胡文玉

昌平园通过对政策区范围部分地块进行优化调整，优化产业用地空间布局，形成未来科学城东区组团、未来科学城西区组团、昌平新城组团等三大组团，依托各区域产业发展特点，集合周边居住、配套设施，形成复合城市功能的产业发展组团，逐步构建产业发展集聚区。通过对昌平园产业用地利用现状及需求分析，结合优化产业用地资源配置的实践，探索贯彻落实《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（京政发〔2017〕39号）、《中关村国家自主创新示范区统筹发展规划（2020年-2035年）》和《昌平区高精尖产业项目用地试点实施方案》等文件精神，按照“先定项目后供地”原则，加快推进高精尖产业项目落地建设，推动存量土地高效利用，改善园区产业用地利用和开发建设方式，支持和引导特色产业集聚，推动园区高端化、特色化、差异化发展，实行产业用地全生命周期管理，实现高精尖产业集聚发展的路径。

中关村科技园区昌平园（以下简称“昌平园”）成立于1991年，名称为北京市新技术产业开发试验区昌平园区，1999年成为中关村“一区三园”之一变更为现名称，2009年国务院批复建设《中关村国家自主创新示范区》，昌平园成为中关村国家自主创新示范区核心区的重要组成部分。2012年10月，国务院批复《中关村建设国家自主创新示范区用地规模和布局》昌平园空间规模从11.48平方公里扩至51.4平方公里，涉及29宗地块，13个镇街，位列中关村 “一区十六园”空间规模第三位。2017年统计，政策区内产业用地2148公顷，已利用1618 公顷，未利用530公顷，未利用产业用地中已征未供地总计251公顷（其中未来科学城占 60%）。按照《北京城市规划（2016年-2035年）》、《昌平分区规划（2017年-2035年）》要求，将严控产业用地总规模和建筑面积总规模，另外需要為未来发展预留空间适当留白，今后增量产业用地规模远低于产业空间需求。政策区存在部分地块过于分散、零散，部分地块不符合城市规划等问题。

昌平园成立近30年，昌平园东区、西区是昌平园的起步区，规划面积503公顷，其中，产业用地294公顷。已出让的产业用地面积253公顷，已建成建筑面积254万平方米，产权单位143家。最初的产业发展比较粗放，产业用地主要以协议方式出让，出让年限50年。部分占地企业发展态势良好，已成长为行业龙头企业、领军企业，土地利用充分、地均产出高，并有进一步拓展产业空间需求。也有一些企业由于产业项目生命周期规律或经营管理问题等原因，持有的产业用地利用效率低下或闲置，亟待转型利用。昌平园东、西区待盘活产业用地达29.2公顷，占比10%。未出让土地40.68公顷，占比14%。产业用地的土地一级开发受用地指标、复垦指标及其他政策法规的限制，开发速度缓慢，很多优质项目由于供地速度缓慢而流失。

按照《北京城市规划（2016年-2035年）》、《昌平分区规划（2017年-2035年）》、《中关村国家自主创新示范区统筹发展规划（2020年-2035年）》等文件精神，为促进用地集约、加快产业集聚发展，昌平园对政策区范围部分地块进行优化调整，将不符合城市规划、产业定位和比较分散的地块调出，将产业聚集度高、可利用产业用地集中的地块调入，调整后总面积为46.39平方公里。形成未来科学城东区组团、未来科学城西区组团、昌平新城组团三大组团，依托各区域产业发展特点，集合周边居住、配套设施，形成复合城市功能的产业发展组团，逐步构建产业发展集聚区。

未来科学城东区组团

规划面积8.58平方公里，包括未来科学城南区和北区、北七家工业园、小汤山工业园等重点功能区。重点聚集能源互联网、新能源、先进储能、化石能源清洁高效利用四个前沿细分领域，聚焦能源产业关键核心技术突破，打造“能源谷”。支持国家级研发机构和创新平台建设，依托国电投、神华等央企技术创新中心，形成可落地转化的硬科技，大力引进国际一流研发机构和民营领军企业研发中心，打造国际前沿技术研发、产业创新和示范应用中心。通过领军企业吸引与其业务相关的企业入驻，形成以领军企业为核心，客户、合作伙伴、员工、创客等共同参与、高效协作的协作圈。

未来科学城西区组团

规划面积26.44平方公里，包括北京自由贸易试验区科技创新片区昌平范围、沙河高教园、国家工程技术创新基地、科技商务区等重点功能区，聚焦生物医药、智能制造、科技服务等领域。依托生命科学研究所、博奥生物、蛋白质工程中心等国家级工程实验室、创新平台，重点发展生物与健康产业，打造“生命谷”，聚集前沿原创技术企业和高层次研发创新人才，引入专业服务机构，强化医药健康产业的原始创新、研发转化、创新创业功能；承接中关村科学城成果转化项目和高成长领军企业，促进医药健康与新一代信息技术融合发展；完善沙河高教园创新创业生态，完善高校、领军企业产学研合作机制，开放高教园和央企研发中心实验室等硬件设施，共享科研基础资源，建设科研共享平台，促生新兴战略产业板块，推动片区特色化发展；在回龙观、天通苑等人才密集社区，构建5分钟交流圈，一刻钟社区服务圈，30分钟生活圈，鼓励建设小型公共交往空间，小型会议中心等服务设施，促进昌平园创新体系微空间的发展。

昌平新城组团

规划面积11.37平方公里，包括昌平园东区和西区、马池口工业园等重点功能区，聚焦发展能源互联网、高效节能、创新药物研发、高端医疗器械、新一代信息技术等产业。以昌平园东区和西区现有产业空间为基础，建立专业化科研成果转化工作体系，提供创新创业孵化、资金融通等服务，打造产业链上下衔接、互补协同的特色园区，利用周边马池口工业园、铭嘉科创园等空间资源，承接未来科学城、生命科学园科技成果转化，打造高精尖产业项目承载地。

企业发展对产业用地的需求

1.企业发展概况

昌平园自成立以来，新能源和节能环保、生物与健康、智能制造、新一代信息技术等产业得到了蓬勃发展，聚集了一批国内外知名的行业龙头企业、行业领军企业。昌平园用地规模在扩展的同时，产业结构和用地布局也不断优化，产业快速集聚融合发展。2020年底，昌平园共有中关村高新技术企业4900家，其中，国家高新企业1560家，上市企业31家，新三板企业50家，企业总收入4803亿元，实缴税费191亿元。

2.企业发展对产业用地需求分析

（1）央企科研成果转化。以未来科学城东区为中心，昌平集聚了约39家央企所属研究院、科研机构，汇聚千人计划专家50多人，已建成国家级、市级重点实验室、工程技术中心40多个。

（2）国家科研院所成果转化。生命科学园聚集了国家生命科学研究所、国家蛋白质工程中心、脑科学与类脑科学研究中心等国家级研究中心；已建成大分子生物药等中试平台10多个。2020年，昌平园医药健康产业总收入预计突破400亿元，是昌平重点发展的产业之一。

（3）高校产学研成果转化。以沙河高教园为中心，聚集了北航、北邮等7所高校，加上华北电力、石油大学等在昌学校，共有33所普通高校形成了昌平高校科研优势。

（4）小微双创企业成长壮大。回+双创社区是昌平区人民政府为实施区域创新发展战略，推动产业转型升级打造的创新创业集聚区，引入各类创新资源要素，打造"资本、人才、技术、信息、文化、空间"六位一体的创新创业生态圈，社区一期为“回龙观双创社区”，二期为“天通苑双创社区”，未来还将陆续在“沙河大学城、昌平中心城区、昌平新城”等区域规划落地，成为一个借助“服务与文化”辐射并覆盖昌平全区的无边界创新创业社区。昌平已建成运营的各类“双创用地”载体共有63个，其中国家级21个，市级25个。

落实“39号文”精神，实现产业用地优化配置

2017年北京市人民政府发布了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（京政发〔2017〕39号）（以下简称“39号文”），昌平区政府出台了《昌平区高精尖产业项目用地试点实施方案》（以下简称“试点实施方案”）。从产业用地出让、收回，厂房及办公楼的出租条件等都做出了规定，为园区产业用地的管理提供了根本遵循。根据《北京城市规划（2016年-2035年）》、《昌平分区规划（2017年-2035年）》，建筑规模将成为未来园区建设的重要制约因素，决定了必须将有限的建设指标和产业空间优先配置给高精尖产业项目，实现园区的高质量发展。

1.推行先定项目后供地，实施产业用地全生命周期管理，让增量产业用地真正用于高精尖产业项目

由区政府牵头，各相关职能部门共同组成重点项目专班，对有用地需求的企业按照准入条件进行筛选，对符合准入条件的项目报经区政府批准，由区政府或区政府授权部门与项目单位签订履约监管协议，从产业项目、经济贡献、用地及建筑面积、退出机制等进行约定，监管协议签署后进入供地程序。建立用地项目全生命周期监测评估机制、退出程序。由区政府授权的部门对用地单位履约情况进行监管。目前，已实现小米智慧产业示范基地项目落地，预计2022年投入使用；好未来集团研发及事业群总部项目已开工建设，预计2023年投入使用；小米智能工厂二期、小米未来产业园、小米创研中心项目已开工建设，预计2024年投入使用；品驰医疗系列神经调控、有源植入产业基地项目和北京爱康昌北基地建设项目土地即将上市，预计2024年投入使用。

2.降低土地成本，服务高精尖产业项目

实行弹性出让，新增产业用地出让年限最长为20年，土地使用期限届满，土地使用主体单位可申请续期，通过缩短产业用地出让年限，可以降低土地出让金达60%。完善园区规划，适当配置多功能用地，使园区配套完善、实现职住平衡，同时多功能用地土地出让金高，可以平衡园区土地开发成本，降低高精尖产业项目用地成本。

3.严格控制存量产业用地项目建设，支持高精尖项目落地或扩建

严格控制存量产业用地扩建、改造的建设审批，按照先定项目后审批的原则，参照新供地项目准入标准及程序进行审核，不符合准入标准的项目一律不予审批。鼓励企业科研成果就地转化、扩大产能，在自有建设用地上进行扩建，扩大产业规模，由区政府或区政府授权部门与项目单位签订履约监管协议，实行全生命周期管理。2020年，昌平园支持佰仁医疗等7家发展势头良好企业的扩建项目建设，新增建筑面积约8.2万平方米，项目陆续开工建设，预计2023年全部建成投入使用，承接企业科研成果转化和扩大产能。

4.推动闲置、低效存量产业用地与高精尖项目对接或国企回购

建立存量产业用档案，依据《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发〔2019〕216号）和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发〔2019〕217号）文件，对园区内已建成项目进行监管。对产业用地转让的买受人资格参照新供地项目准入标准及程序进行审核，审核通过后由区政府或区政府授权部门与买受人签署产业用地履约监管协议，方可办理产业用地产权转让手续，实行全生命周期管理。对于产权单位股权变动可能引起产业用地使用人实质变动的情况，通过告知的形式提示新的使用人，按照土地出让合同要求使用土地，项目扩建时必须符合园区产业发展方向和准入标准，由区政府或区政府授权部门与产权单位签署产业用地履约监管协议。鼓励并引导闲置、低效产业用地对接高精尖产业项目，通过股权收购、合作、转让等形式盘活利用存量产业用地。北京万泰生物药业股份有限公司通过股权收购控股北京泰润科技孵化器有限公司，将位于昌平园西区的2.04公顷工业用地，用于建设万泰创新药物生产基地项目，预计2022年投产；北京万泰生物药业股份有限公司购买原北京罗格朗电气有限公司位于昌平园西区的1.93公顷工业用地及0.9万平米厂房，用于鼻喷剂疫苗生产线，正在办理扩建手续预计2023年竣工；爱博诺德（北京）医疗科技股份有限公司与北京昌平科技园发展有限公司合资成立北京爱博昌发医疗科技有限公司，收购北京富桦明电子有限公司位于昌平园东区的建设用地2.18公顷及地上建筑物1.5万米的产权，爱博诺德经过装修改造用于爱博诺德南邵产业基地项目，已投入使用，二期拟建1.7万平方米，预计2023年投产。鼓励和支持国企平台公司回购闲置、低效利用产业用地，建设特色产业园、高新技术企业孵化器，储备产业空间资源。北京兴昌高科技发展有限公司依据《中关村国家自主创新示范区条例》完成了昌平园西区昌科晨宇地块、文录激光地块、昌平园东区龙兴生物地块的回购，总用地面积约3.4公顷。北京昌平科技园发展有限公司收购北京中科创新置业有限公司全部股权，将位于昌平园东区的云谷园项目18公顷土地和已建成的20万平方米建筑用于承接生命科学园生物医药企业研发的创新药物中（小）试及生产项目。

建立预评审机制，将供地审批流程由串联形式变为平行审核顺序审批，各审批环节责任部门将审批所需的所有要件梳理后提供给土地一级开发企业和购地建设企业并进行指导，企业按行政许可事项告知承诺制要求同时向多部门提交材料，各责任部门对企业提交材料进行预审核，当要件全部满足后正式批准。

昌平园落实三大组团规划定位，落实“39号文”精神，推进先定项目后供地，土地弹性出让，实行履约监管，推行产业用地全生命周期管理，加强存量产业用地用途管理，强化项目准入及转让、建设、出租管理等措施，一定能够截止高启的产业用地价格，降低企业用地成本，优化产业用地资源配置促进高精尖产业集聚发展，建成高品质园区。

（中关村科技园区昌平园产业发展促进中心）

参考文献：

[1]北京市人民政府.《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（京政发〔2017〕39号）[J].北京市人民政府公报.2018（02）：16-21.

[2]关于《北京城市总体规划（2016年—2035年）》实施情况的报告（书面）——2020年11月26日在北京市第十五屆人民代表大会常务委员会第二十六次会议上[J].北京市人大常委会公报，2020（06）：123-129.

[3]北京市昌平区人民政府.《昌平分区规划（国土空间规划） （2017年-2035年）》[EB].北京市昌平区人民政府发布.2019.12.11.