姜 波

（南京江宁城市建设集团有限公司，江苏南京 211100）

1 城市化阶段

城市化主要是农村人口向城市流动，导致城市中人口数量出现快速增长，导致城市住房需求的增加，使城市及地产行业得到了发展。

城市化阶段中根据具体的状况可以分为两个阶段。

第一阶段主要是城镇化率30%提升至50%，城市增长的人口基本均从农村迁入。

第二阶段主要是城镇化率从50%提升至70%，城市中人口出现增长主要是由于城市和城市之间人口相互移动。

第二个阶段的主要特点是人口迁移方面，迁移的人口大多是小城市人口向大城市迁移，农村人口向城市迁移的数量逐渐出现下降的状况，城市逐渐进入结构优化的状态。

2 大城市郊区化（城市空心化）阶段

城镇化率大于70%后，人口迁移变成从城区向郊区迁移的模式，我国部分大城郊区的人口数量超过了城区中的人口数量。通过相关研究可以发现，城市中人口数量大于50%的状况下，部分城区中的居民已逐渐向郊区转入。城市郊区化阶段的快速发展，主要由于工业及交通的快速发展，使城区人口大量流向郊区，易出现城区空心化的状况。

城市更新（城市再开发）在城市逐渐发展成郊区化的状况后，对于城区出现空心化现象，采取一系列的复兴计划及相关的开发活动，将经济发展和城市建设重心重新转向城市中心城区。

3.城市更新

3.1 旧城改造为主的大规模、快速化阶段

近些年进行了几轮旧城改造，进行了大规模、快速化城市更新，基本采取“拆一建多”“退二进三”的推倒重建式的更新方式。……