毛成京

青岛市即墨区发展和改革局 山东青岛 266200

房地产领域最早出现REITs概念，不过随着资本市场发展、经济建设增长，逐渐的扩大了REITs覆盖范围，包括能产生收入的产业园区、电信通讯、供气供暖、污水处理、收费公路等公用基础设施领域。REITs在基础设施领域进行投资，即为基础设施REITs，这是基础设施建设项目现金流证券化以及形成资产的方式。基础设施REITs存在形式包括三种，分别是抵押型、权益型、混合型，能很好的提升基础设施项目资本流动性，让基础设施资产在资本市场中充分发挥作用。为了大力发展基础设施REITs，就要对其有充分认识，制定科学的路径，本研究就围绕这些问题展开综述。

1 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）概况

基础设施REITs，本质上是大众通过公募基金持有基础设施资产，通过公募基金绕开直接持有实业资产的限制，将存量资产证券化，吸引社会储蓄转化为基础设施投资机制，拓宽社会资本投资基础设施领域渠道，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能够有效提升直接融资比重，降低基础设施融资杠杆，推动基础设施投融资市场化[1]。

2 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）特点

2.1 基础设施REITs产品具有收益稳定、安全性强的特点

基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。具有稳健、安全、收益中等的特性，是典型的中等收益、中等风险的金融产品，适宜长期持有。

2.2 基础设施REITs能够有效降低融资杠杆

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），通过将原始权益人的权益分散给大众持有，实现了资产重估增值，转型为轻资产高周转模式，大众获得了资产配置的新品种，低门槛的参与基础设施的投资，原权益人可以将流动性低的权益进行变现，获得流动性，重新投资新的基础设施项目，降低融资杠杆，形成良性拉动。

2.3 基础设施REITs溢价较高难以形成高额收益

公募REITs的资产大多经过重估，评估价值相较于净资产有较高溢价率，性价比相对较低。公募REITs不具备股票类投资的成长性，新的项目纳入，需要扩募引入新的大众出资，失去了再投资复利的属性，部分特许经营类型的公募REITs，随着分配净值递减将趋向于零的属性。

3 发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）意义

3.1 加快地方政府债务风险化解的有益实践

地方政府债务不断扩大，其中较大比例用于基础设施建设，通过资产证券化的方式把存量资产变成能够流动的证券，能够有效化解地方债务。通过REITs盘活地方政府基建领域的存量资产，盘出的大量资金成为化解地方政府债务有效手段。政府城投平台也可通过REITs项目上市，转型为REITs管理人，盘活大量存量资产，进一步化解政府隐性债务[2]。

3.2 加快社会储蓄转化为有效投资的重要途径

REITs持有的不动产大多是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资的通道，可以吸引更多社会储蓄进入价值投资领域，为民间资本参与基础设施领域投资提供重要途径，加快将储蓄资本转化为有效投资，成为疏通储蓄转化投资通道最重要的路径，也是居民抗通胀资产主要的配置方向，引导不动产投资进入价值投资通道。

3.3 加快存量基础设施资源盘活的重要手段

基础设施REITs可以为海量存量资产提供交易市场，传统的基础设施建设和房地产开发以信贷、债券融资为主，在较高的负债成本之下，不动产企业通常采取高周转率的“开发-销售”模式，通过提高资产周转效率来维持利润率。REITs方式，企业融资由债务融资转变为权益融资，减少企业债务融资形成的财务成本。不动产企业向“持有-运营”模式转型，进一步提升不动产运营水平和整体竞争力。通过市场化的方式为基础设施资产进行定价，提升存量资产的流动性，盘活存量资产，为权益人提供资产变现渠道。

3.4 加大资产管理市场投资产品供给的重点形式

伴随中国居民收入提升，中国资产管理市场2008-2017年的10年间增长近19倍，规模持续扩容。不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，原来普通投资者无法通过资产管理市场对不动产进行直接投资，基础设施REITs作为新型大类资产投资产品，降低不动产投资的门槛，为投资者提供新的投资品种，让普通投资者能够分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也可有效为投资者分散风险，实现资产配置的多样性。

4 推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的基本原则

4.1 严格落实国家政策要求

在大力发展基础设施领域不动产投资信托基金建设（REITs）的过程中，必须要严格落实国家政策要求，按照国家的指示安排，聚焦社会上的各类优质资产，重点推动国家重大发展战略，为我国的实体经济发展提供有力的服务和支持，在重点领域内给予适当的政策倾斜，按照国家政策导向，优先选择社会效益好、投资回报率高、经营管理水平先进、收益率稳定的项目作为推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的重点项目。

4.2 遵循市场发展基础原则

推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）必须严格遵守我国社会主义市场经济的发展原则，以效益为导向，充分尊重投资，融资双方的利益需求，坚持按照市场发展原则，保障基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的持续稳定的收益。采取恰当的策略，促使不动产投资信托基金可以实现公开上市交易，对权益份额给予更为科学的维护与管理[3]。

4.3 创新与规范并举促运营

为了实现发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的目的，必须加强对基础设施资产持续运营的管理能力，不断优化管理方式方法，并开展科学、合理、公平、公正的考核方式对管理水平进行实时的监督控制。要充分发挥出管理人的责任作用，利用管理人的专业职能，全面保障基础设施项目可以保持稳定的运营状态，获得稳定的受益。与此同时，也要全面提高管理人的运营效率和服务质量，以更为主动的方式促进基础设施投融资机制和运营管理模式（REITs）的创新与发展。

4.4 规范稳妥开展试点工作

我国作为发展中国家，在经济发展建设过程中必然存在经验不足、方法不科学的情况，所以大力发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），我们必须保持谦虚的态度，注重经验的积累，以发展的角度不断强化实践能力。可以继续借鉴国外先进成熟的经验，在我国目前法律法规的基础之上，将重点领域内以个案的方式进行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目建设。要保持起步的稳妥状态，及时总结试点运行过程中所遇到的各类经验教训，对工作流程进行不断的优化，在确保经验已经足够丰富时，再实现稳步的推广，只有这样才可以更好的保障基础设施领域不动产投资信托基金的建设效果。

4.5 强化机构主体责任

大力发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）路径需要强化机构的主体责任，才能够明确责任落实的目标，要全面保障每一个工作岗位上的工作人员都能够尽职尽责，明确管理人、托管人以及相关中介机构的责任范围，并按照带责任范围对工作人员进行监督管理，强化诚实守信的责任要求，采取恰当的手段对工作人员给予适当的约束，每一名工作人员都需要尽职尽责、勤勉上进才能够主动的提高创新能力，保障工作的落实效果。以责任约束的方式促进相关主体都能够归位尽责。

4.6 提高政策调控力度

为了保障基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的落实，我国需要加强相关法律制度的建设，通过健全法律法规制度保障各类配套设施都能够得到准确的落实。把握好基础资产建设质量，夯实不动产投资信托基金的业务基础，利用制度保障，引导不动产投资信托基金（REITs）能够有效地规避市场风险。提高运营管理能力，可以积极借鉴国际成熟的市场标准，对我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的构建进行监督与管理，建立起完善的管理制度，全面推动管理工作的制度化、规范化的建设标准。

5 大力发展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）路径

5.1 以高质量的基础设施项目推动REITs发展

（1）培育孵化权属清晰、特色突出的优质基础设施REITs项目。通过加强项目谋划、遴选、申报、发行、运营等全过程服务，加强底层资产即基础设施项目的合规性审核。基础设施REITs是公募产品，底层资产质量不过关、项目收益不稳定、管理手续不合规，将带来较大风险。加大项目合规性审查，完善有关手续，降低投资管理、权属转让、环保、建设等法律和政策风险，提高项目的规范性和质量，确保募集资金用于新项目建设、形成投资良性循环。

（2）优先推动收益稳定、现金流稳定基础设施REITs项目。项目收益基于真实、合法的经营活动产生，现金流持续、稳定，来源于多个现金流提供方，合理分散。商业模式或者经营业态单一，现金流提供方较少的项目，保证重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健，运营模式成熟稳定，运营收入增长潜力大。比如，产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，总体出租率和租金收入较高、租金收缴情况良好、主要承租人资信状况良好、租约稳定、承租人行业分布合理；收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，运营收入较高或保持增长、使用者需求充足稳定、区域竞争优势显著以及运营水平处于行业前列等。

（3）大力支持国有平台公司基础设施REITs项目。加大国有企业基础设施优质运营资源整合力度，鼓励设立基础设施专业运营机构，提高参与运营能力加快向基础设施专业运营商转型。鼓励通过出资入股、收购股权、相互换股等方式支持具备条件的民营企业开展基础设施专业运营，支持参与国有企业混合所有制改革，加快形成一批行业领先、辐射全国的基础设施REITs专业运营管理龙头企业。

（4）积极发展“PPP+REITs”基础设施REITs项目。完善PPP项目社会资本股权退出、参与方责权利承继、合作协议调整等配套制度，盘活存量资产，在确保项目权责明晰、运营稳定、风险可控的前提下，围绕轨道交通、收费公路、垃圾和污水处理等重点领域，鼓励符合条件PPP项目开展基础设施REITs，形成投资良性循环。

5.2 以高效率的中介机构推动基础设施REITs发展

加强公募基金管理人资质管理，开展基础设施REITs业务，加强公募REITs基金管理人资质。加强基础设施REITs中介机构培育和发展，鼓励中介机构通过兼并重组、联营合作等方式做大做强，搭建中介机构服务平台，做好中介机构与基础设施REITs储备项目对接服务。搭建原始权益人、基金管理人与专业机构投资者的对接平台，加大优质基础设施REITs产品推介力度，支持专业机构投资者及社会保障、养老保险、年金等基金参与基础设施REITs产品的战略配售和投资，鼓励合格境外投资者通过QFII、RQFII等通道参与基础设施REITs产品投资，支持有资质的资产管理机构和财富管理机构代理销售基础设施REITs产品。

5.3 以建设创新性的体制机制保障基础设施REITs发展

我国的经济体制、金融体系、土地制度、社会环境等，都有自身特色。基础设施领域专业性强，涉及多个行业，与民生密切相关。随着市场各方的积极参与，REITs市场建设配套制度体系加快推进，相关自律规则、执业标准和业务规范不断完善，促进市场主体间的交流。通过创新完善市场准入、金融监管、财政税收、国有资产等政策制度，保障基础设施REITs市场、交易、中介、运营健康发展。加大基础设施REITs产业人才队伍建设，通过鼓励企业、金融机构与高等院校、科研机构开展合作，培养一批基础设施REITs产业发展急需人才，健全高端人才引进机制，引进一批具有丰富从业经验的基金管理和运营管理领军人才，推动基础设施REITs产业持续健康发展。

6 结语

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）是创新基础设施领域投融资机制的有效工具，通过有效盘活存量资产、激发市场活力、规范市场管理、强化建设重视等方式，并结合优质项目推行，高效中介机构建设，金融监管、财政税收、国有资产等多领域配套政策的创新完善，以此来全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，推动基础设施领域产业加快发展。