王英豪 喻荣胜

【摘要】现阶段，我国经济迈入了新的发展阶段，城市化建设进程不断加快，其中房地产行业也得到了快速发展，但是当前城市规划与房地产经济存在诸多矛盾与问题，严重制约了城市经济的发展。国内相关学者针对城市规划与房地产之间的协调关系展开了深入研究，因此本文基于城市规划与房地产经济理论的相关研究，对两者发展过程中存在的矛盾和问题展开了深入分析，并就如何发挥城市规划的作用，实现对房地产经济的引导和调控进行了详细探讨。

【关键词】城市规划;房地产经济;引导;调控 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.35.010

随着我国城市现代化进程不断加快，城市建设的需求也在逐渐扩大，而城市规划的主要工作内容是结合现代化城市的发展战略目标，对多方面的发展建设进行规划设计，具体包括城市空间规划，基础设施建设，经济发展等关键因素。作为一项城市发展的重要工作内容，城市规划需要综合全面考虑多种影响因素，设置科学合理的建设方案。在城市规划过程中，相关规划人员进行方案设计时，需要充分考虑到城市规划对城市房地产行业经济的引导和调控作用，明确城市规划对于房地产行业的重要影响，在房地产行业发展过程中，城市规划不仅直接关系到相关证件的获取，如建筑用地开发许可证等，还对于房地产建设功能的实现以及周边环境的环境效应等产生影响。

1、房地产经济和城市规划及其关系概述

房地产行业是城市经济发展的重要组成部分，对于房地产行业来说，房地产开发是一项基础环节，也是所有房地产相关工作开展的前提和基础，因此对于房地产经济发展具有重要意义。當房地产行业的开发商从政府获取相关的土地开发使用文件时，就可以通过投入大量资金对这部分土地进行开发规划，并对这项重要的城市资源进行建设使用。相较于其他经济行业，房地产经济的商品存在较大的差异，房地产商品严格意义上属于典型的不动产资源，在开发利用过程中需要投入大量的资金，也需要耗费大量的人力和物力，尤其是建设的周期较长，期间可能会受到各种因素的限制，阻碍房地产建设进程，因此房地产行业经济存在较大的经营风险。

城市规划主要是指相关政府部门或相关工作人员基于对城市运行情况的了解，包括城市空间，结构，经济情况等多方面的因素，制定出科学合理的城市资源利用和建设方案，通过这种方式实现对城市土地资源的开发和利用，同时对城市空间进行合理规划，实现空间资源的合理配置，从而完成城市建设的目标，并为城市经济发展奠定良好基础。在社会经济不断发展的过程中，城市规划对于城市经济发展具有重要的作用，在综合考虑了多方面的因素，并对整体的空间规划进行综合的评估工作之后，相关政府部门可以对相关区域的功能和布局进行调整，并根据城市的实际情况配置大型机械设备，从而确保城市功能的实现以及城市整体化系统化的运行。

房地产经济行业的发展主要是基于房地产开发商的经济利益，而城市规划是面向公众的，考虑的是城市居民的生产生活需求以及城市经济的发展，因此具有公众性特点，这也是房地产经济与城市规划矛盾产生的重要方面。与此同时，在城市土地资源开发利用的方面，房地产经济与城市规划又存在一定的共性，在进行房地产开发和利用时，房地产开发商需要严格按照城市规划的需求及标准开展工作，而城市规划在实行过程中也需要对房地产的开发利用情况进行监督，并对其存在的不合规行为进行约束和规范。除此之外，在进行城市规划过程中，需要根据城市建设的实际需求进行区域规划，因此城市各个区域实现的功能以及产生的经济效益存在明显的不同，而经济效益是房地产经济发展的重要指标，直接影响了房地产的开发工作。由此也可以看出，城市规划对房地产经济发挥着重要的引导作用。

2、城市规划和房地产经济之间存在的矛盾与问题

在我国城市化建设进程中，部分城市在发展过程中出现了城中村的发展现象，而这种情况的出现主要原因在于城市整体规划不够合理。现阶段，城中村的存在对于城市现代化进程产生了十分不利的影响，也造成了城市资源的分配不合理，城市经济的不平衡发展等情况，城中村的覆盖面积较广，占用土地资源较多，同时人口数量也较大，这一现象对于城镇化发展造成了严重的阻碍，不利于城市的现代化发展。

现阶段，由于我国人口数量在不断增加，尤其是城市人口，因此对于住房的需求进一步加大，房地产行业基于此获得了迅猛发展，但是随着越来越多的城市土地资源被应用于房地产开发，对于城市建设也产生了一些不利影响，其中城市交通就是一个主要的方面，在进行房地产开发建设施工时，周边的城市道路会受到阻碍，加上原本城市交通就存在拥堵情况，因此会进一步加重城市交通的堵塞，使城市面临严重的交通压力，同时，房地产开发工作的实施，会对周边居民的生活造成一定的影响，因此进行合理的城市规划，并加强对房地产经济行业的引导和调控是十分有必要的。

3、优化城市规划实现对房地产经济引导的具体策略

3.1强化政府的调控作用

在城市规划建设的过程中，政府发挥着一定的调控作用，但是在对城市规划内容进行干预时，政府应将干预力度控制在一定范围内，需要注意的是政府的调控首先要体现政府对城市发展的管理目标，在城市规划的过程中采用宏观调控等多种手段进行合理的干预，其次应注意干预的范围和力度，需要在发挥政府调控功能的前提下，确保城市规划建设符合城市经济发展的需求和经济效益的提升，为城市发展注入活力，即保障社会效益的实现。在城市规划的过程中，政府要贯彻以人为本的理念指导城乡规划工作，但是在实际实施过程中，这种效果并没有很好的实现，主要的原因在于政府实行干预的频率较大，干预密度较强，导致干预情况下产生的一系列管理工作难以应付，因此不仅没有对房地产经济实现良好的调控，反而影响了房地产行业的发展，对房地产经济形成了制约，同时对于城市整体规划和发展也产生了一些不利影响。针对这种情况，政府应充分遵循适度干预的原则，需要充分结合城市发展的实际情况，适量减少对城市规划和房地产经济的干预，解除对城市发展的政策束缚，同时应对制约城市发展的各种因素采取有效措施加以排除，为城市现代化发展和房地产经济发展提供有力保障。除此之外，对于房地产行业在发展过程中产生的各种矛盾，政府应发挥好调控职能，对这些矛盾加以调和，在协调的过程中，应把公共利益作为调和矛盾的落脚点，充分发挥好政府对房地产经济行业的干预和调控作用，从而促进房地产经济的健康稳定发展。

3.2完善相关法律法规，加强房地产开发管理

在房地产经济发展过程中，应以城市规划为基础，在各种法律法规的指导下开展各种房地产活动以及房地产管理工作，因此需要进一步完善相关法律法规，从而为房地产的各项工作提供有力的指导和支撑。首先应完善城市规划管理体系，现阶段城市管理体系主要包括四个方面，分别是法律法规，控制程序，控制参数以及过程控制。城市管理的主要实现功能是完善相关的法律法规，并在这些相对完善的法律法规的指导下实现城市规划对房地产经济的调控引导作用。通过构建完善的城市规划管理体系，对于城市规划的各个环节和内容进行管理和優化，提高城市规划建设的质量和效率，同时为城市中的各个重要的组件和关键设施搭建相应的管理平台，提高管理的效率。对于城市规划建设中的各个建筑项目进行控制和管理，确保城市的土地资源以及其他各项资源能够得到合理利用和配置，并进一步提高其经济效益和社会效益。同时应合理设计城市规划方案，充分考虑到城市的人文特质，将其与城市规划建设实现较好的融合。其次是出台相关的法律法规，国家和地方政府出台的法律法规具有强制性作用，因此能够有效规范各种城市规划和房地产开发活动，促进其科学合理的开展。然而现阶段，我国关于城市规划的相关宏观的法律法规体系尚不完善，无法对不同城市和不同地区的城市规划和房地产活动进行控制，其次统一化的法律法规会忽视部分地区的差异性，以此无法起到关键的制约作用，因此各个地方政府应基于国家出台的相关法律法规，结合当地的实际发展情况，加快构建具有地方特色的法律法规制度体系，为当地城市规划和房地产经济提供有力保障。

3.3细化指标参数，实现有效约束

在城市规划中，一般会设置相应的控制规划，相关政府部门应充分利用这些控制规划中的具体指标和参数，对房地产开发活动进行有效的控制和指导。由于这些控制规划都具有法律效力，因此在城市规划与房地产开发的过程中，需要严格遵守相关的控制规划，认真分析其中的关键指标参数，确保各项活动符合参数标准，当根据实际情况，需要对其中的某些指标参数进行变更时，应依照相关的法律法规进行变更。例如，某个城市的低收入群体数量较多，而且居民多是暂住人口，根据这一特征，在进行城市房地产开发时，需要以经济型住宅为主，因此设计的户型设定是不超过80平方米，但是根据城市发展的具体需求，需要对户型的最小面积加以限制，因此最小面积为50平方米。除此之外，可通过设置住宅容积率等指标对房地产开发活动进行约束。通过这种细化指标参数的方式，较为精准的对房地产开发活动进行了限制，相对于其他的约束方式，这种方法显然能达到更好的控制效果。

总结：

综上所述，城市规划与房地产经济对于现代化的城市发展进程都具有非常重要的意义，而且城市规划与房地产经济存在着十分紧密的联系，互相影响，互相促进，都需要按照一定的政策法规对城市资源进行规划利用，同时城市规划对于房地产经济存在着重要的引导和调控作用，因此，相关政府部门应充分发挥这一作用，在优化城市规划的基础上，通过政府调控，法律法规制约，细化指标参数限制等有效措施，更好的引导房地产经济规范化，使城市规划与房地产经济实现协调发展。

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