文/沈晨冉

一、引言

商事租赁是指作为商事主体的承租人基于商事营业的目的，从出租人处取得租赁物以进行使用、收益，并支付相应的租金。不同于民事租赁中的承租人，商事承租人租赁房屋并非为了居住，而是用作营业场所。为了维护经营活动和顾客资源，租赁期限届满后，商事承租人往往倾向于继续租赁该房屋。遗憾的是，我国《民法典》采取了“民商合一”的立法体例，并未区分民事租赁和商事租赁，且《民法典》在物权编中规定了居住权以保护民事承租人的利益，却未针对商事承租人的利益保护作出任何规定。因此，为了更好地维护商事承租人的续租利益，有必要对当前我国房屋商事续租制度存在的缺陷进行检视分析，从而探寻相应的完善对策。

二、《民法典》下的房屋商事续租制度及其缺陷

（一）《民法典》中有关房屋商事续租的规定

我国《民法典》采用“民商合一”的立法体例，且并未区分商事租赁和民事租赁，因此，无论是商事续租还是民事续租，在《民法典》中均适用相同的规定。

首先，根据《民法典》第七百零五条第二款的规定，租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，且以双方合意为条件。此条规定被称为合意续租，又称为租赁合同的约定更新[1]。

其次，《民法典》第七百三十四条第一款规定，租赁期限届满后，出租人明知承租人继续使用租赁物而没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。此条规定被称为默示续租，在法教义学上被归为“法定更新”（又称“默示更新”）[2]。……