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引言

房地产的经济波动和金融风险的防范过程，一方面要根据当前的市场波动类型和市场的波动范围实现所有参数的协调，另一方面要根据所有因素的处理模式和预定工作目标的研究，实现对金融风险的全面防范，可以说只有在这两项工作都得到有序专业的建立和健全之后，才可以确保房地产的金融波动工作和金融风险的防范工作可以同期落实。

一、房地产经济波动与金融风险来源

(一)经济环境波动

房地产的经济波动中，如果整个市场的经济环境出现了波动，那么针对房地产的经济波动也必然会起到极其严重的影响作用，其中房地产的经济波动产生原因复杂。对于经济环境的概念，通常是指房地产行业的发展环境与生存环境，其中通常又称为宏观经济环境，所以在经济环境中，如果整个市场的经济状态处于下行状况，并且在短期之内以及长期发展之内认为无法展现出“V”型变化状况，那么房地产的经济自然会产生大幅度的波动，对于相关的发展指数以及通胀率等方面，也会对房地产的经济波动造成严重影响，严重时甚至会导致房地产的经济指数在短时间之内暴涨或者暴跌。

(二)政策影响信息

在我国当前的发展过程，也开始通过一系列的相关政策制定和分析，使得房地产的经济水平可以得到有效的维持，但是相关政策无论是在建立还是健全过程，都很可能会对过去一段时间里所产生的问题进行修正，此时容易导致市场认知混乱，此时相关政策会对房地产的经济造成波动方面的强劲干扰。比如在某城市的发展过程，针对公共设施、住宅以及商业楼等，建立了长期性的规划指标，但是落实到具体时，则考虑到不同地区的地价、经济繁荣度以及相关设施的建设标准存在偏差，那么针对不同区域的经济环境自然也具有不同。此时相关的政府政策在制定阶段，会全面考虑不平衡要素，并建立相关的配套政策，带动整个城市的经济发展，此时就可能会推动或者限制对房地产的投资作用。

(三)产业投资影响

对于房地产的产业投资主要有两种投资者，或者说两种消费者，一种是出于刚性需求的购房者，另一种是以投资为目的的购房者。如果住宅房屋的投资回报率较高，那么会有更多的人员将手中的资金应用于购房，而这类购房者向房地产行业内所投入的资金会呈现出持续上升趋势，导致房地产系统的经济繁荣，使得房地产行业的供应量持续增加，而这一增长效果又会进一步引导市场的非理性投资，可以说，我国当前的房地产之所以存在一定的发展问题，正是由于非理性投资长期无法得到专业的处理[1]。如果受到市场的宏观环境影响，导致大部分的投资者寻求房屋销售以变现时，那么此时房地产的经济价值会处于大幅度的下降状况，这自然会引发极其强烈的经济波动。

(四)供需关系影响

消费者对于房地产的供需关系具有根本性的带动作用，其中从消费者的消费心理和消费需求上来看，年龄在30周岁以下的消费者通常会出于刚性需求的目的购买住房，而年龄处于40周岁上下的人员会出于投资的心理购买第二套住房，或者为了能够提高生活质量而购买第二套住房，如果按照人口年龄趋势的情况上来看，目前我国的房地产经济依然会处于持续增长状态，因为30周岁左右的人口数量较多，甚至可以说未来十年之内，房地产行业的经济水平依然会处于持续性的增长状态，且在2030年左右，会产生另一个房地产经济价值的增长巅峰，预计2030年之后，由于民众对于住房的需求度处于逐渐下滑状况，同时国家自然会出台一系列的经济政策，坚持“房住不炒”原则，则会导致房地产经济会处于持续性的缓慢下降状况。

二、房地产经济波动防范方法

(一)投资政策调整

在房地产的经济波动调整过程，需要由各地区的市场管理部门参与和介入，实现对房地产经济波动的有效控制。在具体的操作过程，需要从三个角度切入，首先是改变房地产经济的投资主体结构，消费者在投资行为作出时，会对房地产的发展、效果造成持续性影响，因此要做到全面控制经济波动，就需要明确产权，并细化权责，结合当地的实际经济情况，建立完善的风险规避工作机制[2]。其次需要改变投资的规模，通过宏观调控的方法减少向房地产行业内的资源投入，并且将这类信息投入到其他的相关产业内，同时多个部门以及部委必须参与到对房地产投资政策的决策和制定过程，确保投资总量处于健康状态。最后需要结合现阶段的政府工作标准对相关的投资行为进行跟进和分析，政府部门要自行研究当前的管理决策和管理方案是否科学合理，之后保证各类房地产企业可以根据新型的管理标准完成任务。

(二)强化价格监控

对于房产的价格管控过程，需要实现对房地产经济波动范围的确定，所以此时需要加强金融防控效果，并且深入分析房地产的价格波动机制，从而对房地产的价格波动进行科学化和专业化的管控，严格根据房地产的经济波动范围实现对波动水平的有效控制。在具体的处理过程，首先需要采取适当性的政策红线，对房地产商品价格进行控制，要将相关的价格控制在民众可接受的范围之内，此时民众自然会从刚性需求的角度切入，而并非是过度从投资决策的角度切入得到购房决定，其次政府虽然需要干预，但是要避免过度干预，此时就可以保证房地产行业不可脱离市场经济。最后是根据实际的运行情况和运行角度切入，分析过去一段时间内的当地房地产经济发展趋势，为后续的价格控制工作建立目标。

(三)跟踪市场价格

对于房地产发展行业来说，必须要能够实现对相关的房产价格进行持续稳定的跟踪，之后方可根据渠道的跟踪结果和使用的作用表现，对相关的信息作出明确和说明。其中对于市场价格的跟踪阶段，一方面要由当地的市场管理和规范部门，根据过去一段较长时间内当地房地产市场的价格波动情况，以及商品房的售价增长情况进行经济调整，若发现相关的因素已经超出了处理标准和相关的工作规范时，那么就可以认为当前的市场波动价格不合理并需要对其进行控制[3]。另一方面要根据当前的市场价格处理标准和处理含义，实现所有信息的持续稳定性跟踪，从而确保当前的市场价格在处理和控制过程具有更高的合理性。

(四)建立专业政策

房地产经济在各类专业监管政策的建设过程，必须根据房地产行业的本身发展特点和当前的发展机制进行全面性分析，要确保在市场操作中，针对一些明显存在违法违规的行为进行处理。比如通过专业的政策说明，要严厉打击当前房地产市场中广泛存在的炒房团，尤其是经过了规模化、集群化和金融化发展的炒房团必须要重拳出击，将其进行全面取缔。同时针对相关的专业政策和处理标准，也需要根据这类处理工作依据，实现对相关政策的进一步分析和说明。

三、房地产金融风险的防范模式

(一)金融系统改革

在房地产的金融系统专业改革过程，要能够全面防范金融系统的风险，此时就需要从金融现场的角度切入，实现对现有的房地产系统和我国金融体系之间存在关系的有效化和明确化处理，要建立健全房地产的金融系统，并构造各类完善的个人征信机制，以防范出现资金无法回收问题。同时针对相关的金融机构也必须要进行策划，从而在具体的管理阶段，首先要对相关部门予以支持，从而建立专业的金融预警工作系统，重点分析房产价格和价值之间的关系，同时针对房产价格与供需关系也需要明确，让取得的结果具有更高参考意义并设定专业数据。其次针对房地产的建设资金来源主要是银行贷款，这一融资方式过于单一，容易出现金融风险，所以今后的工作中，可以对相关的建设单位与融资渠道进行建设。最后对于个人的征信系统需要经过这一步的处理，此时购房者的贷款数额可以得到有序的规避和限制，并且规范个人的信贷标准。

(二)金融信息整合

金融信息的整合中可以发现，无论是2008年的美国次贷危机，还是在我国当前迅速崛起的专业化炒房团，实际上其工作内容和工作原理具有一定的相似性，所以如果在当前的工作流程内，若无法对国内形成规模的炒房行为进行处理，那么很容易导致整个房地产行业出现发展风险。今后的金融信息整合中，政府部门要能够从实际的供需关系角度出发，分析在相关地区内的人均收入、房地产商品房的销售价格以及城市内的商品房总量，取得了专业关系之后，设定一个可供参考的市场价格，如果发现实际的销售价格要远远高于参考价格时，那么就需要深入检查该地区内是否含有专业性的炒房机构，若发现时需要立即取缔，并对相关的责任人进行严肃处理。

(三)企业债权管理

地产企业当前的融资发展过程，主要资金来源于银行贷款，今后需要拓宽融资渠道才可以实现风险的分散[4]。此时可以通过对企业债权的适当发布，使用债权转股份的模式，实现对企业的进一步融资，当然对具体的转换模式，其中债权和股权之间的资金配比需要由专业的会计机构参与，同时政府部门在该过程中要参与跟踪和监管，此时才可以避免出现债权和股权转换过程中，容易出现的违法违规行为。

四、结语

综上所述，房地产的经济波动与金融风险的主要来源包括经济体系的建设不到位、供需关系的不明确以及其他各类相关信息的理解不合理等。这类问题的解决方法需要采取新型和专业的工作制度，实现专业政策和法律法规的完善与优化，之后全面落实相关的企业债权管理工作、对于金融系统的改革工作等，通过这类工作的落实以提高管理水平。■