第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，本文分析的房地产税资本化模型，为思考房地产税提供了一個全新的框架。本文建议审慎选择房地产税改革出台的时机。

房地产税：基于贴现模型的思考和建议

新发展格局下的居民消费

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为5年，以便总结经验，待条件成熟时，及时制定法律。经过多年讨论和试点，房地产税改革渐行渐近。

房地产税资本化： 文献简述

为了方便理解房地产税资本化，我们先看一个例子。假定小王和小张打算在某小区购房，他们分别看中了区位、朝向和户型几乎完全一样的房子，成交价均为100万元。由于某种原因，小王豁免缴纳房地产税，而小张每年需要缴纳房屋成交价1%的房地产税。小张有理由感到不合算。我们的问题是：小张购房的真实成本比小王要高多少呢？

这是一个典型的税收资本化问题。理论上，应该对未来的房地产税开支进行贴现转化为资本。假定贴现期无限，有公式：

其中，∆T是房地产税的变化，∆V是房屋资本价值的变化，r是折现率，n是纳税年份。若按房屋价值1%的税率，小张每年需要支付1万元的房地产税，假定折现率为2%，可得房地产税的负净现值为50万元。……