房地产企业资金风险分析及防范措施研究

2021-11-30祁自周天津弘创置业有限公司

品牌研究 2021年22期

文/祁自周（天津弘创置业有限公司）

2015年，广西灵川县“金海国际”楼盘由于资金链断裂而停工，涉资高达4亿元的项目被迫进行“破产重组”，被另一家公司并购。在房地产行业快速发展的过程中，市场竞争也在逐渐加大，作为资本密集型行业，资金在房地产行业的全流程中占据着至关重要的地位，一旦房地产企业的资金出现问题，轻则会导致房地产项目的停滞、中断甚至失败，重则导致一个企业集团资金链断裂，企业破产。近年来市场上不断有企业集团因资金管理不到位产生项目开发失败和破产被收并购。另外，在扩大企业规模，占据更大市场的过程中，管控资金风险也是房地产企业非常关键的管理目标。因此，识别企业和行业内面临的资金风险和因素，寻求更好的防范措施，更好地规避风险，是房地产行业亟待解决的问题。

一、房地产企业面临的资金风险

房地产行业存在的资金风险由多种因素引起，首先是存在于投资和筹集资金行为中的风险，房地产行业的工程项目都比较大，项目开始前需要筹集大量的资金用于项目的获取和建设，一旦无法筹集到足够的资金，项目就无法推进，会造成前期很多准备和努力都付诸东流。除此之外，企业会将筹集来的资金用于房地产投资，如果投资不准，回报难以及时补偿债务，企业也会陷入困境。市场利率的上升和下降也会相应地影响房地产行业成本的上升和下降，对企业的资金链造成影响，与之相似的还有由于汇率变化和通货膨胀所带来的资金风险。在房地产企业的运营过程中，可能会出现房屋贷款人的贷款质量差，信用程度低，没有按期偿还贷款，会导致企业难以收回成本，无法偿还债务。在开发过程中，如果企业经营不善或者没有制定合适的销售策略，造成房屋销售困难，无法按期取得资金回笼，现金流入无法得到保障，也会带来严重的资金风险。最后，企业的资金管理水平也是影响企业资金风险的重大因素，对企业现金流把控不准很容易造成资金链紧张，形成资金风险。上述都是房地产行业中存在的资金风险，深刻影响着行业和企业的发展[1]。

二、影响房地产企业资金风险的因素

（一）来自外部环境的影响因素

房地产行业面临的资金风险，有部分来自于外部环境的影响。比如自然环境对房屋建设和项目开展顺利与否的影响，在项目初期，如果房地产开发商没有进行详尽的调研和考察的话，在房屋选址的问题上出现失误，会对后期房屋的建设以及房屋的销售造成很大的影响，很多烂尾楼以及销售不出去的空置房提醒着企业和行业，自然环境的考虑至关重要。政治环境以及经济环境对于房地产行业来说也很关键，这些来自于企业外部的客观因素会对企业的财务状况和资金状况产生巨大影响，目前房地产行业属于我国快速发展的产业之一，房地产行业的发展与我国市场经济的发展息息相关，经济环境又反过来制约着行业的发展，所以经济的波动、汇率和利率的变化、国民生产总值的变化等都会影响大房地产企业的运作[2]。目前我国在房地产行业有待完善和发展的法规制度、个人信贷中存在的违约风险也都是带来金融隐患的重要原因。

（二）来自企业内部的影响因素

来自于企业内部的风险也阻碍着企业的发展，房地产企业应该对此多加重视。一方面，目前房地产企业融资的主要渠道还是来自于银行等金融机构，无论是在开发初期的贷款、房屋建设的贷款，还是购置土地的贷款和住房消费的贷款，主要依赖于商业银行，这就把企业运作和银行的风险紧紧捆绑，一旦银行运作出现风险，房地产企业就会出现危机。在房地产行业内的各个利益主体之间的矛盾也会导致房地产企业运作的风险，如果不能平衡好土地供应商、房地产开发商、银行、政府和消费者之间的利益和合作关系，就会导致项目开展得不顺利，对房屋建设和销售以及消费者使用都造成一定的困难。另一方面，企业战略规划与企业实际资金状况的把握对企业发展至关重要，目前各开发企业仍以追求企业规模为首要目标，为了年度销售冲千亿、进入行业前多少名为战略目标，但不能很好地制定合理的财务战略与之匹配，很容易造成投资积极冒进，造成资金链断裂风险[3]。

三、更好防范房地产企业资金风险的解决对策

（一）加强和优化对资金的管理

在房地产企业准备投入大量资金之前，也必须要针对所投资的各类项目进行细致分析与判断，必须要考虑到自身的经营风险以及管理风险，也必须要结合自身经营与发展的实际情况进一步优化各类项目投资资金的管理工作。加强和优化对项目投资资金的管理，要求房地产企业派遣专业的管理部门或者是相关管理人员，结合房地产企业当前经营与发展的具体情况进行细致分析，随后依照房地产企业当前所面临的资金周转问题以及资金审核问题，进行全方位分析与把控。房地产企业内部高层管理人员也需要针对房地产企业所容易遇到的各类资金控制问题以及资金管理问题进行事前分析与处理。有效控制房地产行业的资金风险，就需要加强对企业资金的管理。要根据实际情况对企业的融资渠道进行创新和拓展，减少企业对商业银行贷款的依赖。对企业的资金结构进行检测和优化，保证资金筹集过程中的稳定和安全，对企业的资金进行集中管理，提高资金使用的效率和安全。加大对商品房的销售力度，可以通过系列的促销活动加快对房屋的销售，推动企业资金的回流速度，稳定企业的债务偿还能力。除此之外也要加强对于企业投资的管理，以便保证企业的正常运行。在投资初期要加强对于目标投资项目的评估，对投资的风险和可行性进行分析和预估，以便确定投资时间和投资力度，避免企业资金难以回收[4]。

（二）建立适合企业发展的财务战略

为了从根本上加强房地产企业对于项目投资资金的管理与控制，则必须要立足于房地产企业资金风险分析的具体情况，深入研究财务资金审批工作以及财务管理工作方面的具体问题。建立适合于房地产自身经营与发展的各类财务战略，可以帮助房地产内部高层管理人员更加直观、清晰地看待财务资金管理工作方面的具体问题，也可以帮助相关管理部门以及管理人员及时查找财务管理工作之中的具体问题。房地产企业要从自身出发，建立适合企业发展的财务战略。加强企业自身的管理，规范房地产开发项目各个环节的工作，加强企业人员的相关素质，提高项目的专业性，保证产品的高质量。从企业整体出发建立合适的发展战略和财务战略，二者是相互影响和相互制约的，财务战略的制定和实施都需要考虑到对企业整体战略的影响，确保在企业战略的可行性范围内。另外，要关注企业的内外部环境，比如政治和经济环境对企业发展和资金状况的影响，及时对企业的财务战略进行适当的调整和优化，通过合适的战略指导房地产企业项目的开展和推进，保证在项目过程中企业资金的使用安全和项目后资金的顺利回收，促进房地产行业的健康发展和进一步扩大。

（三）构建完善的预警系统

科学技术的发展给各行各业都带来了深刻而广泛的变化，在降低房地产行业资金风险、推动行业健康发展的过程中也可以发挥重要的作用。目前，众多的都通过建立企业内部的预警系统企业防范资金风险，这在企业的战略管理中是必不可少的部分。因此，房地产企业也应该构建完善的预警系统，借助计算机网络技术实现企业对资金更好更安全的管理和使用[5]。企业可以通过预警系统设置相应的指标和预算，对资金的流动实现自动化的检测和预警，全面监测企业的财务状况、运营状态、投资状况以及债务的偿还能力，并结合相关的数字金融模型对市场和经济情况进行分析，对在项目的投资阶段、开发建设阶段、销售阶段可能出现的风险进行预警。

（四）加强项目的营运能力

房地产企业需要不断加强项目的营运能力。在项目开始前做好全面预算管理，通过企业的预算系统编制详尽的年度预算和项目预算，在项目过程中时刻关注实际收支与预算收支的差异，及时发现潜在的资金风险，对企业的进一步经营和项目的后续进展及时安排和计划。在项目的前期准备过程中，要做好对项目开展的策划，正确定位项目，保证项目的质量和合理排期，确保项目的顺利开展。在项目管理上，成立专门的项目组并且提高项目管理的专业度和标准，重视项目内部各部门的合作和沟通，保证项目各节点的顺利进行，引进先进的项目管理手段和方法，完善项目管理的规范，并且通过专业的监督机制对项目全流程进行监督考核，以提高项目收益。在项目成本的管理上也要进行规范化的控制，设置合理的成本目标，在保证项目质量和安全的基础上有效降低项目成本，提高房屋的价格优势。另外，企业内部要重视对企业财务的分析和监督，有效提高企业项目的运营能力。

（五）建立高效的市场监督体系

高效的市场约束机制能够有效提升行业和企业的发展。缺乏有效的市场监督和约束机制，会导致在资本营运过程中将风险转移至某一个利益方，致使行业内各个利益方的利益失衡，对房地产行业的发展造成损伤。只有通过市场监督约束机制有效化解资金风险，平衡好各方利益，才能保证项目的顺利实施。政府和企业要共同努力推进构建和完善房地产行业相关的法律法规，减少房地产行业所面临的外部风险，为房地产项目的开展、资金的流动和回收建立法律保障。也要推动个人信用制度的完善，降低个人信贷过程中的违约风险，为房地产企业和商业银行提供更好的保护，可以通过加大信贷违约行为的惩罚力度，加强信用等级的评定工作等方式来实现。通过有效的市场监管和信贷监督提高企业的资金安全。

（六）提升管理人员的专业工作能力及职业素养

如果房地产企业高层管理人员想要从根本上改进企业内部资金管理工作以及风险防控工作的实际效率，则必须要选派专业技术操作人员以及各类工作人员参与其中，必须要不断提升管理人员的专业工作能力以及相关职业素养。首先，房地产企业高层管理人员必须要选派高素质、高水平的工作人员参与其中。必须要认真检查每一位工作人员的各类从业资质以及相关技能资格证书，必须保证每一位管理人员以及工作人员均可以持证上岗。在正式开展资金审核工作以及财务管理工作之前，房地产企业内部高层管理人员必须要将全体工作人员集中起来，进行统一的工作培训，或者是开展各类职业教育活动以及主题培训活动，必须要保证每一位工作人员以及管理人员均时刻正确意识到自身的工作职责以及工作价值。同时，也必须要保证每一位管理人员具备一定的责任意识、问题意识以及工作意识。其次，房地产企业内部各级管理部门需要在日常管理工作之中反复多次强调财务管理工作的重要价值以及重要意义，也必须要向全体工作人员以及管理人员认真讲解企业资金风险防控工作的具体要求以及相关工作原则。通过此种形式，可以进一步提升房地产内部各级管理人员的专业工作能力，逐步优化房地产企业内部资金风险防控工作的具体流程，细化具体的工作内容，逐步改进相关工作模式，进一步提升实际的工作效率。