张娜（天圆全会计师事务所（特殊普通合伙））

■ 投资性房地产理论概述

（一）投资性房地产的概念

投资性房地产应当投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。其中在房地产企业占比较大且起到较关键的作用。

（二）成本计量模式

投资性房地产应用成本模式计量是指对投资性房地产计提折旧，取得的租金收入，确认为其它业务收入；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。成本模式在后续计量中可以转化为公允价值计量模式[1]。

（三）公允价值计量模式

在投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业可以对公允价值做出可靠估计的情况下，可以使用公允价值计量对投资性房地产进行计量，不计提折旧和减值准备，计算公允价值变动。与成本模式不同的是，在后续计量中，公允价值计量模式不可转化为成本模式。与成本模式相比，公允价值计量是基于市场的，其价值与市场变化息息相关，并且立足于当前交易，其估值不断更新[2]。虽然投资性房地产准则颁布已有10几年的时间，但是根据上海证交所和深圳证交所资料，2019年度在报表项目中有1658家上市公司存在投资性房地产，但是仅有89家公司采用了公允价值计量，其中有32家是房地产企业。……