姜淑梅

烟台市住房保障和房产交易中心

1 前言

存量房作为房屋交易过程中成交量较大的产品一直是各大房地产中介产品体系中的主力军，所以关于其资金交易的问题也备受瞩目。近些年来，无论是网络还是各大媒体都报道过众多由于存量房资金交易而引发的争议和法律案件等问题。其中出现情况较多的主要是买卖双方在交易的过程中涉及的资金由房地产交易机构委托管理时，给委托机构私自挪用资金带来了机会。很多房地产交易机构会挪用买卖双方交易资金来进行投资，目的为了获取利益。但投资风险大环境的促使下任何投资都会出现问题，一旦投入的资金不能够及时收回那么房地产机构则会出现资金链断裂的现象。所以对于存量房交易过程中资金的保护问题是当前需要解决的重点问题，目前对于此类问题仅仅是停留在业内人士的探讨中，还未上升到法律层面以及理论层面。因此本文就此论题进行综述，从理论和实践的层面给予正确的主持，保障存量房交易过程中资金安全等问题。

2 存量房交易资金管理现阶段问题和产生因素

2.1 存在问题

在存量房交易的过程中经常会出现房地产机构故意长期扣留买房款，从而导致住户不能够及时入住，并且卖房者也长期无法得到卖房款的问题。从而使得买入方和卖出方要求第三比如炒楼，方资金公正监管的介入。造成这种现象的根本原因在于很多房地产机构利用买房款做投资，比如炒楼，赎楼，或者购买地皮，进行产品扩张等[1]，从而获取一定的利益，但在投资的过程中存在很大的未知风险，房地产经纪公司无法绝对保障资金的安全，从而使得资金的监管出现了问题。为买卖双方带来了巨大的经济损失和精神损失。同时房地产经纪机构对资金账目的监管设置相对较为混乱，资金进账和处长没有严格的监管机制，且不够严谨，比如很多机构为了客户付款方便接受个人账户付款的方式，资金的进账户和出账户不是一个账户，相对较为随意。不仅如此，还有一方面的问题是关于资金监管机制设置的问题，如果因为个人问题导致买卖双方不能够继续进行交易向交易保障机构申请解除资金监管，在保障机构申请无误的情况下可将购房资金和相应的利息退还。但前提是必须买卖双方一同前往办理申请手续，仅买房人一方是无法申请的。一旦其中一方不配合那么将无法退款房款，当然可以选择走司法途径，但毕竟这是个漫长而持久的事情。

2.2 产生原因

存量房买卖过程中交易资金由房地产经纪机构来进行保管并不是最佳的选择，首先很多房地产经营公司目前都不够规范，都属于发展的初级阶段，没有完善的运营体系和法律监管系统，即便出现违法乱纪现象也不会受到相应的惩处，所以在诚信方面存在很大的问题[2]。其次，存量房在交易过程中流程烦琐，手续复杂，并且涉及与很多政府部门的手续。但由于相关机构内部对房地产经营机构的管理制度不明晰，法制体系模糊，且政府的各个部门相互之间缺乏有效地沟通和工作的协调发展，所以导致各个部门之间无法协调统一，让房地产经营机构钻漏洞。同时，房地产经纪机构的工作人员整体的受教育程度较低，综合素质不高，且相关的专业知识欠缺，没有全面的培训体系，造成工作人员不够专业，为了追求个人的利益目的而不惜牺牲买卖双方的合法权益，侵害顾客的个人利益。再加上存量房在买卖过程中房地产经营机构与买方和卖方基本上都属于一次性的交易，很少会出现多次交易的情况，所以也造成了房地产机构侵犯顾客经济利益的可乘之机，又由于买卖双方自身缺乏法律常识和买房卖房的经验以及自我保护意识，所以往往被房地产经营机构牵着鼻子走，无法形成自我保护。即便被侵犯了经济权益也不知道利用法律武器来维护自己。所以购房方将购房资金放在房屋中介账户本身就是一件存在很大风险的事情，目前越来越多的买房者认识到后会尽量避免通过房地产中介来进行交易，这又阻碍了房地产市场的整体发展，因此，出现了相互矛盾的市场现象。既无法为交易双方提供便利条件，又无法彻底保障买卖双方的合法权利，这也是目前存量房交易资金管理出现的最大弊病和管理缺失。

2.3 规范资金监管的必要性

由于存量房交易过程中资金监管没有有效地法律保护，因此监管制度的设计是对其必要的弥补措施。民法作为社会本位的法通常都是以自治为核心，并且通过协商来进行协调，如果变成强制性的施法那么必然会改变民法的特点和社会对民法的舆论，因此一旦存量房交易市场出现危机那么必须要寻求一定可行的外力就行辅助。目前我国自由主义经济还不充分的就别自我调节的能力，所以国家社会部门介入市场来进行调节势必是必然的手段和措施，从而对经济产生一定的主导作用，通常情况下这种方式要比司法介入根据被实效性，且花费的时间成本和经济成本是较少的，也更容易让大家接受[3]比如根据诉讼的费用来计算发现诉讼的成本是远远高于经济利益受到的损失，各项司法途径在执行的整体过程中不仅仅具备这公共产品的属性，同时还具备一定的经济特性，一旦起诉则则要支付一定的诉讼费用。而监管机构在处理此类问题的过程中主要是将大家的诉讼统一进行调查，根据大家出现问题的性质和特性提出针对整体的处理意见和方法，并且根据大家的申诉情况有针对性地对违法乱纪者进行一定的处罚。其整个过程中并不涉及机构利益，所以其整体的成本要远远地低于起诉的费用。不仅如此，资金监管部门的工作人员以专业的理论为支撑，在事件处理上根据被专业性，且由于他们在执行社会公益事项中被赋予了特殊的权利和荣誉，因此不容易被利益熏染，能够秉持着公平公正的原则处理事务[4]。所以相关部门资金监管制度的确立和执行是规范存量房交易资金监管的必要手段，稳定资金交易市场的长治久安，保障买卖双方的直接利益不受侵害，维护存量房市场的稳定。

但目前在社会上人们对于存量房交易资金管理的认可度和接受度相对较低，由于其交易处于自由选择的情况，买卖双方无论是选择自行成交还是通过房屋中介成交的，可以根据实际情况双方协商达成一致是否选择资金监管。不过由于目前资金监管机构工作流程以及制度设定的问题导致资金滞留时间较长，卖房者如果想要快速拿到房款的人来说并不愿意选择资金监管的方式。所以在新形势下我们是否要对存量房交易资金监管进行深入的探讨，给予合理的优化，从而保证其被更多的人接受和利用，从而充分的保障房屋买卖双方的切身利益。

3 优化建议

3.1 利用互联网信息化技术实现资金监管的自动解除

目前存量房买卖过程中设计的资金监管前提是买卖双方公共申请而实现的，而此流程不仅仅涉及资金的监管同样也包含资金的解除监管。这就要求买卖双方必须协同一致，相互配合。一旦某一方不愿意配合那么监管和接触监管都无法顺利进行。尤其是对于买房者来说，一旦购房自己监管后想要接触那么必须协同买房一方共同协助完成，但往往卖房者与卖房者的买卖交易不能顺利达成后就没有义务再配合买房者，因此而出现的纠纷比比皆是。因此随着现代网络信息技术的发展，完全可以利用数据共享技术来实现线上的申请操作，从而上买卖上方无须亲自前往办理机构即可实现线上的监管和接触监管操作，提高了办理效率也避免了时间和路途的浪费。目前在我国一些地区已经实现了存量房买卖资金监管的线上数据共享，买卖双方在线上进行网签即可实现资金的监管，但由于解除监管仍旧需要双方共同完成线上申请手续依旧给买方带来了不必要的麻烦，所以在互联网信息技术的支持下应该实现银行只要收到了不动产登记部门登记薄的信息后即可认为资金监管可自动解除，便可以将购房矿和利息自动转入卖方的账户，从而减去了买卖双方一同向银行申请资金解除监管的烦琐流程，让老百姓减少不必要的时间和路程的浪费。

3.2 提高办理效率，优化审批流程和方式

目前存量房交易资金的监管和接触监管审批流程较为烦琐且复杂，需要银行，对应监管部门的以及房地产经纪公司和政府部门的多方面流程批准，不仅仅涉及的人员众多且耗费的时间较长。随着国家对加强行政审批制度以及工作效率的改革，存量房交易资金监管流程的审批也应该提高其实效性，尤其是在互联网信息技术的配合之下，构建一个胡同的网络信息平台，能够有效地链接房地产经纪公司，银行，税务和不动产登记处，一个平台多个端口，买卖双方在平台上进行线上申请，各个端口涉及的单位进行线上流程审批操作，提高办公效率和审批流程，极大地缩短了申请时间，让老百姓少跑路，尤其是对于着急用钱卖房的人来说绝对是一项有的改革。同时像是在特殊时期比如疫情期间大家不方便出门的情况下更是方便了大家。

3.3 资金监管和贷款购房的有机结合

目前存量房交易过程中，为了保证银证两清的安全交易方式通常是在买房者领取了不动产权证书之后银行才进行房款的发放。这种方式能够绝对的保障买卖双方的合法利益不受侵害但也有缺点，就是所消耗的周期时间太长，通常都要在三个月左右的时间能够走完所有流程，让那些着急拿到钱款的卖方一方利益和时间受到损失，尤其是买方采用银行贷款的方式来进行交易，所使用的周期将会更长久。因此为了提高交易的效率，如买房一方采用银行贷款的方式买入那么可以让双方在同一家银行进行资金的监管和抵押贷款，同时利用线上签约的方式，一旦银行的房贷之后，可以将房款直接线上转给资金监管机构的账户上，当开具出不动产转让证明后，银行接收到证明即可将资金监管账户上的房款直接转给卖房一方，从完成了整个交易过程，提高了交易效率以及银行贷款中涉及的时间耗费问题，同时也提升了卖房者的信任度，不必过分的担心房款的拖欠和资金安全问题。

4 总结

存量房交易过程中资金的安全性问题一直是房地产交易行业交易双方比较关注的问题，交易资金监管可以有效地保障资金的安全性，也是买卖双方房产交易过程中的必要措施。但在当前新形势下，存量房资金交易监管仍旧存在一系列的弊端，如交易流程较为复杂，耗费时间长，资金监管和监管解除过程均需要交易双方亲自出面申请方可进行等，尤其是买方采用银行贷款的方式交易则需要耗费的周期将会更长等问题。因此，本文久新形势下存量房交易资金监管的建设问题进行研究，并针对目前存在的问题给予相应的优化对策，如利用信息化技术来提高办事效率，贷款和资金监管的合理化结合等提高申请和审核的时间，让买卖双方少走路，提高办事效率和资金的安全性。