李欣珏 广州市启胜物业管理有限公司

引言

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业等起着积极的作用。截至2020年12月31日，在香港上市的内地物业管理公司已达 38家，市值超过7000亿港元，物管公司上市潮的背后，一场资本盛宴已拉开帷幕，潜在投资者越来越关注物管公司的财务数据。物业管理行业的服务协议及收费类型，具有国家主管部门相关规定的强约束性与引导性特点，以至于物业管理企业的会计处理具有明显的行业特殊性。

一、包干制及酬金制物业服务费的内涵

中华人民共和国发展改革委、建设部共同发布的《物业服务收费管理办法》中规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式[1]。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

根据《物业服务收费管理办法》中有关包干制与酬金制对物业资金的所有权以及盈亏权益的不同规定，物业管理企业的会计处理也会大相径庭。

二、包干制和酬金制下物业管理企业会计对比分析

（一）会计账套设置

物业管理企业承接的物管项目，包括包干制和酬金制，为了明确不同物业管理项目的收支情况，更好的实行成本预算控制，落实经营责任，物业管理企业应当为不同的管理项目分别设置会计账套，单独核算该项目的资产、负债、收入与支出，以及盈亏情况。

（1）包干制下，物业管理企业应按照物业管理服务协议的管理范围，分别独立设置会计账套。每个服务协议的管理项目的资产、负债、开支以及盈亏情况能明确单独核算。

（2）酬金制下，物业管理企业除按管理服务协议范围设置项目账套外，还需要为酬金收入设置核算账套，以区别自有资金与代管资金，区别自有盈亏与项目业主资金盈亏。

物业管理企业承接的项目既有包干制又有酬金制的，应清晰区别包干制与酬金制项目的账套。包干制的账套属于物业管理企业自身经营账套，账套里的资产、负债、损益均属于物业管理企业自主经营的财务数据，可直接合并反映于物业管理企业财务报表中。酬金制项目的账套属于代管资金收支账套，账套里的资产、负债、损益均属于项目业主共有，不应该被合并反映于物业管理企业财务报表中。

这里需要说明的是，在实务中，政府管理部门包括工商管理部门、税务部门、统计部门等，均需要物业管理企业按企业主体为核算实体进行汇报财务报表。在这种口径下，无论包干制或酬金制项目的会计账套，均属于物业管理企业的财务数据，均需要被包含在企业财务报表中反映。

（二）收入的确认

按照《企业会计准则第14号——收入》，收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

（1）包干制下，物业管理企业收取的物业管理费属于经营服务收入资金。物业管理企业对物业管理资金具有所有权与使用权，可直接决定使用于物业管理的经营活动中，产生的盈余属于物业管理企业的经营利润，会导致物业管理企业所有者权益的增加，因此符合收入定义，应该被确认为物业管理企业的收入。

（2）各管理项目会计账套中的收入即为物业管理企业的收入，可直接合并反映于企业财务报表的主营业务收入，并直接显示物业管理企业的经营规模。

酬金制下，物业管理企业收取的物业管理费属于预收的物业服务资金，属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。换言之，预收的物业服务资金中只有物业管理企业的酬金才是物业管理企业的收益，只有酬金部分才应该被确认为物业管理企业的收入。酬金的计算以物业管理服务协议的约定为准，实务中通常在预收的物业服务资金中按比例提取（5%～10%区间）。

会计实务工作中，物业管理收费属于应税收入，物业管理公司需要为缴纳物管费的每一位业主均开具发票，因此于各管理项目会计账套而言，收取的物业管理费款项属于主营业务收入，这个收入是属于项目业主资金账产生的，这种收入是各项目代管的业主物管资金，不属于物业管理企业的收入，不能用于合并反映企业财务报表的主营业务收入，从而也不能用于显示物业管理企业的经营规模。

酬金账套中的酬金收入才是物业管理企业的收入，可反映于企业财务报表的主营业务收入。

对于管理面积与收费率相当的物业管理企业，选择包干制或酬金制，财务数据对业务规模的反映不尽相同。包干制下主营业务收入的数据直接反映企业经营规模，而酬金制下主营业务收入只反映了业务收费中约5%～10%的规模，明显缩小。由此可见，以收入数据来衡量物业管理企业经营规模时，必须以了解服务协议性质的比例为基础。

（三）管理费用、财务费用的承担与分摊

物业管理企业的管理费用包括非项目办公室租赁开支、非派驻项目企业管理人员的工资福利、全体员工培训开支、统一应用的智能系统开发及维护费用、交际应酬费等；财务费用主要包括营运资金成本等。

《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分。

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用。

根据上述规定，物业管理企业发生的管理费用、财务费用不属于物业服务成本或支出。

（1）包干制下，各项目物业管理账套的盈亏由物业管理企业享受或承担。物业管理企业的管理费用、财务费用可以在各项目盈亏净额后列支，从而影响物业管理企业最终净盈利或亏损。物业管理企业的管理费用预算和财务费用预算需要根据各项目的盈亏预算来调整。

（2）酬金制下，各项目物业管理账套的盈亏由各项目业主享受或承担，物业管理企业的管理费用、财务费用可以在酬金收入中列支，不受项目物业管理收支盈亏影响。

（四）利润分配

物业管理企业的利润分配，应以分清自享利润和酬金制下代管账户的盈余或亏损为基础。

物业管理企业的可分配利润应该基本包括包干制物业管理项目的盈利或亏损的净值，与酬金制物业管理项目的酬金净收入之和以及列支管理费用、财务费用与相应所得税费用后的净利润。而酬金制物业管理项目各代管账套的开支结余，如果综合是净盈余，则该盈余不应被纳入可分配利润中；如果综合是净亏损，则该亏损的金额直接影响物业管理企业可分配利润的现金流状况，因此可分配利润应该考虑抵减酬金制物业管理项目的净亏损后的净额作为分配基础。

（五）项目清算会计处理

清算是指由于企业破产、解散或者被撤销，正常的经营活动终止，依照法定的程序收回债权、清偿债务，分配剩余财产的行为[2]。按照税法规定，纳税人依法进行清算时，其清算所得，应当按规定缴纳企业所得税。这时企业的财会部门应及时处理好相关的税务问题。

对于物业管理企业的某个项目的管理服务期限终止时，针对该项目的经营活动不再持续进行的情况，需要进行该物业管理项目的清算会计处理。由于整个物业管理企业还有其他正常的经营项目，所以某一项目的终止经营不影响整个物业管理企业的持续经营，不会直接产生清算所得税的相关问题。

三、包干制下财务数据的清算

物业管理项目账套的累计盈利或亏损由物业管理企业承担。物业管理企业需要整理安排以下财务数据的清算工作：

（一）资产的清算

物业管理期间发生的应收账款，可以于物业管理期限终止后继续追讨。对于业务规模大、项目量多的物业管理企业，可考虑设立专门接收清算项目的应收账款的账套，专门核算合同期满后追讨应收账款的业务。合同期满后的项目应将应收账款按账面余额结转至统一负责追讨部门的账套下进行核算，并充分计提相应的追讨费用、诉讼费用等，以充分准确地反映该项目物管收支盈余情况。

物业管理期间发生的其他应收款等其他流动资产，应分别根据款项性质尽快进行清退处理，例如在供电局或水厂缴纳的押金等，应在新接手的物业管理企业交接稳妥的情况下，向供电局或水厂申请退款，既不影响小区与新物管企业的正常运作，又清退了属于本物管企业的资产。

（二）负债的清算

物业管理期间发生的应付账款，由物业管理企业在清算期间继续逐一偿付。一般情况下物业管理企业与外判的服务供应商，如保安公司或清洁公司，签订的合同期限应该限制于物业管理合同期限之内。如果由于提前终止物业管理合同期限而导致相关外判合同提前终止而产生合同违约损失，应充分反映于该清算的物业管理项目收支盈亏中。

物业管理期间发生的预收账款，如果所属期在物业管理期满之后，应由原物业管理企业返还业主，或统一与新物业管理企业交接，而不影响业主的权益。此类款项交接不应影响原物业管理企业的收支盈余结果。

其他应付款主要为物业管理企业收取的各种工作押金，如出入证押金、装修押金、合同保证金、投标押金等，应由原物业管理企业逐一退还给付款人。此类款项退还不应影响原物业管理企业的收支盈余结果。

（三）权益的清算

在处理完资产与负债的清算后，物业管理项目的累计收支盈余或亏损由物业管理企业享受或承担。因此服务期满的物业管理项目账套的累计未分配利润可结转至物业管理企业的累计未分配利润中，并可以参与利润分配。

四、酬金制下财务数据的清算

酬金制下，物业管理项目的收支盈余或亏损由项目业主共同享受或承担，物业管理企业只是代管角色，因此当项目行退场清算时，会计处理与包干制下的清算处理存在许多差异，具体表现如下：

（一）资产的清算

物业管理期间发生的应收账款，由于物业管理合同签署双方为物业管理企业与小业主，所以尽管在酬金制下，物业管理企业可以于物业管理期限终止后继续追讨物业管理期间内发生的应收账款。对于业务规模大、项目量多的物业管理企业，可考虑设立专门接收清算项目的应收账款的账套，专门核算合同期满后追讨应收账款的业务。合同期满后的项目应将应收账款按账面余额结转至统一负责追讨部门的账套下进行核算，并充分计提相应的追讨费用、诉讼费用等，以充分准确地反映该项目物管收支盈余情况。这里特别需要说明的是，涉及追讨费用、诉讼费用或坏账准备的预估方法、依据以及计算方法等，需要与业主委员会行商讨确认，因为该费用直接影响小区物管收支盈余或亏损结果。

物业管理期间发生的其他应收款等其他流动资产，应分别根据款项性质尽快进行清退处理，例如在供电局或水厂缴纳的押金等，应在新接手的物业管理企业交接稳妥的情况下，向供电局或水厂申请退款，既不影响小区与新物管企业的正常运作，又清退了属于本物管企业的资产。

（二）负债的清算

物业管理期间发生的应付账款、其他应付款以及预收账款等款项，酬金制下的处理方法与包干制下的处理方法相同，由物业管理企业在清算期间继续逐一偿付或退还。此类款项退还不应影响原物业管理企业的收支盈余结果。

一般情况下物业管理企业与外判的服务供应商，如保安公司或清洁公司，签订的合同期限应该限制于物业管理合同期限之内。如果由于提前终止物业管理合同期限而导致相关外判合同提前终止而产生合同违约损失，应充分反映于该清算的物业管理项目收支盈亏中。

（三）权益的清算

在处理完资产与负债的清算后，物业管理项目的累计收支盈余或亏损由小区业主共同享受或承担。因此服务期满的物业管理项目账套应与业主委员会或新物业管理企业进行交接。

我国工商行政管理以及税务法规对酬金制物业管理合同的专门性规定并不完善，以至于实务中大部分的酬金制物业管理合同下物业管理企业的权利名存实亡，例如小区开支亏损时业主拒绝填补物业开支亏损等。因此，如何发挥酬金制下对业主与物管企业双重约束的机制，还需要社会以及监管部门共同努力，探讨学习。

结语

适应企业服务项目的收费模式，能够促进物业公司的良性循环和快速发展，而对于包干制与酬金制的建立与完善，首先要靠物业公司自身的严格自律，认真执行服务合同的约定，为业主提供价值相符的优质服务；其次要靠业主的理解和支持，要在保证维护全体业主利益的基础上支持物业的工作；最后靠政府主管部门的正确引导，有关政策法规的约束和规范，使企业发展有效益，业主享受服务得实惠，社会和谐有进步。