王晶晶

（青岛科技大学，山东 青岛 266000）

从2021年1月1日到2021年7月15日，在中国裁判文书网中可以检索到的以房抵债的相关判例高达3168篇。短短六个半月的时间内全国关于以房抵债协议的相关判例的数量足以表明以房抵债协议在现实生活中出现争议的数量之多。但是，我国相关立法中并没有关于以房抵债协议的性质以及效力的明确规定，这就导致了司法实践中对于类似案件的不同判决。2019年11月14日晚，最高院官网公布了《全国法院民商事审判工作会议纪要（法〔2019〕254号）》（以下简称《九民纪要》），其中第四十四条和第四十五条分别对于履行期届满前达成的以物抵债协议和履行期届满后达成的以物抵债协议的效力作出了初步规定，第四十五条关于履行期届满前达成的以物抵债协议如果没有实际交付房屋，债权人应该按照原债权债务关系提起诉讼，因此，在这里是不承认以物抵债协议的效力的。第四十四条关于履行期届满之后达成的以物抵债协议只要不存在恶意损害第三人利益的情形，以物抵债协议就会得到法院的支持。房子作为不动产的一种，自然可以适用这两条关于以物抵债协议的规定。但是《九民纪要》并没有明确说明以房抵债协议的性质。对于以房抵债的性质，不同的学者有不同的视角，解释的方法也不尽相同。影响学者们对以房抵债协议的性质的认定主要包括以下两个因素，是否在借款合同履行期限届满前签订以及是否办理了过户登记。……