庄茜

一、房地产投资现状

房地产一直是我国各个城市投资行业的重要组成部分，也是投资者趋之若鹜的重点板块。自从进入新世纪以来，我国房地产行业一直在向多元化、规范化、标准化方向发展，房地产从曾经的以增长速度为重点向以品牌优化和社会效益为重点转变。最近几年以来，房地产行业的高收益导致过多的资本涌入，房地产泡沫越来越多，虽然房价的高涨速令投资者十分狂热，但政府出台的各种购房和买卖政策给房地产投资行业带来了许多变数。再加上各个城市土地价格上涨，各种建材原料价格也水涨船高，楼市竞争日益激烈，房地产投资的风险居高不下。

二、房地产投资风险的含义与特征

（一）风险的定义

风险是指将要发生的事与我们预想的发展路径偏离，可能会带来伤害，也可能会出现意想不到的利益，风险是无法准确预判的。风险分为积极风险、消极风险和中立风险，在房地产投资风险中主要讨论的是消极风险，即投资过程中可能因信息的不及时、投资周期未知、预期收益偏离、地产政策改变等情况造成财产的损失。

（二）房地产投资风险的特征

1.普遍性与客观性

风险无处不在，风险是机遇与挑战共存的，普遍性是指风险存在于房地产行业的各个阶段，每时每刻都伴随着这个行业，客观性是指风险不以人的意志为转移，客观存在于房地产的各个角落。

2.不确定性

风险是难以预知的，风险的不确定性体现在风险的产生概率不定，产生条件不定，产生后果不定。对于房地产施工过程中的种种情况，无法预知其发生的时间与后果，所以对于房地产行业的投资来说，风险是不确定的，但是风险究竟造成的是正面还是负面影响，也是不确定的，所以要用辩证法看待房地产投资风险。

3.联动性

联系无处不在，各行各业都有其千丝万缕的联系，世界是一个联系的整体，房地产投资行业也不例外，房地产投资风险与决策者的行为息息相关，决策者的任何动作都可能会导致风险概率的变化，也可能改变风险的利弊与严重程度，风险的发生与风险的影响也是联动的，任何一个环节的变化都有可能影响最后的结果。

4.相对性

风险不是客观存在的实体，风险隐藏在房地产开发的各个过程之中，看不见，摸不着;但相对的，在评估时，可以通过一些特殊的手段，根据以往发生过的事件去总结和借鉴，归纳出风险的可能结果，对风险做出客观地判断。

三、房地产投资风险分析

（一）房地产企业投资风险管理系统

风险管理是一门由来已久的学问，风险管理已经趋向于经过系统化的收集与分析，理性地看待项目风险。项目风险管理系统由各部分组成，相互作用，共同形成一个行之有效的管理手段。风险管理共分为房地产投资风险大数据预测、房地产投资风险大数据处理、房地产投资风险大数据计算和房地产投资风险大数据监测四部分。

房地产投资风险大数据预测：风险大数据预测指的是超前的进行信息搜集、信息分析、风险评估、预留方案以及风险追踪，它将诸多资源用于专业性的风险策划并保证尽可能地减少风险损失。

房地产投资风险大数据计算：投资风险大数据计算是指利用搜集的信息对项目进行系统性的风险计算，旨在保证项目实施过程中的基本利益和投资效率。

房地产投资风险大数据处理：投资风险大数据处理是指对投资过程中产生的风险进行处理，尽可能地减少风险造成的不利后果和损失，风险处理包括风险的发现、风险的搜集与分析、风险的应急、时间地点、由谁处理等实际细节，要在正确的时间选择正确的应急方案才能够以不变应万变。

房地产投资风险大数据监测：投资风险大数据监测是指要时刻关注项目进展，及时动态分析项目进行中的风险，确保风险来临的时间在可处理范围内，综合条件与利弊权衡，利用技术和经济能力尽可能降低损失。

（二）房地产投资风险因素分析

风险可以从不同角度进行分类，各类专业书籍中都有多角度的记载与说明，本文按风险性质因素不同，将房地产投资风险分为房地产投资政治政策风险、房地产投资环境风险、 房地产投资金融风险、房地产投资建设风险、房地产投资生态风险和房地产投资世界局势风险。

1.房地产投资政治政策风险

房地产投资政治政策风险是指由于政府因响应国家和社会需要，出台一些新的政策利好城市发展和百姓福祉，這些政策可能会影响房地产投资者的利益。房地产投资政治政策风险包括城市经济发展风险、房地产市场调控政策风险、保护环境政策风险、城市区域功能改划风险等。房地产投资行业是十分依赖政策支持的，政策对于房地产投资的影响不可忽视，任何一条政策的改变对于投资者的收益都将产生一系列变化，目前我国的市场经济体制依旧需要完善，国家通过上层建筑的手段对房地产行业的发展起到了保驾护航的根本作用，才能保证房地产行业的稳步前行。可以说，政策风险是房地产投资风险中最重要的风险之一，不可忽视。

2.房地产投资环境风险

房地产投资环境风险主要是指因复杂的社会关系对房地产投资行业带来的不确定风险，房地产投资环境风险主要包括区域功能变化风险、群众风险、区域竞争风险和治安风险。

区域功能变化风险是指政府为了城市的未来发展，对城市布局与规模进行细致规划，对建筑群之间的矛盾与匹配进行优化，建筑容积率的变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性等都可能会造成房地产投资的风险。因此，在做房地产项目投资时要密切关注城市规划变动给投资项目带来的风险，及时止损。

群众风险是指当政府对城市规划的改变会导致居民的生活利益、经济利益、发展利益受到损害，因此公众会产生抵触情绪进而导致投资项目的利益变化，房地产投资者需要考虑全面。

区域竞争风险是指不同区域之间的发展可能会相互影响，房地产是一个包罗万象的有机产业，一个区域土地价格的变化会导致附近区域价格的相应改变，这会导致房地产投资者的经济伤害，这类风险包括周边发展风险和其他功能相近的区域发展风险，周边发展风险是由于附近区域交通条件的改善、配套设施的完备、生态环境的优化、商业地块的补充等造成本区域房价的上涨或因居住环境的问题导致价格下跌;类似区域发展风险是当两个不靠近的区域功能结构、发展状况近似从而造成一定程度的消费分散，降低地域消费水平，从而对投资产生风险，或者两片区域遥相呼应，产业紧密联系形成有机一体造成房价上升的有利局面。

治安风险是指房价在很大程度上会受到当地的治安因素的影响，一个不安全的地块肯定很难吸引消费者的目光，房地产投资者一定要考虑地域的治安情况，规避这些潜在的风险和损失。

3.房地产投资金融风险

房地产投资金融风险是指经济体制的发展对房地产投资行业产生的风险，房地产投资金融风险包括买卖平衡风险、资金周转风险、低价风险、上市风险和群众经济能力变化风险等。买卖平衡风险是指市场的买卖关系对于房地产的价格有很大的影响，从而影响投资利益。财务风险是指房地产项目的财务周转、财务经营等方面对房地产投资者带来的风险，例如最近的恒大风波。低价风险是指房地产企业将产品定价过低，对于企业的营收平衡产生不利影响，导致投资者的收益波动。上市风险是指由于融资规划问题引起的收益风险，最后风险还是转嫁到投资者身上。群众经济能力变化风险是指国民经济水平的好坏直接影响居民的购买能力，从而决定房地产行业的兴衰成败，所以要考虑到国民经济水平对房地产投资带来的风险。

4.房地产投资建设风险

房地产投资建设风险是指在施工过程中技术的革新、建造工艺的先进、安全问题等决定了项目能否保质又及时地完成，房地产投资建设风险包括人员安全风险、工程项目造价风险、技术能力风险、建造质量与速度风险等。

5.房地产投资生态风险

房地产投资生态风险是指生产过程中无法预计的自然条件对项目产生的风险，恶劣的自然环境会对建筑生产产生不利影响，损害投资者的利益。自然风险包括大风、暴雨、闪电、高温、极寒、地震等各种风险。

四、房地产投资风险大数据评估方法

房地产投资是一种风险与收益并存的理财投资，由于房地产投资的特殊性，房地产投资风险评估对于投资前的准备有很好的指向作用。房地产投资风险大数据评估方法包括主要因素分析、金融分析、利率比较分析、投资风险概率分析等。

（一）主要因素分析法

我们要抓住主要矛盾的主要方面，对于房地产投资风险的评估，我们要抓住影响风险产生与否的主要因素，确定其对房地产项目的投资牵连程度。如何使用主要因素分析法，如下：

1.确定分析对象及主要风险因素。对于房地产投资项目风险的主要分析因素可以参考投资风向、投资周期、回报率等具体利益展开。

2.明确可变因素。对于不确定因素设定一定波动区间，不同施工阶段的不确定因素也会改变，要及时跟进并分析时下房地产行业数据、报告和调查，做出估计性统计。

3.计算影响概率。根据搜集得到的资料按固定其他因素，重复计算特定元素的方法得出每种因素对于房地产项目的影响程度。

4.找出风险的主要影响因素。主要影响因素在不同的条件下变化较大。

主要因素分析法考察了影响项目风险的主要因素，但并不能计算得知项目产生风险的可能性，也无法计算风险产生的损失大小。

（二）金融分析法

金融分析是房地产项目投资中最重要的一环，它根据项目中的土地成本、建设材料、员工工资、税务成本等进行整体盈亏评估，从而决定项目是否具有投资的必要性。金融指数可以用动态和静态的方式进行计算。

这种方式能够综合地将时间具体化为利益，将不同时间的资金流量统一放在一起进行计算。以累积净现值为例，它是指设定的折现率将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，它的计算公式为

（3-1）

式中（A-B）t是指经过t年的净现金流量，由现金流入量（A）减去现金流出量（B），n是指房地产项目的施工时长，i是指基准收益率，F是指累计净现值。

若F大于零，说明项目能够获得超额利润，房地产项目投资者可以进行投资。

若F等于零，说明该项目可以获得基本利润，可以考虑投资。

若F小于零，说明项目会亏损，建议房地产项目投资者避免亏损。

静态分析指标是指不考虑时间效益的项目经济利益计算，如投资利润率。其计算公式为：

投资利润率=年利润总和或年平均利润/项目总投资额x100%

只有投资利润率大于可接受的利润率时，项目才可以考虑投资。

（三）利率比较分析法

利率比较分析是根据已建项目的固定成本、可变成本、经济效益等研究拟建项目成本与收益之间的一个收支平衡。当项目支出与项目收入相等的节点就是项目的盈亏平衡点。盈亏平衡点的计算公式如下：

生产能力利用率=年固定成本/（年营收成本-年可变成本-年企业税金）

产量=年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品税金

盈亏平衡点的产量越少，项目抗风险能力越高。但由于房地产项目投资周期長的原因，盈亏平衡点的结果不一定客观和准确。

（四）投资风险概率分析法

概率分析法是指用概率模型预测分析房地产投资风险的一种方法，通过连续概率分布情况判断项目可能存在的风险，从而帮助投资者科学投资。概率计算可以借助过去的数据计算出风险概率，也可以通过从业人员根据多年经验主观预测风险概率。

五、房地产投资风险的应对策略

（一）风险回避

在人们的日常理财中，绝大多数人都希望自己的财产能够安全的稳步增长，所以在银行的理财与股市的股票之间往往选择前者，同样的，在房地产投资项目的过程中，人们也会下意识地去选择一个风险较低又能稳定盈利的投资项目，这就是风险回避，但也有一些冒险主义者喜欢风险较高却能带来高收益回报的房地产投资项目，风险与收益在一定条件下是成正比的，当风险发生，损失的也会比他人多，这就是哲学中联系的观点，如果高收益却没有高风险，必将会导致市场混乱。

（二）分散投资

通过投资结构的分散达到加强风险承受增强的效果，房地产投资也需要把投资分散到各个土地板块，这样能防止某一土地板块的不景气导致利益损失，还可以确定一个固定的投资间隔，避免在同一时间所有的地域投资受到影响，还可以与企业财团等共同投资，利益共享，风险共担。

（三）风险转移

1.非保险型转移

非保险性转移是指投资者利用投资合同巧妙地将风险转嫁给其他承担者，因为投资者与房地产企业存在共同的利益关系，即希望出售价大于成本价，并且差值越高，投资回报率越高，在与承建公司签订合同时，可以将土地价格波动、建材成本变动、人工成本提高、建设工期延迟等风险转接到承建公司，由他们承担这些风险，这样可以大大降低房地产投资风险。

2.保险型转移

保险型转移是指通过买保险的方式，花费较少的资金将风险转交给保险公司，这样能提高投资的抗风险能力，而保险公司则可以通过大量接受投保，完成资金流转，提高公司的生存能力。但不是所有的风险都可以在保险公司完成投保，所以保险型转移具有一定的局限性。

（作者单位：苏州万和商旅发展有限公司）

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