文/万佩玄（湖北工业大学经济与管理学院）

一、引言

近年来，随着我国经济水平不断提高，我国房地产业发展迅速，已成为我国经济支柱之一。由于区域、人口、消费水平等差异，房地产业呈现出项目周期长、产业关联性强、涉及周边行业多等特点，在经历了2008年﹣2018年我国房地产行业高速发展的十年，我国房地产以万科、碧桂园为代表的领头企业开发利润占到总利润的25%以上，高额的利润吸引了众多房地产商参与，因此，房地产业已成为当今投资的一个重要领域。但是，部分房地产企业由于未能有效地识别、评价、防范经营风险，从而产生了错误的决策，造成企业经营管理上不必要的失误。

2018年以来，我国房价不断高涨，国家为了避免房产泡沫风险的现象，及时实施房地产长效机制方案，经过两年多的实践，房地产业保持了平稳运行。2019年底，由于新冠疫情的爆发，对我国经济造成了严重影响，居民收入减少、行业发展停滞，房地产业面临的风险因素越来越多。为了应对复杂的新形势，对房地产企业来说，通过经营风险预警系统来防范经营风险是最有效的手段。

二、文献综述

关于房地产业经营风险的研究文献，国外学者就该领域的研究起步较早，该领域内学者更多从金融、宏观政策和国际环境等方面对中国房地产企业财务风险问题展开探讨。Sindt（1998）考虑到外部环境变化会对房地产企业风险的形成产生影响，认为房地产企业风险形成的重要来源是利率、通货膨胀、产业政策等因素。Christner（2009）通过分析投资风险、回报和财务来确定房地产企业的潜在风险。Zhu与Chen（2015）则认为，除了市场政策、金融条件和宏观经济等方面，房地产开发还受投资者的风险偏好影响，因此引入了投资者价值偏好来建立房地产风险评价体系。

国内对于房地产企业经营风险的研究起步较晚，文献也较少，陈芳（2006）认为房地产企业面临的经营风险主要来自外部和内部两个方面，外部主要是市场风险，而内部则主要是财务风险，融资风险。张柏晶（2013）将房地产的经营风险这一动态过程划分了三个阶段，分别是选址买地、开发建设和销售租赁，并分析了回避风险、转移风险、分散风险、承担风险与风险自保。崔静（2016）则认为，研究不足与信息缺乏、对政策反应不敏感和营销计划缺乏新意是引起房地产企业经营风险的主要原因。张琦（2020）通过聚类与判别分析方法对经营风险进行识别，对构建符合我国具体国情的企业经营风险识别指标体系产生了积极作用，对房地产企业在防范化解经营风险方面也提供了有效的理论支撑。

房地产业的经营风险受到外部宏观层面和行业内部共同影响。由于房地产业的区域性差异以及强政策性等特征，本文尝试运用层次分析法和专家打分法构建经营风险预警指标体系，根据风险评价的结果，测度房地产业在经营方面所存在的风险隐患并提出相关对策。

表2 指标层专家打分表

三、房地产业经营风险预警指标体系构建

（一）指标的选取

经营风险预警指标的选取是其体系研究的基础，风险预警指标的选择不仅要对经营风险有一个突出的反映，并且指标的获得要具有有效性和可行性。

依据美国COSO构建的风险管理框架以及国内外学者的部分观点，本文从外部宏观层面和内部系统共选取12个指标对风险进行分析评价，组成了房地产业经营风险预警指标体系，如表1所示。

表1 房地产业经营风险预警指标及权重

考虑到房地产业的特点，确定经营风险预警指标遵循系统性、可操作性、客观性、成本效益性等原则，采用专家意见法，共发放了20份问卷，回收18份，问卷回收率为90%，涉及30个问题。

（二）评分标准及结果

（1）权重确定。本模型中专家打分主要结合自身专业知识和目前我国房地产业现状，从宏观背景和行业内部角度进行综合评估，得到比较分值。采用层次分析法（AHP）权衡比较之后得出相对权重值，进而将各个分类层的相对权重值汇总形成指标权重矩阵，最终计算出各类指标的权重值。其中评价比较各个指标的取值时，采用9分位相对重要比例标度来确定各因素的权重。

（2）评价结果

由此得到判断矩阵：

由此得到判断矩阵：

表3 分类层专家打分表

表4 房地产业经营风险预警指标权重

四、房地产业经营风险预警体系案例分析

（一）案例背景

DL集团有限公司（以下简称“DL公司”）成立于2003年，在10年的平稳发展过程中，形成了以商品住宅为主、商业建设项目为辅的运营模式。2014年后随着资本市场的发展，楼市的需求增加，企业扩张迅猛，通过担保委贷和民间借贷等方式进行项目融资，分别针对个人住宅、别墅、旅游开发三个方面进行业务拓展。由于过快的资本扩张和市场拓展，给公司带来了暂时较好的资本回报的同时也埋下了隐患。但随着经济发展步入新常态，市场进入调整期，经济形势整体下行，尤其在2014年房地产市场进入寒冬期，虽然后期国家降息降准，部分一、二线城市的房地产市场出现回暖趋势，但是三、四线城市房地产市场在短期内受高库存压力，投资需求减少，不少企业资金链断裂，出现经营困难，DL公司经营已陷入严重财务困境，面临着巨大的经营风险。

（二）确定经营风险评估价值

本文采用三段式进行打分：良（0﹣3分），中（4﹣7），差（8﹣10），其中5分作为行业平均标准分数线。根据DL公司实际情况打分，并乘以各指标对应的权重具体如表5。

表5 指标体系评分标准

由此可见，DL公司最终风险分值为6.6107，稍大于平均行业标准值5分，经营风险较高。每项风险指标的风险分值统计如图1。

图1 DL公司风险指标风险分值

通过层次分析法的计算结果分析得出，在房地产开发过程中影响最大的三大风险为：政策导向（土地政策、金融政策）、竞争策略、融资能力。此三项风险指标相对于整个项目风险影响最为明显，下面结合公司情况对于指标结果进行分析。

（1）政策导向。国家政策对于房地产业的发展具有至关重要的影响，如近年来的限购令、相关利率调整等，均成为房地产市场发展的分水岭。因此，房地产公司在制定策略时应顺应国家政策导向。DL公司在2003﹣2013年期间内不断扩张，在良好的市场形势下壮大了资本规模。2012年DL公司的资产负债率高达55%。随着房产税、限购令等政策的推进，DL公司没有改变大规模扩张的策略，直至2014年底，DL公司的资产负债率高达80%，导致财务负担越来越重，丧失了持续经营的能力。（2）竞争策略。由于近年房地产市场竞争越来越激烈，房地产公司要制定出正确的竞争策略关系，竞争策略的制定不仅要适应企业所处的外部宏观环境，又要与其自身特点相结合。DL公司在建设初期，由于房地产市场进入企业较少，利用前期优势取得了一定业绩，然而没有营造公司品牌，制定可以长期领先于市场的公司战略，当其他公司涌入本地市场时，DL公司没有自身优势，导致公司在房地产市场竞争中逐渐落后。（3）融资能力。随着楼市市场下滑，众多房地产企业普遍出现融资问题，从而引发了一场由资金链断裂导致的倒闭潮。主要还是房地产企业筹资渠道较少所引起的。担保贷款、委托贷款、个人融资和信托机构融资等融资渠道的成本高于银行，使得DL公司负债率不断升高。查询该公司年报可知，其对外财产抵押1.89亿元，公司实际上已经破产。在“借新还旧”的模式下，DL公司抵御风险能力非常弱。由此可见，融资能力对房地产业影响较大，如果资金链断裂，则很有可能走向倒闭的境地。综合以上几个经营风险点的分析，对DL公司的经营情况有了更全面的认识，为研究企业的风险对策提供了基础。

五、结论与建议

在宏观调控和房地产业结构调整的背景下，房地产业仍将长期在供给侧结构性改革压力之下，因此，房地产企业应有效识别经营风险，从而推动创新发展。本文梳理了房地产业的经验风险指标，构建了房地产企业经营风险预警模型，并运用层次分析法进行定性和定量相结合的研究。以DL房地产作为案例对象进行研究和评价，本文构建的指标体系及数学模型能对房地产企业经营风险进行有效识别，为房地产企业的稳定发展提供了有效的保障手段。