收入产生影响，由此提出住房稳定性的增加有助于提高个人收入水平的假说。该研究通过OLS和PSM法验证了自有产权的住房青年比非自有产权的住房青年收入高，得出住房稳定性增加显著提高青年群体收入的结论。

已有研究表明，住房价格、人力资本和城镇居民消费三者之间相互影响，但未对三者之间的影响机制进行系统的整体分析。据此，笔者提出以下假设：

H3：住房价格通过人力资本这一中介变量对城镇居民消费产生影响。

H4：人力资本对住房财富具有显著作用，城市发展程度越高，人力资本对住房财富的正向作用越显著。

二、研究设计

（一）模型构建

住房价格、人力资本和城镇居民消费三者作用关系如图1所示。首先，住房价格对城镇居民消费的总效应。住房价格的提高会通过预期效应及抵押贷款效应增加居民的可支配收入，通过预算约束效应及替代效应增加居民储蓄，进而对城镇居民消费产生挤入效应或挤出效应。其次，住房价格与人力资本的关系。住房价格上升使已有住房居民资产增多，对未来或当期教育支出与医疗保健支出增多，勞动力效率提高，造成更多的人力资本集聚。对于拥有住房负债或无房的居民来说，住房价格的提高会使生活成本增加，对人力资本支出减少，人才流失。最后，人力资本对城镇居民消费的影响。人力资本与商品住宅一样同时具有投资品属性与消费品属性，在短期主要表现为消费品属性，对于人力资本的支出会减少居民在耐用消费品上的消费比例，从而抑制消费。而在长期主要表现为投资品属性，人力资本是对未来收益的投资，人力资本积累会提高居民的知识储备与职业素养，从而提高居民的工作效率与收入状况，也进一步促使有效收入增加，刺激居民消费，人力资本是住房价格对消费影响的中介变量，住房价格的变动通过人力资本这一中介变量对城镇居民消费产生影响。

（二）样本选择与数据获取

近年来，我国城市化进程稳步推进，住房价格总体也呈现逐年上涨的趋势，为消除政策、样本等变化造成的数据波动性，本文采用我国35个大中城市2008—2018年的面板数据，数据来源于中国城市统计年鉴、各地方国民经济与社会发展公报、中国房地产统计年鉴及国家统计局网站。

（三）变量说明及模型设定

选取住房价格（p）为自变量，用人均商品房住宅销售均价衡量;城镇居民消费（c）为因变量，用城镇人均消费支出衡量;采用城镇劳动力就业人口（lab）、人均财政教育支出（ge）及人均医疗卫生保健支出（mh）作为衡量人力资本三个维度的中介变量;影响消费的外生因素，本文用人均存贷款余额年均增长率（cd）、人均房地产住宅开发投资（i）和城镇人均居民可支配收入（y）作为控制变量。

根据弗里德曼持久收入假说，把收入分为暂时性收入和持久性收入，以阐述短期消费函数波动性和长期消费函数稳定性。本文在此理论基础上，为减少变量遗漏的偏差，在传统消费模型中加入衡量家庭财富的控制变量，所用基础理论模型如下：

lncjt=c1+α1lnpjt+α2cdjt+α3lnijt+α4lnyjt+εjt（1）

其中，lncjt为城镇人均消费支出的自然对数，lnpjt为城镇人均商品房住宅销售均价的自然对数，cdjt为城镇人均存贷款余额年均增长率，lnijt为城镇人均房地产住宅开发投资的自然对数，lnyjt为城镇人均居民可支配收入的自然对数。c1为截距，εjt为误差项，j代表不同的城市，t代表不同的时间。26EAB2E9-4818-4EB2-8C0F-583D179C4EE6

为考察人力资本视角下住房价格对城镇居民消费的影响，本文采用温忠麟和叶宝娟[28]提出的新的中介效应检验流程，来分析住房价格—人力资本—城镇居民消费之间的关系。第一步，检验H1，即住房价格对城镇居民消费的回归系数是否显著，检验住房价格对于城镇居民消费是否具有总效应;第二步，检验H2，即住房价格对人力资本的回归系数是否显著，检验住房价格对人力资本的效应;第三步，检验H3，即在住房价格和人力资本的共同作用下，二者对城镇居民消费的回归系数是否显著，通过劳动资本、教育资本和健康资本三个人力资本维度检验住房价格对城镇居民消费的效应。若检验上述步骤系数均显著，则说明存在中介效应的原假设是成立的。最后，检验H4，将我国35个大中城市按照住房销售价格水平进行聚类分析，分析高中低房价城市，检验住房价格和人力资本对城镇居民消费的回归系数是否具有显著的区域差异。

基于模型（1）构建住房价格对城镇居民消费支出的回归模型组如式（2）—式（7）：

lnlabjt=c2+a1lnpjt+a2cdjt+a3lnijt+a4lnyjt+εjt（2）

lngejt=c3+b1lnpjt+b2cdjt+b3lnijt+b4lnyjt+εjt（3）

lnmhjt=c4+d1lnpjt+d2×cdjt+d3lnijt+d4×lnyjt+εjt（4）

lncjt=c5+β1lnpjt+β2×lnlabjt+β3cdjt+β4lnijt+β5lnyjt+εjt （5）

lncjt=c6+γ1lnpjt+γ2lngejt+γ3×cdjt+γ4lnijt+γ5lnyjt+εjt（6）

lncjt=c7+δ1lnpjt+δ2lnmhjt+δ3cdjt+δ4lnijt+δ5lnyjt +εjt （7）

其中，lnlabjt為城镇劳动力就业人口的自然对数，lngejt为城镇人均财政教育支出的自然对数，lnmhjt为城镇人均医疗卫生保健支出的自然对数。εjt为误差项。j代表不同的城市，t代表不同的时间。式（2）、式（3）和式（4）是以人均商品房住宅销售均价为主要自变量，以人均存贷款余额年均增长率、人均房地产住宅开发投资、人均居民可支配收入为控制变量，分别检验住房价格对人力资本变量中劳动力就业人口、人均财政教育支出、人均医疗卫生保健支出的效应。式（5）、式（6）和式（7）分别以人均商品房住宅销售均价，以及人力资本中劳动力就业人口、人均财政教育支出、人均医疗卫生保健支出为自变量和中变量，以人均存贷款余额年均增长率、人均房地产住宅开发投资、人均居民可支配收入为控制变量，分别检验不同人力资本相关变量条件下住房价格对居民消费的效应。各变量以2008年为基期进行去通胀处理，并取自然对数以减少数据波动性，避免异方差的影响。

三、实证检验与分析

（一）变量的描述性统计与单位根检验

从表1可以看出，2008—2018年商品房住宅平均价格为9 064.1881元/平方米，在这十年间中国城镇住房价格快速上涨。样本区间内，人均财政教育支出的平均值为2 246.3377元，人均存贷款余额的平均值为50 240.6897元，以上两个变量的标准差均大于平均值，说明不同城市间的财政教育支出及存贷款余额存在较大的差异性。

检验时间序列平稳性。只有平稳的时间序列才能进行计量分析，否则会出现伪回归现象。本文选取LLC检验作为同质单位根检验，选取ADF检验作为异质单位根检验，结果如表2所示。

分别对各组数据变量进行单位根检验，结果表明lnc、lnp、lnlab、lnge、lnmh、cd、lni、lny的LLC检验、ADF检验P值小于0.0500，拒绝原假设，都是一阶单整，其一阶差分序列均为平稳序列。因此，使用广义最小二乘法进行回归分析。

（二）实证分析

表3显示了基于35个大中城市住房价格对居民消费影响总体回归结果。

从表3可以看出，在不考虑人力资本有关变量的情况下，以城镇居民消费为因变量式（1）的回归结果显示，住房价格对城镇居民消费的影响显著存在，弹性系数为1.0454，即住房价格每上升1%，城镇居民消费增加1.0454%。说明35个城市住房价格对消费存在正向的财富效应，即住房价格表现为促进城镇居民消费，验证了H1。住房价格上涨可以适当刺激当地的消费需求，同时也从回归方程中看出，人均存贷款余额年均增长率（cd）、人均房地产住宅开发投资（i）和城镇人均居民可支配收入（y），作为控制变量都对城镇居民消费也存在显著的促进作用。

分别以衡量人力资本三个维度的变量，即劳动供给、教育支出及医疗卫生保健支出为因变量，按照式（2）、式（3）和式（4）进行回归，住房价格对劳动供给、教育支出及医疗卫生保健支出的系数分别显著为0.4156、0.8756、1.1088，说明住房价格对人力资本的总效应为正，即大多数城镇居民会通过住房价格的上升而进一步增加居民在人力资本上的投资，验证了H2。由系数大小可以看出，住房价格对城镇医疗卫生保健支出的影响最大，说明相对于劳动与教育支出这类必需品来说，居民在医疗卫生保健的支出上具有更大的弹性，更易受到住房价格波动的影响。城镇居民在教育支出上对住房价格表现为财富效应，增加劳动力供给以获得更多收入，对人力资本产生积极的作用。

以人力资本三个维度的变量分别与住房价格作为自变量，按照式（5）、式（6）和式（7）进行回归，结果显示，城镇劳动力就业人口、财政教育支出及医疗卫生保健支出均对城镇居民消费的回归系数显著为正;三个式子中，住房价格对消费的系数也都显著为正，即控制中介变量人力资本的影响后，住房价格对消费的直接效应。研究结果验证了H3，说明存在部分中介效应，住房价格不仅能直接影响到消费，也能通过人力资本的变量间接对消费产生影响。26EAB2E9-4818-4EB2-8C0F-583D179C4EE6

考虑到我国各城市人力资本的初始拥有量及积累量具有很大差异，房地产市场发展完善的程度也存在较大差异，因此，不同经济发展的城市间，住房价格、人力资本及城镇居民消费关系也可能具有较大的差异性。为了验证H4，本文对35个大中城市地区的商品住宅销售均价聚类分析，分为3个房地产市场发展程度的经济类群。表4、表5和表6为基于35个城市的聚类分析结果。

对于不同住房价格水平的城市群，[一类城市地区（7个）为：北京市、深圳市、厦门市、上海市、杭州市、广州市、南京市。二类城市地区（11个）为：宁波市、天津市、福州市、合肥市、武汉市、青岛市、济南市、大连市、太原市、昆明市、海口市。三类城市地区（17个）为：石家庄市、西安市、成都市、哈尔滨市、贵阳市、沈阳市、南昌市、呼和浩特市、重庆市、郑州市、长春市、乌鲁木齐市、南宁市、兰州市、西宁市、银川市、长沙市。]住房价格对城镇居民消费的总效应存在很大的差异。式（1）的回归结果表明，由一类房价较高的城市至三类房价较低的城市，住房价格对消费的促进效应依次递增。住房价格越低的城市群，居民住房价格升高对消费的促进效应越强烈。因为住房价格较低的城市产生的预算约束效应以及替代效应对居民储蓄的促进作用较弱，从而对消费的挤出效应较小，住房价格对城镇居民消费产生较大的积极作用。

研究住房价格对人力资本的影响，式（2）的回归分析表明，一类住房价格较高、三类住房价格较低城市的回归系数显著，且三类城市显著作用更大一些（0.4693），住房价格水平相对较低的城市房地产市场经济发展较慢，使得已有住宅居民选择增加勞动参与率以获得更多收入满足其需求;而未有住宅居民由于存在价格预期心理，根据当前价格预测未来住房价格可能会继续上升，会增加劳动供给获得更多可支配收入以满足当前购买商品住宅。而二类城市住房价格的回归结果显示，劳动供给受住房价格的影响不显著，住房价格变动，居民仍会稳定劳动供给以偿还住房贷款及维持生活水准。

研究住房价格对财政教育支出的影响，式（3）的回归分析表明，只有二三类城市的弹性系数显著，住房价格与家庭教育支出正相关。对于住房价格较高的一类城市，教育投资上不会面临信贷约束，从而住房价格对其教育支出不产生影响;而对于住房价格较低的三类城市，教育投入相对较小，因此，住房价格的波动所带来的财富效应在很大程度上会决定不同的教育支出比例。住房价格对医疗卫生保健支出的影响与对教育支出的影响结果相对应，如式（4）所示，同样只有二三类城市的回归系数显著。房价较高的一类城市，城镇居民的医疗卫生生活水平较高，消费支出具有棘轮效应与示范效应，从而住房价格对该类城市的医疗卫生保健支出影响较小。而三类城市中的医疗卫生的消费弹性较高。对式（5）的回归分析表明，劳动供给系数只有在住房价格较低的三类城市显著，其他两类城市劳动力供给中介变量对消费的效应不显著，即住房价格不能通过劳动供给间接对消费产生影响。住房价格较高的一二类城市由于居民的可支配收入和消费支出相对较高，消费支出受金融财富及其他因素的影响较强，因而劳动时间的波动对消费的刺激不强;且该类城市地区金融市场发展较为完善，住房价格变动对消费的长期影响有限。因此，劳动供给对住房价格的中介效应在发展较为缓慢的城市显著成立。

在基础模型中加入教育支出这一中介变量，式（6）的回归结果表明，各类城市的教育支出与住房价格都对消费支出产生显著的促进作用。教育支出作为长期投资品属性，促进人力资本的高质量积累，使得城镇居民完善就业匹配度，以获得更多的收入来匹配消费，进而对消费产生影响。根据上述分析，二三类城市存在着房价—教育支出—消费的部分中介效应。式（7）的回归结果表明，只有中房价和低房价的二三类城市的医疗卫生保健支出在住房价格与居民消费的关系中存在部分中介效应。加入中介变量后，与各类城市式（1）的回归相比，住房价格对城镇居民消费的弹性系数明显降低，教育支出这一人力资本中介变量会降低住房财富效应。

四、结论与政策建议

本文以我国35个大中城市为例，研究了人力资本视角下住房价格对居民消费的影响，并将35个大中城市根据房屋销售价格进行聚类分析，分析不同房价水平城市的住房价格、人力资本和居民消费的关系及区域结构差异。研究结果显示：

第一，住房价格对城镇居民消费支出有直接影响，住房价格与居民的消费显著正相关，表明在我国房地产市场上存在正向的住房财富效应，房地产市场的繁荣发展会促进居民消费支出。

第二，住房价格通过人力资本对城镇居民消费支出产生影响，人力资本在住房价格对城镇居民消费的影响机制中发挥部分中介作用。人力资本变量也会通过部分中介效应对居民消费产生影响，人力资本的数量和质量均影响着住房财富市场经济的健康发展。

第三，住房价格、人力资本对居民消费影响存在区域差异。不同房地产发展水平的城市，其住房价格、人力资本与居民消费的影响机制存在较大的差异性。对于住房价格较高的一类城市，人力资本对住房价格与消费的影响不显著，住房价格对消费的促进作用也较小。对于住房价格较低的三类城市，住房价格、人力资本与居民消费存在显著部分中介效应。

基于以上研究结论，本文提出以下政策建议：

第一，加大人力资本投资力度。首先，需要积极稳定就业，发挥劳动力供给增加对消费的积极促进作用，完善最低工资的社会保障政策，以及税收与再分配机制，健全人才流动市场机制，完善人才流动服务体系，通过普惠政策，避免人力资源的缺失。尤其是对三类房价较低的城市，更应重视劳动力供给的市场配置。优化推行鼓励生育的相关政策，以增加人口出生率，降低人口老龄化程度;削弱劳动力供给的结构性错配，通过制定相关法律及指导方针，保障雇主与雇员双方的合理化权益，营造和谐的劳动市场环境，提高劳动供给的利用率。其次，建议增加科教文卫等改善民生的财政支出，刺激消费增长。完善职业技术教育、高等教育、继续教育的协调发展机制，提高人力资本产出率，从而形成住房价格与教育支出的良性影响机制。增加财政教育支出，提高保障民生的医疗卫生保健支出，建立健全法律支持体系，促进我国住房市场健康平稳发展和国民经济持续稳定增长。26EAB2E9-4818-4EB2-8C0F-583D179C4EE6

第二，房地产调控政策要因地制宜、因城施策，防止住房价格大起大落，平衡区域发展。实证分析结果显示，目前我国住房价格对居民消费总体呈挤入效应，良性的住房市场发展，会刺激居民的消费支出。在住房价格水平不同的城市，人力资本对住房财富效应的影响存在区域异质性，因此，在制定房地产调控政策时要因地制宜因城施策，防止住房价格大起大落，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持住房市场平稳健康发展。同时也要警惕高住房价格对人力资本积累负面影响，防止因区域房价差距过大所导致的住房财富不平等。对于住房价格较高的一类城市，应进一步规范市场环境，保障人才流入初期过渡性安居政策。对于住房价格较低的第二类和第三类城市，应加强医疗卫生保健支出和教育支出，促进配套的医疗保障和教育体系建设，采取差别化的调控政策，平衡区域之间的发展。

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（责任编辑：邓 菁）

收稿日期：2022-03-07

基金项目：教育部人文社会科学基金青年项目“我国住房财富结构性差异与不平等问题研究：基于时间和空间维度的实证分析”（16YJC790011）;东北财经大学校级青年培育项目“住房财富分化及其不平等研究：测度、机理与对策”（DUFE2016Q14）

作者简介：丛 颖（1985-），女，辽宁大连人，讲师，博士，主要从事房地产经济学、城市经济学和城市更新研究。E-mail：congying0726@126.com

宋興文（1998-），女，辽宁本溪人，硕士研究生，主要从事房地产经济学研究。E-mail： 1848720381@qq.com]26EAB2E9-4818-4EB2-8C0F-583D179C4EE6