雍锦霞 卢晓涛 宋元涛

(1.中国科学院大学工程科学学院，北京 100049；2.中国航空规划设计研究总院有限公司，北京 100120；3.中国科学院大学应急管理科学与工程学院，北京 100049)

0 引言

近年来，随着社会经济、环境的快速发展和变化，房地产行业的发展处于一个不断变化(Volatile)、不确定(Uncertain)、复杂(Complex)、模糊(Ambiguous)的VUCA环境中。房地产项目的开发具有极大的风险性，其建设周期长、资金需求大、流程长环节多、施工难度大等特点使其面临的风险更加的复杂化、多样化。目前的VUCA商业环境从横、纵两个维度增加了房地产项目的风险。在VUCA环境下进行房地产项目综合风险管理，结合VUCA环境的特性对房地产项目综合风险进行VUCA性评估，有助于房地产项目合理、有效地规避某些风险或减小某些风险带来的损失。

为了对VUCA特性进行更好的量化评估和分析，本文根据FEMA探度分析原理建立一套完整的VUCA特性评估原则，依据所构建的房地产项目综合风险评价指标体系，利用改进熵权法进行VUCA四维度的权重赋值，基于VUCA指数进行指标的VUCA性分析。

1 VUCA环境与VUCA性

“VUCA”一词是在20世纪90年代由美国的社会科学家提出的[1]，用来描述当时具有明显动荡性、不确定性、复杂性和模糊性的社会环境[2-3]。21世纪初，宝洁公司首席运营官罗伯特使用VUCA一词描述当时已经成为“新常态”的商业环境[4]。2001年9月11日后，VUCA概念逐渐走进更多人的视野[5]。2014年，有学者对VUCA环境对我国石油石化行业中的供应链管理带来的影响和挑战进行了研究[6]；2017年，Thorsten等[7]探讨了VUCA环境下企业供应链管理的问题；2018年，Deepak等[8]以印度汽车行业为背景，研究了动荡环境下管理创新政策的影响；2018年，杜晶晶等[9]对VUCA环境下互联网行业中组织矛盾在战略管理中的应用进行了探讨；2019年，Tony[10]总结了VUCA环境给供应链管理带的挑战；2019年，Sabrina等[11]对VUCA环境下如何解决供应链管理中的数据处理问题进行了研究；2019年，Ferran等[12]研究了VUCA环境对能源行业的影响等。可见，VUCA环境对各行各业都带来了一定的机遇和挑战。

在VUCA环境影响下的房地产行业中，社会发展、市场需求、新技术等的易变性使房地产行业的产品定位及产品价格等变得不明确；市场及自然环境、政策的不确定使地产项目面临更多的风险；利益相关方众多且关系复杂、设计管理、技术等的复杂性增加了项目成本和风险系数；行业长久发展方向的模糊给现阶段的房地产行业带来了更多的不确定性。对房地产项目而言，VUCA对房地产项目的经济、技术、市场等都带来了一定的影响，降低房地产风险系数、提升相关人员风险意识成为现阶段房地产行业亟待解决的问题[13]。因此，对VUCA环境下的房地产项目进行综合风险的评估与管理具有重要价值。

2 FMEA与VUCA性评估方法

失效模式与影响分析(Failure Mode and Effects Analysis，FMEA)是五大质量管理工具之一。其实质是在事前进行风险控制的技术，是进行可靠性设计的重要方法[14]。该工具是在产品失效前进行风险的检测和识别，针对产品失效的概率和一旦失效后所产生的后果进行分析和预测，并提出风险的预防和改进措施[15-16]。

FMEA分析是通过对风险可能发生的严重程度、发生的概率和不可探测度三个方面进行分析，然后计算该风险的顺序数，并按照风险顺序数的大小进行排序，找到关键风险。顺序数越大，则该风险的影响越大，应优先进行风险的预防和改进[17-18]。参照此原则，分别通过VUCA的易变性、不确定性、复杂性和模糊性4个方面进行可探测性程度分析，然后通过程度分析指数计算指标的VUCA指数。VUCA指数越高，说明该项风险的VUCA性越高，该风险对项目的影响越大。

从VUCA的4个本质方面进行分析，将易变性、不确定性、复杂性及模糊性的程度划分为非常高、较高、高、一般、低、较低和无7个等级，同时指定7个等级的各程度指数为7、6、5、4、3、2、1。VUCA性分析如下。

2.1 易变性分析

对易变性的描述如下：具有很强的易变性，能够明显察觉到其具有发生变化的可能性，且变化的速度或程度很剧烈；具有很强的易变性，能够明显察觉到其具有发生变化的可能性，但其变化的速度或程度较大；具有较强的易变性，能够察觉到其具有发生变化的可能性，变化的速度或程度一般；具有易一定的变性，能够察觉到其具有发生变化的可能性，但其变化的速度或程度未知；具有较低的易变性，发生变化的可能性很小，其变化的速度或程度较低；几乎不具有易变性，几乎察觉不到其具有发生变化的可能性；不具有易变性，不会发生变化。

2.2 不确定性分析

对不确定性的描述如下：不确定性非常高，对事情的意识和理解能力极低，预见性极低，对事件未来结果的预测非常困难；不确定性较高，对事情有初步的意识和理解，但不深入透彻，预见性很低，很难对事件未来的结果进行预测；具有很高的不确定性，对事情有基本的了解，但对未来的预见性不高，不能进行预测；具有一定的不确定性，对事件有一定程度上的了解和意识，有一定的预见性，但不能进行预测；不确定性低，对事件有一定程度上的了解和意识，有一定的预见性，能对未来进行简单的预测；不确定性较低，对事件有深入的了解，能参照已有的结果对未来进行一定程度的预测；非常确定，能预见、预测未来的情况。

2.3 复杂性分析

对复杂性的描述如下：非常复杂，很难理解其本质，其内在联系非常复杂，很难厘清；具有较高的复杂性，很难理解其本质，其内在联系非常复杂，厘清有一定的困难；具有高复杂性，本质较模糊，内在联系较难厘清；具有一定的复杂性，能大概理解其本质，但内在联系很复杂；复杂性较低，能清楚理解其本质，但内在联系不易厘清；复杂性非常低，能基本梳理其本质与内在联系；不复杂，事件本质及内在联系都很清晰。

2.4 模糊性分析

对模糊性描述如下：非常模糊，对事件的意义不明确，什么都不清楚；具有非常高的模糊性，对事件只有初步的、片面的了解，对其他关于该事件的因素都不清楚；具有高模糊性，对事件有基本的了解，但对事件中的各个因素模糊不清；具有一定的模糊性，对事件有一定的了解，对各个因素也有了一定的了解，但不确定事件与因素之间的关系；模糊性较低，对事件有一定程度的了解和掌握，对部分因素或原因模糊；模糊性非常低，对事件有较为深入的了解和掌握，对小部分因素模糊；不模糊，很清楚。

3 房地产项目综合风险评价指标体系构建

房地产项目具有建设周期长、资金需求大、流程长、环节多等特点，面临的风险多样、复杂且影响巨大。因此，在建立房地产项目的综合风险评价指标体系时，应当综合考虑房地产项目开发中各个阶段的特性，遵循系统性、客观性、全面性、目的性、可行性及完备性六大原则[19-20]。结合本文研究目的，以案例项目为基础，充分考虑该项目的各项基本条件，并借鉴相似案例[21]选取6类21个评价指标建立评价指标体系，如图1所示。

4 房地产项目的VUCA性评估实例

本文选取C市X房地产项目进行实证研究。C市地处四川盆地西部边缘，地势由西北向东南倾斜，以山丘和山地为主。X房地产项目位于C市南部新兴开发区，周边交通、医疗、商业等配套设施较齐全。该项目分两期进行开发，开发类型包括住宅、公寓及商铺。

4.1 各指标VUCA评价

运用上述评价指标体系及VUCA性评价原则对该项目进行综合风险的VUCA性评价，评价结果见表1。

4.2 改进熵权法确定VUCA权重

熵权法来源于信息论奠基人香农“信息熵”的概念，是把各个评价样本信息进行量化和综合的方法[22]。传统的熵权法是利用熵来表达信息量的特点，也就是说，一个评价指标在各个评价样本之间的差异越大，其包含的信息就越多，该指标的熵就越小，熵权就越大，其存在的问题是最终权重未考虑指标本身的影响特性。当某评价指标在各个样本之间的评价值均为高分段数值时，熵权法给该指标的熵权就相对较小。但在本文关于VUCA特性的评价研究中，如果V、U、C、A其中的某一维度在各指标之间的得分均为高分段数值时，则该指标在VUCA特性中的权重相对较大。为了解决该问题，本文将传统熵权法得出的权重与均值权重进行耦合得到改进的熵权重。

4.2.1 传统熵权法

利用传统熵权法进行评价维度权重确定的步骤如下：构造原始判断矩阵。设有m个评价样本，n个评价指标，建立原始判断矩阵A=(aij)m×n。式中，aij表示第i个评价对象在第j个评价指标上的数值。本文研究的是对各指标的VUCA性评价，故取评价样本数m=21，评价维度数n=4，建立初始判断矩阵。将原始判断矩阵归一化处理为

Z=(zij)m×n

其中

确定指标的熵值ej，即

确定指标的熵权，即

4.2.2 改进熵权法

计算原判断矩阵中各评价维度的均值权重w2j，公式如下

综合权重ωj计算公式如下

ωj=αw1j+(1-α)w2j

取α=0.5，计算得到最终权重为ωV=0.23，ωU=0.24，ωC=0.28，ωA=0.24。

4.3 分析总结

根据综合权重ωj计算得到各指标的VUCA指数值fi，即

各指标的初始评价得分及VUCA指数情况见表1。

表1 各指标VUCA评价指及VUCA指数表

从表1可以看出，VUCA值f>4的指标有9个，分别是：金融政策、通货膨胀、融资风险、复杂技术、洪水、地震、利率变化、管理者素质和经验以及计算或其他失误；3

5 结语

在房地产项目中，对风险进行合理的总结及评估，并采取必要的应对措施，具有非常重要的意义。多变的商业环境增加了房地产项目开发过程中风险的种类及发生的概率。为了更好地应对VUCA环境给房地产项目带来的影响，本文借鉴FMEA分析的原理，建立了房地产项目综合风险VUCA性评估原则，能够较好地对各项指标进行易变性、不确定性、复杂性、模糊性4个维度的量化分析评估；利用改进熵权法求得各指标的VUCA 4个维度权重，最终得出房地产项目综合风险的VUCA性评估结果，分析各个指标对该项目的影响情况，使房地产公司更加深入、详细、透彻地了解房地产项目面临的风险，从而采取相应措施。在应用该方法时，可根据项目的具体情况更加科学、合理地设置评价指标，以进行更准确、更具有针对性的评估分析。