（上海市闸北公共租赁住房投资运营有限公司，上海 200070）

我国的公共租赁住房自2010年起步以来，整体发展较快，建设规模不断扩大。需要注意的是，住房数量的增加并没有实现公共租赁住房的保障效能同步提升。公共租赁住房是为中低收入群体提供阶段性居住的场所，但是在建设选址方面却没有重视中低收入群体在日常生活中的基本需要，很多城市过度重视自身的经济增长速度，忽略了社会保障体系的构建与完善，在公共租赁住房、廉租住房等保障性住房的筹建方面敷衍了事［1］。公共租赁住房在选址上存在较多的问题，部分项目没有保证公共设施、生活服务设施的完善性和有效性；另一部分项目没有保证交通条件的便利性；还有部分项目与城市中心的距离较远。对于中低收入群体而言，如果选择租住公共租赁住房，可能会增加生活成本，因此，对于部分中低收入群体而言，公共租赁住房的吸引力不强。要想有效解决该问题，需要以公共租赁住房的建设选址作为出发点，提升住房适宜性，才能进一步发挥公共租赁住房对中低收入群体阶段性住房问题的保障作用。

一、公共租赁住房的特征

公共租赁住房是目前我国住房保障体系中非常重要的一环，是对共有产权保障住房和廉租住房的有效补充，可以缓解我国城市中低收入群体的阶段性住房压力。

公共租赁住房是由国家提出，由地方政府出资建设的一种带有福利性和公益性特点的保障性住房，有很强的政策支持。公共租赁住房在运营过程中的核心要素是以低于市场租金价格进行出租，同时保证承租人员租住期限，促使更多的住房困难群体能够实现居有定所。与市场中的其他出租住房相比，公共租赁住房所有权基本上属于政府或政府指定的机构，所有房源均以出租为主，稳定性和可靠性较高。与其他保障性住房相比，公共租赁住房虽然存在一定的申请条件，但相对宽松，一般为在生活当地无住房或住房面积低于规定标准，收入、财产低于规定标准，在生活当地稳定就业达到规定年限等条件，大部分中低收入群体均可申请租住。

二、公共租赁住房的保障对象

鉴于公共租赁住房的申请条件限制，其保障对象主要为刚毕业的大学生、进城务工人员以及住房较为困难的中低收入常住人口等。

对于刚毕业的大学生而言，由于初入社会，自身的收入与积蓄相对较少，想要立即实现稳定住房相对比较困难。对于进城务工人员而言，由于大部分人员从事的是体力劳动工作，收入相对较低，日常支出计划也相对较低，同时该部分群体不具备城市户口，因此无法享受廉租住房等住房保障政策，所以该群体在城市务工时存在居住困难的问题。对于具有城市户口的中低收入群体而言，自身无法满足廉租住房的申请条件，而在共有产权保障住房或者商品房的购置方面，又缺乏足够的经济能力。

三、公共租赁住房建设选址适宜性策略

目前，政府或政府指定机构投资建设的公共租赁住房主要分为成套型公共租赁住房与宿舍型公共租赁住房两种。针对不同类型的公共租赁住房以及相关群体的不同特征和需求，政府或政府指定机构在确定建设方案和选址时，应紧密结合相关群体的特征，提高公共租赁住房建设选址的适宜性，尽可能满足多方群体的个性化需求，着力缓解中低收入群体的阶段性住房困难，使公共租赁住房对城市内部中低收入群体发挥更积极的作用。

（一）成套型公共租赁住房建设选址适宜性策略

1.成套型公共租赁住房的使用者

成套型公共租赁住房的需求者，即潜在使用者，一般为中等收入、毕业时间不长的大学生，从事技术型工作的异地务工人员以及以家庭为单位希望租住公共租赁住房的群体。

对该群体而言，在选择住房时，首先考虑的是基本生活条件。地铁、公交、医院、超市、购物商场、餐饮、学校、文化、体育设施是影响该群体选址的偏好因素［2］。该群体因收入所限，日常出行主要以地铁、公交等公共交通为主；同时，因其生活水平较差，对教育、医疗等公立设施具有较大的倾向性［3］。成套型公共租赁住房建设选址时，要综合考虑使用者的各项需求，提高建设选址的适宜性。

2.成套型公共租赁住房的提供者

对于成套型公共租赁住房而言，政府及政府指定的机构是主要提供者，同时也是福利救助的主体。在进行选址时，要对政府相关的基本需求进行综合分析。

第一，公共租赁住房在建设选址过程中，政府及政府指定的机构要与城市现阶段的规划要求相结合，尽可能满足城市在建设和规划时提出的个性化要求，满足城市未来发展需求。第二，因保障性住房的特殊性，公共租赁住房建设较为集中，由此可能导致城市内部贫富差距比较明显，为了尽可能保证社会的公平发展，在公共租赁住房建设选址时，要对中低收入群体的空间聚集程度进行综合分析。第三，政府及政府指定机构要对建设的经济性进行综合分析，提高住房保障专项资金的使用效率。

3.成套型公共租赁住房的竞争者

对于成套型公共租赁住房而言，新建商品房可以视为主要竞争对手。商品房的提供者——开发商关注的是土地价格与出售商品房的利润，即经济利益，政府在关注财政收入外，也对社会效益进行关注。商品房小区新建时，根据规定，须按照一定的比例配建保障性住房——目前主要用于公共租赁住房，在小区配建公共租赁住房的模式在某种程度上可以被视作开发商与政府间的一种博弈。如果达到平衡点时，那么开发商可以以相对较低的价格获取对应的建设土地资源，政府则可以获取一定的财政收入，同时在整个区域内，可以为中低收入群体提供品质较好的公共租赁住房。这种形势下的开发商、政府以及保障群体之间都能够实现各自利益的最大化。

（二）宿舍型公共租赁住房建设选址适宜性策略

1.宿舍型公共租赁住房的使用者

宿舍型公共租赁住房的需求者，即潜在使用者，一般为异地工作的刚毕业的大学生，从事公共服务行业等较低收入的进城务工人员以及工作时间较长、闲暇时间较少的人员。

对该部分群体而言，在选择住房时，首先考虑的是经济性，其次为通勤。该类群体因自身情况，对居住的要求相对较低，需要的可能只是一个相对独立的休息场所，对居家活动的空间需求并不高。所需费用为该部分群体的关注重点，通勤作为生活居住的必要组成部分也在考虑范围内，而公立设施、生活服务设施对该部分群体进行租房选择的影响较小。

2.宿舍型公共租赁住房的提供者

与成套型公共租赁住房相类似，宿舍型公共租赁住房的主要提供者也是政府及政府指定的机构，其关注的重点为契合城市规划、社会效益以及建设的经济性。

3.宿舍型公共租赁住房的竞争者

对于宿舍型公共租赁住房而言，社会租赁房屋、长租公寓可以视为主要竞争对手。社会租赁房屋、长租公寓的提供者可一并视为主要追求经济利益的非公单位（或个人），社会租赁房屋、长租公寓主要是利用非公单位的既有资源，通过运作，追求经济利益最大化。房屋的出租期限与出租价格要先满足非公单位的需求，其次才是和承租人员需求。宿舍型公共租赁住房与之相比，更加注重社会效益以及供应出租后的保障绩效。由于社会租赁房屋、长租公寓存在非公单位因获取经济利益不足而随时退出的情况，宿舍型公共租赁住房在建设选址的过程中，应主要考虑使用者和提供者的特征与需求。

四、结语

公共租赁住房近年来不断发展，但随着供应数量的不断提升，保障效能未能实现同步提升，其原因与公共租赁住房建设选址息息相关。通过探讨公共租赁住房的使用者、提供者、竞争者不同的特征和需求，对公共租赁住房具体建设选址提供一定的建议：建设选址需与公共租赁住房现阶段的建设状况相结合，同时应配合城市整体规划，综合考虑土地地价以及在建设方面的经济性等问题；协调完善各类型的生活配套服务设施，提高出行的便利性，为中低收入群体提供基本保障。对住房建设中难以控制的问题进行妥善处理，尽可能满足各方提出的个性化需求，以此为基础促进公共租赁住房选址方案不断完善和优化，提升住房适宜性，进一步为城市内部中低收入群体提供住房保障。