甄爱军

楼市刺激政策主要包括放松限购、降低首付比例、降低房贷利率等。降低首付比例降低了购房的门槛，降低房贷利率减少了购房成本，它们都会对楼市起到直接的刺激作用。

房价仍将下跌

2022年，房地产行业进入寒冬，不少民营房地产企业出现资金链问题。全国的住宅成交面积和成交金额都出现了断崖式下跌，多数城市出现了房价下跌的情况。6月，受部分房地产商无法按期交房的影响，全国多地一度出现了房贷集中断供潮。

中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，2022年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为16190元/平方米，环比下跌0.06%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。二手房价同步下跌。数据表明，全国100个城市二手住宅平均价格为15911元/平方米，环比下跌0.21%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。值得注意的是，不管是新房还是二手房，其价格下跌趋势已经持续数月，其中新房持续时间为5个月，二手房为7个月。

在房价下行的同时，市场销售情况也并无改善迹象。据中指院数据，2022年前11个月，TOP100房企销售总额为67268.1亿元，同比下降42.1%。其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。11月，销售额超千亿元房企为19家，较去年同期减少16家。

为了化解房地产行业的风险，上至中央、银保监会、住建部，下至地方政府，都出台了大量的刺激性政策，“保交楼”成了市场的主基调。楼市刺激政策主要包括放松限购、降低首付比例、降低房贷利率等。降低首付比例降低了购房的门槛，降低房贷利率减少了购房成本，它们都会对楼市起到直接的刺激作用。

中国指数研究院跟踪监测数据显示，2022年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套商贷首付比例至20%，武汉、贵阳等20余城已将首套房贷利率降至4%以下。

成交或有所改善

预计在2023年，楼市成交将会有所回升，但总体幅度不会很大。

中指研究院有关人士认为，在当前的市场环境下，行业已逐渐形成共识，只有销售的企稳回升才能推动整个行业的平稳运行。近期央行、银保监会出台的16条政策对于处在出险边缘的企业最为有利，对企业融资性现金流将带来积极影响。同时，多个利好政策的叠加也有利于修复市场信心，但传导到需求端仍需时间，短期市场依然有压力，2023年市场或将有所好转，但好转幅度有限。从积极的方面来看，地方政府和银行等关联方也在优化政策，释放积极信号，为房地产行业提供支持。从中长期来看，市场销售规模仍将保持一定体量。

中指研究院经初步测算，给出3种可能出现的结果。在乐观情形下，2023年，全国商品房销售面积或在2022年低基数上有所增长，但在购房者置业更加谨慎、住房总需求整体减弱等因素影响下，预计新房销售规模增长幅度有限，全年销售面积或在15亿平方米。在中性情形下，2023年全国商品房销售面积与2022年基本持平，微增至14.5亿平方米。在悲观情形下，2023年全国商品房销售面积继续回落，同比降幅在3%左右，销售面积低于14亿平方米。整体来看，预计2023年全国商品房销售面积将回落至2015-2016年水平。

降低房贷利率

在经济步入复苏期的过程中，人们的购房意愿还是比较低的。特别是在收入增长预期不高、工作稳定性欠佳的背景下，敢于出手买房的人会比较有限。因此，刺激住房消费的政策短期不会转向，房价可能会有进一步下跌的空间。如果你有购房的需求，可以抓住市场低迷的机会，充分利用低利率的时机购房或者换房，实现居住条件的改善。

总体来看，房贷利率仍在下降。贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月103個重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点；二套房贷利率为4.91%，与上月基本持平，均为历史最低。

房贷利率的下调，使得购房利息成本明显降低，比如一年前首套房平均5.8%左右的房贷利率，较当前普遍4.1%左右的利率水平要高出170个基点。那么，两者的区别到底有多大？我们来举个例子，假如房屋总价为150万元，首付50万元，贷款100万元，还款期限为30年期，采取等额本息还款法，按5.8%的贷款利率计算，月供为5867.53元；按4.1%的利率计算，月供为4831.9元。两者差距为1035.55元，总的利息开支相差37.28万元，当前购房总成本（房价+房贷利息支出）较一年前降低了约14%。

而对于已经贷款买了房子的人来说，在2023年则应该考虑如何有效降低房贷利息成本。在一年多以前买房，当时房贷利率水平处于高位，因此不少存量房贷利率较高，许多在6%以上。我们建议适当提前还贷，减少利息支出。如果条件允许，你也可以换购房产，以便将房贷利率降下来。

对此，大家可以重点考虑提前还贷，减少利息支出。如果你手里还有一些资金，原本准备用来改善生活如装修、买车、添置高端家电、旅游等，可先考虑还房贷，等日后手头宽裕了再回头考虑这些需求。另外，目前部分银行的消费贷利率低于房贷利率，你可以使用自有资金提前偿还贷款，再利用消费贷进行消费，以降低房贷利息支出。

而在一些“认房不认贷”的城市，可以通过换房降低房贷利率。目前，杭州等40多个城市优化房贷政策，明确对已结清首套房贷款的居民，如果名下无房，他们再买房时可执行首套房贷款政策。所以，在已执行“认房不认贷”的城市，你可以考虑将手中住宅售出，并“清空”房贷，然后再买房，重新申请低利率房贷。当然，这种操作需要承担换房成本，最好在税费较低时换房，并重新申请贷款。