杨剑勇 上坤地产广东区域公司

引言

最近几年国家大力出台房地产调控制度，针对不同地区制定了一系列的限购政策，坚持住房不炒房的原则，致使房地产的产业结构有了变化[1]。一系列的改革导致现在房地产企业的融资难度和所面临的风险都越来越高。地皮价格的不断上涨，增加了房地产企业的运营成本，这时企业仅仅依靠自身累积的资金是远远不够的，则需要依靠融资来解决资金链的问题。

一、我国房地产企业的融资策略

（一）股权合作开发

我国提出“去杠杆”政策后，房地产市场的并购案例便开始逐步增多。例如，碧桂园、万科等大型房地产企业转变了从前直接的土地获取方式，继而通过股权合作的方式来获得地块。分析显示，万科、碧桂园通过股权合作的间接的方式获得土地，减少了在拿地过程中的不确定因素，降低了拿地成本。股权合作以降低企业的负债比列为基础，以达到降低融资成本的目的。

（二）海外发债

在境外上市的中国公司、中央企业以及AH股公司在境外债券市场发行债券。由于国内房地产市场竞争越来越激烈，海外发债将成为房地产企业融资的主要渠道之一。数据显示，2019年我国房地产企业在海外融资的金额高达752亿美元，创下历史新高[2]。大部分房地产企业在海外融资的成本控制在5%～12%之间。由于海外发债的融资成本相对较低，对于一些实力较强的房地产企业可以在海外上市。

（三）资产证券化

国家对房地产市场的调控居高不下，相关政策的出台使房地产企业融资呈现紧缩的状态，增加了企业银行贷款的难度。……