王佳林

（北京大学经济学院博士后科研流动站，北京 100033）

自1992 年实施养老保障体系改革以来，我国持续加强养老金融产品的创新与应用。其中，近年启动的“以房养老”试点，就是由监管机构发起推动的创新之一。从市场反馈来看，试点情况不及预期，甚至出现了“挂羊头卖狗肉”的违法违规产品。这种违背市场规律的情况，值得深入研究。数据显示，从2014 年7 月至2019 年9 月末，全国实现“以房养老”产品落地的金融机构仅有两家①分别是幸福人寿保险股份有限公司和中国人民人寿保险股份有限公司。，有效保单仅有129 件，共191 位老人参保（黄洪，2019）。但与此同时，国内打着“以房养老”名义的非法集资、诈骗等案件数量激增，涉案人数众多、金额巨大②数据来源：养老骗局你知道多少？[EB/OL].搜狐网，2019-09-23。。

市场上“劣币驱逐良币”的现状，背离了以往普遍认为老年人偏好持有房产和储蓄等传统养老金积累方式的观点。面对当前试点出现的新情况新问题，需要重新研究试点可推广的条件和路径，分析试点在落地过程中的难点堵点，从全局视角寻找有效的解决方案，让养老需求与市场供给真正结合起来，推动养老金融试点深入发展，实现丰富居民养老工具、多元化筹集养老资金的目标。

一、“以房养老”的本质、内涵及我国试点的特点

总体来看，“以房养老”是以房产所有权、使用权、收益权为基础，通过金融手段和工具提升房产利用率和资产转化率，达到提高房产所有人老年生活质量的一种非积累制养老资金筹集模式。……