廖宗魁

疫情的不断反复、“房住不炒”下地产政策的主动调整、行业内生增长动力的减弱、部分地产公司经营不当等多重因素都使得当下地产寒风凛凛。

2021年地产的冬天显得格外寒冷。“金九银十”不在、楼市销售惨淡，土地拍卖频繁流拍，新开工和竣工都明显下滑，地产投资出现负增长，多家地产公司面临流动性危机，一些地产相关公司纷纷裁员，公司股价也大幅跳水，整个地产产业链也都到牵连。

疫情的不断反复、“房住不炒”下地产政策的主动调整、行业内生增长动力的减弱、部分地产公司经营不当等多重因素都使得当下地产寒风凛凛。

地产行业在国民经济中的比重大，对经济上下游的扯动也大。一旦地产行业不景气，经济会很快面临较大的下行压力，四季度中国经济可能“破四”。而且地产往往也是货币政策向信用端传导的起搏器，地产低迷会让信用端快速收缩，让稳增长的效果大打折扣。更令人担心的是，一些龙头房企面临着违约甚至破产的风险，这是否会引发一系列反身性效应，产生系统性的风险呢？

11月2日召开的国务院常务会议强调，“面对经济新的下行压力和市场主体新困难，有效实施预调微调。”说明近期的经济快速下行和房地产的困境已经引起了高层的重视，政策放松值得期待。

目前房地产业面临的首要问题是流动性问题，这是防止风险蔓延、避免恐慌的源头，可以从稳定预期、提振销售端和缓解融资端三管齐下来化解。而面对整体经济较大的下行压力，货币政策和财政政策可能都需要进一步的放松。

楼市惨淡

克而瑞公布的2021年10月百强房企销售榜单显示，10月份，TOP100房企全口径销售金额为8978亿元，环比增长5%，同比下降30%。

作为全国楼市的风向标深圳，10月其二手房仅成交1605套，成交面积仅15万平方米，同比大幅下降66%，深圳楼市成交量创下近十年来的新低。

从二手房的挂牌数量看，10月深圳二手房挂牌量达5.5万套，比年初增加了近40%。这也说明很多炒房客对未来的预期较为悲观，选择抛售。

这不仅仅是一两家房企或者深圳一些个别地区的特殊情况，而是整个房地产行业的销售都极为惨淡。“金九银十”一直都是楼市销售的旺季，但2021年却不见了往年的风光。

根据国家统计局数据，1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%;比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。1-9月份商品房销售额134795亿元，增长16.6%;比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。但如果从单月的情况看，9月商品房销售面积同比-13.2%，商品房销售金额同比-15.8%，已经连续数月出现同比负增长。

克而瑞公布的2021年10月百强房企销售榜单延续了7月以来大幅下降的趋势。根据Wind的数据，2021年10月30个大中城市商品房成交面积同比增长-26%，已经连续三个月出现20%以上的负增长。其中，二三线城市的状况更加惨淡，10月一線城市商品房成交面积同比增长-12.8%，二线城市同比增长-24.6%，三线城市同比增长-37.7%。

销售遇冷只是楼市寒冬的一个侧面，开发商对拍地也异常谨慎，流拍现象频发。开源证券认为，伴随销售增速下挫、房企资金承压，多数房企对拿地的态度趋于谨慎。而债务风险发酵下，民营房企外部融资环境进一步恶化，加剧了部分民营房企拿地的观望心态。

9月，百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%，较6月高点大幅下滑38.7个百分点，连续3个月负增长。从流拍率来看，9月百城土地流拍率达到65.5%，创2008年以来新高。2021年上半年，重点上市房企地销比平均值为22.9%，较2020年大幅下滑4.2个百分点。

近日，宁波第二轮集中供地宣布结束，46宗出让地块中25宗底价成交，底价成交占比 85%，18宗地流拍，流拍率高达39%。宁波第二轮土拍相较于首轮土拍明显降温，流拍率激增。

房地产投资也出现了负增长。2021年1-9月全国房地产开发投资同比增长8.8%，两年平均增长7.2%。其中，9月房地产开发投资同比下滑3.5%，增速连续5个月回落，剔除疫情影响的2020年1-2月，这是2015年以来房地产投资首次出现当月同比负增长。

图1：全国商品房销售惨淡

资料来源：国家统计局，华泰研究

图2：百城土地流拍率创历史新高

资料来源：Wind，开源证券研究所

图3：房地产业负增长（GDP口径）

资料来源：Wind

新开工较为低迷。1-9月新开工面积累计同比降幅扩大至4.5%，两年平均降幅扩大至 3.9%。其中，9月新开工面积同比下滑13.5%，连续6个月下滑。而房企资金链紧张可能也导致项目不能如期竣工，9月竣工面积同比增速大幅收窄至1%，两年平均下滑8.8%。