李泽宇

(中国中元国际工程有限公司，北京 100000)

1 概述

北京老旧社区多数建设于20世纪70年代，平均使用时间超过40年。随着城市化进程加快，老小区与周边环境“脱节”，普遍存在配套设施老旧、服务功能不完善、人居环境体验不佳等问题，难以满足现代化城市经济发展的需要[1-4]。

北京市《老旧小区综合整治工作方案(2018—2020年)》提出健全完善老旧小区各类配套设施，补齐短板，优化功能，提升环境，增强居民的获得感、幸福感和安全感的目标。截至2020年底，全市累计确认改造433个项目，涉及511个小区、3 646栋住宅楼、34万余户居民，极大改善了居民的生活环境(来源：北京市人民政府网站)。但同时也发现，部分小区年代久远缺乏维修资金，经过政府整治后依旧存在许多后期问题，如管理缺失、维护不足等，群众意见较大。老旧社区更新不仅仅是一次性投入的设施翻新，更重要的是能够持续服务居民生活、切实解决居民痛点、难点问题。

2 老旧小区普遍问题

老旧社区普遍存在问题可以总结为适老设施不足、基础设施老化缺失、服务配套管理不全面三方面。其主要原因为建设年代久远，与周边城市整体发展不均衡不充分导致的矛盾(见图1)。

在居住人群方面，社区现状不符合老年人的生活习惯，安全性和服务性较为不足。在基础设施方面，消防设施不足、养老设施缺失、排水管线老化的问题最为突出，也是居民反映最为普遍的问题。老小区消防设施设计标准低，楼内没有消防栓等消防设施，一些高层塔楼还存在护栏封闭窗户、楼道杂物堵塞等安全隐患。……