郑国营

（广东理工职业学院工程技术系，广东 广州 510091）

一、引言

衡量房地产市场泡沫的常用指标有：房地产投资增长率/GDP 增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比等。每一个指标都只是从某一个角度检测房地产泡沫的程度，有一定局限性，因此，亟需建立房地产泡沫评价体系，对其进行综合的分析评价。

二、房地产泡沫评价指标及标准

（一）房地产投资总额/固定资产投资总额

房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。学界认为，该指标的参考标准为20%-25%，本文结合我国的房地产发展程度取中值22.5%。

（二）房屋租售比

房屋租售比，即“房价/房租”，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。该指标的正常范围在200-250 倍之间，低于这个区间，说明房价完全没有泡沫，买房比租房划算，该指标越高，说明泡沫越大。该指标也可以作一定的变化，从投资回报率的角度考虑，以国债保本投资收益率为标准，如果租金年回报率低于3%-5%，就说明房价有泡沫。考虑到很多低风险的互联网理财产品的年化收益率已经接近5%，故本文将该指标的参考值定为5%[1]。

（三）房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低[2]。……