崔小花

一场秋雨一场寒，这场秋意的寒，地产企业感受得分外真切。

任泽平曾经做出过分析，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口，但他没有明说的一句话是：长中短期，都要看政策。

在“房住不炒”的主基调下，通过制定房地产商融资的三道红线，以及限售、限购、限离、限法拍、加大保障性租赁房供给等精准调控下，购房者“房价永远涨”的心态被打破，越来越多的开发商开始承压，重压！

9月1日，恒大突然举行保交楼军令状签署大会，集团的8位总裁提及各省公司董事长率班子成员、项目总，郑重签署了“保交楼”军令状。

这一举动多少透露着点此地无银三百两的意味：保交楼，实则防烂尾，作为中国最大的房地产企业之一，已经在立军令状防烂尾了，那其他的中小开发商境地可想而之。

按照以往的经验，中国式烂尾楼伴随着政策的转向，泡沫的戳穿， 每隔几年就迎来一波爆发期。现在发生的所有一切是否预示着我们要做好准备：新一轮的烂尾潮可能即将到来？

城市的疤

中国房地产的烂尾由来已久，它深嵌于城市的肌理，像一道反复愈合的伤疤，述说着一个时代的故事。

1988年，海南建省，海口这个原本的海滨小城一夜间成为全国最大经济特区的首府。

1992年，邓小平发布南巡讲话后，海南省加快了住房制度改革的步伐，房地产公司如雨后春笋般的钻了出来。

“要挣钱，去海南；要发财，炒楼花。”海口满大街都是操著北方口音的炒房炒地者。

这一年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半还多，海南省年财政收入的40%由房地产贡献。

随之而来的是房价一路飙升，从均价1 400元/平方米，仅用一年时间就飙升到5 000元/平方米，1993年更是涨到了7 500元/平方米，房价高涨的背后，海南的地价也从1991年的几十万元一亩，一路狂飙到600多万元一亩。开发商大量贷款，甚至把图纸上的楼盘高价抵押给银行，倒买倒卖。

与此同时，与海南省紧邻的广西北海房地产的火爆程度也毫不逊色。1992年，这个常住人口只有十几万人的小城出现了1 000多家房地产公司，各地驻扎在此的炒家多达50多万人。

局部市场太热，中央不得不出台宏观政策调控，银行信贷收紧、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等措施一出台，投资人只能排队上天台。“天涯、海角、烂尾楼”一时间成为海南的三大景观，也留下了绝佳的样本，至今常常被经济学家提起。

1997年东南亚的金融风暴引起了国际经济环境的激烈变化，让筹措资金更加困难，导致上海出现了一大批烂尾楼。

在华灯初上的魔都，站在南京西路的尽头，向东侧放眼望去，静安寺商圈灯火辉煌，与旁边的一片黑暗形成了鲜明的对比，这便是著名的“上海协和城”。早在上世纪90年代，这个项目的地块就被中国地产集团拿下，之后又陆续拿下了整条街道，囤地27年却未能完全完工。终于，2019年该项目被静安区规划局公告为“闲置土地”。

再比如说2009年的杭州，2013年的一大批二线城市和2014、2015年的三四线城市，都曾经出现过规模不等的烂尾潮。

每个项目烂尾的原因各有不同，有复杂的债权债务关系，也有政策与市场的波动，但无一不成为城市身上的疤，购房者心中的痛。

旧时盛宴

曾经的中国房地产开发商，是最不应该缺钱的群体，中国的首富一大半都出自这个行业。

历经楼市沧桑洗礼的中国老百姓早已被市场调教过。凌晨裹着棉被，等待排队摇号；三十年房龄老公房，一周暴涨一百万元……

“全款买房的请往里面走，按揭的不要堵在门口。”一幕幕魔幻的大戏反复在中国的楼市上演。

开发商则像是脱了缰的野马，疯狂地加杠杆疯狂地扩张。以恒大为例，2013年总负债只有2 688亿元，到了2016年底，总负债已经达到了11 583亿元。

房企之所以敢这样做，是他们知道押注一定会有丰厚的回报，2017年，恒大和碧桂园的股价涨幅都在500%以上，许家印以2 900亿元身家登顶胡润百富榜，孙宏斌的身价也在一年内增加了7倍。而固守在“白银时代”的万科，却拱手让出了房企第一的宝座。

旧时的盛宴如一场虚妄的梦，谁又知道清醒时是否一枕黄粱。

2020年8月，中央出台针对房企端“三道红线”：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。

2020年12月，中央针对房贷端“两道红线”：1.“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%；2.“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

2021年2月，22城集中供地；2021年3月，严查消费贷经营贷进入楼市；2021年6月，房企商票纳入“三道红线”监测。

房住不炒的大旗之下，房地产行业彻底告别了高增长时代，所有的头部房企都在降低市场预期，向上表决心，向下求平稳。

降负债、去杠杆，“三道红线翻绿”已经成为房地产行业共同追求的目标。谨慎拿地、加大营销、精简人员，下半年的房地产市场没有最难，只有更难。

8月底，余姚的蓝光地产项目停工被曝光，拉开了四川地产一哥蓝光地产的维权潮。

9月12日，恒大集团深圳卓越就好中心的总部遭到投资者围堵，由此引发了挤兑潮。

华夏幸福、泰禾、蓝光、恒大……当房企的财务风险从机构层面专项个体，针对整个地产行业的信任危机开始发酵。

棋局之下

这一轮周期中，房地产行业正在发动一场洗牌，许多房企看着恒大的剧本，等着未知的结局。

房地产一直以来都是中国经济的重要支撑，被称为万业之母，一个房地产行业就可以拉动二十多个产业链，疫情后也是拉动国内经济的重要支撑。但中央这一轮针对房地产的政策却如此严厉，是因为中央已经越来越清楚地看到：如果还过度依赖房地产投资来刺激中国经济增长，那么我们面对就不是一头灰犀牛，而是一群灰犀牛了。

第一，中国经济过度依赖房地产。改革开放后中国的城镇化与工业化速度加快，目前工业化已经进入尾声，城镇化离终点也越来越近，必须摆脱房地产对于国民经济的束缚。

第二，中国的银行体系与房地产过度捆绑。从十七大到十九大，国家都在提：提高直接融资比重，换句话就是：提高股市融资能力（间接融资），降低银行房地产融资模式（直接融资）。

第三，中国老百姓的财富太过于集中于房产。横向对比，美国股市400多万亿元，房地产市场300多万亿元；而中国股市80多万亿元，而房地产市场达400多万亿元。中国人的财富过于畸形地集中在房产上，缺乏多渠道财富载体，特别是资本市场。

房地产作为资金密集型企业，几乎所有的房企都是高杠杆运作。然而，出来混总是要还的，现在房企若想盲目加杠杆扩规模，依赖极致高周转，最终只能更高的财务杠杆形成了更大的财务风险。

但是，房对于中国老百姓来说，太过于看重，也太过于沉重。

在中国，没有一个行业可以像房地产这样，成为牌桌、饭桌、咖啡桌甚至是出租车上经久不衰的话题，从来没有什么政府文件能像房地产调控政策这般，让人恨不能把每个笔画都拆解开来，看看到底明里暗里在预示着什么。

那些还没竣工的房子背后，每一匹砖瓦身上都有着一个家庭对未来的憧憬与向往。

1998年房改开始，刹车和油门就在不断切换，目的只有一个，避免过快增长，防止过冷下滑，然而节奏从不由老百姓掌握。

棋局之上，是政府与市场的平衡、博弈与妥协，棋局之下是惊涛骇浪中一代又一代的中国人，说不尽的酸甜苦辣，人生悲欢。

时代的一粒灰落到个人头上就是一座山，这句话在近两年已经被说烂了。但房子对于中国老百姓而言，房是一件容錯率极低的事情，烂尾一次便是对一大批家庭的重大创伤。

时代的疾风骤雨，从未停歇……