魏良冠

（中共郓城县委党校，山东 菏泽 274700）

一、房屋承租人优先购买权概述

房屋承租人优先购买权规定于《民法典》第七百二十六条、《城镇房屋租赁合同解释》第二十一条至第二十四条，所谓房屋承租人优先购买权是指，当出租人（房屋所有人）出卖（或者拍卖、将房屋抵押、抵押权人实现抵押权）房屋时，该房屋的承租人享有的在同等条件下优先于第三人购买该房屋的权利。在一般情形下，房屋承租人往往处于弱势地位，出租人相对处于优势地位，为了促进物尽其用，同时体现保护社会弱势群体的立法理念，法律以立法的形式设置了房屋承租人优先购买权制度。该优先购买权的行使必须同时符合以下条件：第一，仅限于房屋租赁合同，易言之，其他动产租赁合同中，承租人并不享有优先购买权；第二，仅限于出租人于租赁期限内出卖（或者拍卖、将房屋抵押、抵押权人实现抵押权）房屋的情形下，才符合优先购买权的行使条件；第三，承租人须以同等条件购买，所谓同等条件不仅包括价款，还包括付款期限、付款方式等；第四，受除斥期间限制，即承租人必须于除斥期间内行使该优先购买权，否则该权利即归于消灭［2］。另外，《民法典》第七百二十六条第二款还规定了排除承租人优先购买权的两种情形。

二、形成权说或附条件形成权说

长久以来，对于该权利的性质到底是属于形成权还是请求权的争论一直未停息过，可谓众说纷纭，莫衷一是。……