黄颖

摘 要：房地产行业是“营改增”政策试点推行的重要行业之一，“营改增”政策的落地执行势必会引起房地产企业的税务处理工作的改革，房地产企业的征税管理以及会计核算等都会发生相应的变化。房地产企业在项目运行过程中，土地增值税占应缴纳税金的比例较重，再加之房地产企业具有高投资、回报慢、项目周期长等特点，合理筹划和清算土地增值税是保证房地产企业稳定经营和发展的关键。文章主要围绕“营改增”后房地产项目土地增值税清算工作开展讨论，分析了“营改增”对房地产项目土地增值税清算产生的影响，分析了房地产企业土地增值税清算应对“营改增”的对策，目的在于促进实现企业的可持续发展。

关键词：“营改增”;房地产项目;土地增值税清算

中图分类号：F301.0 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）03-0167-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.03.167

1 前言

“营改增”政策实施之后，房地产企业的土地增值税清算受到一定程度的影响，主要集中在税金、扣除项目以及项目利润方面。房地产企业的税务处理人员必须要按照“营改增”政策要求处理土地增值税事项，保证土地增值税清算合法合规。自“营改增”政策落实以来，土地增值税的收入确认以及扣除都和征收营业税不相同，并且土地增值税的清算与企业经济效益息息相关，房地产企业应当加强对“营改增”政策的学习以及利用，制定有效措施应对“营改增”对土地增值税清算带来的影响，采用合理手段降低企业应缴纳的土地增值税税金，减少企业的税务支出压力。

2 “营改增”对房地产项目土地增值税清算的影响

2.1 税金方面

在征收营业税期间，企业承担的税率是5%，而营业税改增值税之后，企业提供的建筑服务和销售房产形成的增值额，其税率上调至10%，涉税种类、税率变化、抵扣项目等的变化，对房地产企业土地增值税的预缴和清算产生较大的影响。在税金方面，依据政策规定，房地产企业的计税依据发生变化，同时对预缴工作带来影响，在“营改增”政策下，房地产企业在实施转让土地操作时，产生的收入不包括增值税，在此规定下，房地产企业在取得土地转让过程中产生的预收款，需要按照“营改增”政策收入预缴土地增值税，公式为：预缴土地增值税=预收款/（1+10%）×土地增值税税率。[1]而且房地产企业在销售阶段采用预售方式销售房产时，计算实际预征缴的土地增值税，应当将预收款与预征缴的土地增值税之间的差额作为预缴土地增值税的依据。“营改增”背景下，预缴土地增值税下房地产开发企业的资金压力得以缓解，并且预缴税金减少。另外，房地产企业在清算土地增值税过程中，“营改增”也对税金产生了一定的影响，土地增值税清算过程中的税金不含增值税，企业的土地增值税金减少。

2.2 扣除项目方面

关于扣除项目方面的影响，从一般纳税人角度分析，房地产企业具有一般纳税人身份，企业在销售自建的房产时，按照一般纳税人身份对应的计税防范和税率计算应缴税款金额，将所销售房产所使用的土地金额扣除，得到的最终金额即为销售金额。“营改增”政策实施以来，房地产企业的含税收入变为不含税收入，土地增值税的应税收入范围不断缩减，土地增值额也随之减少。关于税金抵扣项目的影响，“营改增”政策要求房地产企业的城建税以及教育费附加可以按照清算项目进行核算，立足于实际归为抵扣项目，同时对于无法使用清算项目进行核算的城建税以及教育费附加，则按照实际缴纳的税款进行扣除。“营改增”背景下在房产销售过程中抵扣项目的精细程度增加，抵扣范围进一步缩小，土地增值税的抵扣难度增加。另外，房地产企业在开发建设项目过程中，采购材料、设计、使用劳务等行为需要获取政策规定的增值税专用发票，同时发票中应当注明进项税可抵扣销项，在可抵扣的项目开发成本中需要通过企业增值税进项税额。

2.3 利润方面

“营改增”政策对利润产生的影响主要表现在收入和成本两个方面，营业税改增值税之后，房地产企业销售过程中的增值税进项额和销项额不归入收入，需要将其分离出来单独核算，房地产企业的成本也要进行价款税金分开处理。增值税实际上不被计入成本中，产生增值税而实际入账成本减少，因此实行“营改增”之后，总成本和收入不變的前提下，营业收入以及成本相对减少。[2]

3 房地产企业土地增值税清算应对“营改增”的对策

3.1 确定土地增值税清算时间节点

“营改增”政策要求房地产企业必须要准确规划土地增值税清算的实际税金，在经营过程中，企业的战略规划中要着重突出重点工作内容，同时要注意从全局角度统筹协调企业运行，其中突出重点工作内容即要确定合理的土地增值税清算时间节点，在政策规定时限内，结合企业实际暂缓土地增值税清算工作，从而达到降低企业税务支出的目的。结合实际情况来看，房地产企业的计税情况具有不稳定性和不确定性两个性质，所以企业在开发建设项目时，关于土地开发相关的税务内容，企业的税务管理部门要及时与当地的税务机关进行沟通，经过沟通达成税务协议。

3.2 科学增加土地增值税可扣除项目金额

房地产企业的财务管理部门以及税务管理部门应当高度重视土地增值税筹划清算，科学地增加土地增值税可扣除项目个数，增加可抵扣费用，减少企业的应缴纳税金，从而保证项目经济效益，促进企业稳定经营发展。例如，A房地产企业在开发建设项目过程中，预测该项目的售价为1000万元人民币，根据税务政策规定可以扣除的项目开发金额为600万元，增值额为400万元，按规定增值额超过扣除项目金额的50%，该企业使40%的增值率计算出需要征缴的增值税额为160万元，结合计税条件计算得出土地增值税为60万元，税金以及附加费用为55万元，最终该企业的实际利润为85万元，而该企业的税务管理部门在项目开发过程中，通过增加土地增值税可扣除项目金额，有效减少了企业的应缴税款，A企业对项目采取相关措施提升项目产品售价，达到1200万元，并且该项目可扣除金额增加，增值率由40%变为30%，项目总利润变为125万元，税务成本有效降低，企业的经济效益增长。

3.3 充分利用征税范围科学推进税务筹划工作

房地产企业必须准确掌握土地增值税的征税范围，优化土地增值税清算工作。房地产企业可以通过建筑外包或者与其他企业合作的方式实现节税，减少税负压力的同时提升企业的盈利空间。“营改增”政策落地执行之后，房地产企业在开发普通住宅项目时可以与其他企业合作实现避税，在销售环节按照土地增值税要求缴纳相应的税款。若是房地产企业采用代建方式开发项目，依据税务政策法律要求，房地产企业需要缴纳代建费用，但是这项费用属于劳务输出，只要在土地增值税清算阶段，产品的所有权没有变化则企业不需要被征收土地增值税。因此，房地产企业可以在项目开发阶段确定房屋最终的所有者，避免在清算阶段出现所有权变更导致补缴土地增值税情况。[3]

3.4 严格管理增值税专用发票

“营改增”政策下增值税专用发票管理应当逐步加强，建立完善的发票管理制度，规范发票抵扣行为。房地产企业尤其要重视采购活动，注意与具有一般纳税人身份的供应商合作，确保其可以开具符合政策的增值税专用发票，安排专业人员对发票进行管理，对发票中的信息进行认证，坚决不允许出现发票违规或者凭发票违规抵扣的情况出现。房地产企业的会计核算工作直接影响纳税申报的准确性，通过科学的会计核算工作，减少因增值税发票不合理而引发的税务风险。

3.5 优化财务管理

房地产企业需要不断优化财务管理，规范财务管理流程，切实优化财務控制体系，从而加快落实“营改增”政策。企业只有改进成本核算、工程结算等方面的财务工作，强化财务分析，准确分析不同税率对企业土地增值税产生的影响，进而确定计税方式。自项目立项开始，项目准备、开发建设、竣工结算、销售环节都与土地增值税有密切的关系，所以需要优质的财务管理为收集土地增值税资料夯实基础，各个环节的涉税资料、收入以及成本支出都需要按照规定进行分摊，为土地增值税清算提供翔实的数据支撑。[4]

3.6 积极关注“营改增”政策变化，加强学习利用土地增值税优惠政策

房地产企业的税务管理部门以及其他员工都应当积极关注“营改增”政策变化，深入学习“营改增”政策，同时及时掌握土地增值税优惠政策，充分运用以达到降低税务的目的。房地产企业作为国家重点调控管理的企业，必须要重视税务政策调整，企业及时组织相关人员深入学习“营改增”政策，掌握各项细节，避免在处理土地增值税清算工作时，与税务机关的要求产生矛盾。而且政府针对房地产行业发布的税务政策文件严格规定了企业的收入确认行为，比如销售收入确认条件之一是销售所开具的发票金额，但是并不是任何收入都可以根据发票进行确认，而销售时开具的发票上的金额并不是所有的销售价款，则不能作为收入确认依据。同时房地产企业需要注意土地增值税的征收标准，即四级累进税率，企业的增值率越低，计算征收税金的税率越低，反之税率越高。在实际项目开发过程中，房地产企业可以控制增值率实现节省税负，比如制定产品销售价格时以税收临界点为标准，在增值率靠近临界点之时不可以继续提升售价。另外，房地产企业需要充分利用土地增值税优惠政策，利用的前提是全面学习了解，如土地增值税政策规定普通住宅项目可以免征土地增值税，而企业项目增值额超过20%则要全额征收土地增值税。

4 结论

综上所述，“营改增”政策对房地产企业的土地增值税清算产生较大的影响，尤其是税金、抵扣项目以及利润方面，房地产企业不能按照传统方式处理涉税事项，必须要按照“营改增”政策要求做好清算筹划工作，全面降低税务风险。“营改增”政策背景下的项目土地增值税清算必须要紧跟政策指导，时刻了解政策变化，合理利用扣除项目和征税范围，采取科学的避税手段，增加项目盈利空间，提升企业项目经济效益，促进企业持续稳定经营发展。

参考文献：

[1]吴海燕.“营改增”下房地产企业土地增值税清算税收筹划探析[J].行政事业资产与财务，2019（23）：36-37.

[2]严圣根.房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析[J].财会学习，2019（25）：166-167.

[3]陈晓东.房地产开发企业“营改增”后土地增值税税收风险及筹划[J].中国乡镇企业会计，2019（4）：47-48.

[4]陈怀钰. “营改增”后房地产企业土地增值税税收筹划研究[D].蚌埠：安徽财经大学，2018.

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