作者简介：师宏魁（1974— ），男，汉族，河南长葛人，硕士。主要研究方向：房地产经营管理。

摘 要：房地产项目开发中涉及成本管控相关问题，它是企业项目生产经营过程中的一大关键，可为房地产企业自身赢得最大化效益，在不影响施工过程质量的情况下做好成本管控。房地产开发生命周期希望追求其完整性，从拿地、立项、施工、竣工再到后期营销等等各个环节来看其投资成本巨大，因此为了保证其完整性需要融入全成本管控思维。有效丰富房地产在整个开发生命周期的成本管控思路，确保房地产企业能够在市场竞争中立于不败之地。当然，考虑到房地产开发成本投资巨大，且同时具有差异性与动态性，还必须最大限度提高房地产开发生命周期的资金利用效率，追求各方资源的合理优化。文章首先概述了房地产项目开发成本管控现状及其问题，例如房地产企业缺少专业化成本管控部门、房地产企业不注重事前预防、房地产企业不注重事前预防等诸多问题，然后对房地产项目开发全成本管控的相关对策进行了全方位探讨阐述。

关键词：全成本管控;房地产项目;现状问题;管控对策;造价控制

房地产项目开发全成本管控过程是存在差异性与动态性的，其在对成本内容进行严密管控过程中也希望最大限度提高项目成本资金利用效率，争取实现对各方面资源的有效优化。房地产企业在项目开发全成本过程中需要实现对成本管控关键点的有效规划，其中主要考虑到多个管控元素，第一是企业的拿地价格，第二是开发设计方案的合理性要求，结合造价影响对设计方案进行分析，第三是对房企招标过程中所产生的成本费用进行控制管理，比如说勘察、施工以及监理等各个环节的控制管理。当然，项目施工与竣工阶段都有成本管控点存在，因此房地产项目开发还需要结合全过程成本管控展开工作，提高成本管控整体效率，有效推动我国房地产开发企业向前发展，进一步推动全国总经济有效提高[1]。

一、房地产项目开发全成本管控出现的问题

（一）房地产企业缺少专业化成本管控部门

房地产开发企业在成本管控过程中缺乏对成本管控工作的重视，未能建立专业化的成本管控部门，如此导致房地产开发企业专业成本管控无法到位，最终也导致企业效益严重受损。具体来讲，某些房地产开发企业在施工过程中缺乏对于施工成本的有效评估与管控，其在企业施工过程中面临最终收益可能低于成本的尴尬状况。如此一来，企业在整个施工过程中就容易出现无利可图的情况，企业经济因此而受到严重损失，长此以往导致也在行业市场中竞争处于劣势，以失利甚至被淘汰告终。

（二）房地产企业不注重事前预防

传统房地产企业仅仅注重开发项目事后处理，但对事前预防却并不注重，其在整体运营过程中就存在对各类事件处理上的不够认真与细心，也导致企业在成本管控预防丧失活力。实际上，事前预防能够确保企业规避大量成本管控风险内容，在优化企业施工成本的过程中，需要更好思考房地产开发企业受益，强化其成本管控，做好事前预防。

（三）房地产企业成本管控人员专业性差

房地产企业在成本管控方面缺乏专业人员管理，甚至未能设置专门化的成本管控部门。如此一来所造成的结果就是成本管控不到位，导致企业项目资源被严重浪费，同时耽误项目施工进展。比如说某房地产企业在成本管控过程中就出现了未能严格遵照招聘标准选择技术人员，导致企业成本管控出现各种问题。究其原因，是因为工作人员未能执行科学合理的成本管控策略，在技术应用方面也缺乏实践经验，这些都导致企业施工成本难以有效提高，无法更好保证房地产开发企业良好收益。所以说企业成本管控人员专业性较差这一问题必须得到合理解决。

二、房地产项目开发全成本管控相关对策

（一）把握好决策阶段造价和立项之后的设计阶段控制

1.把握好决策阶段造价的控制问题

房地产项目开发全成本管控要做到重心前移，即在规划设计阶段将成本管控重心前移，把握好决策阶段造价的控制问题。实际上，规划设计所占工程项目整体比例不高，大概只有总体成本的2%左右。但是这一阶段对于总成本的影响程度却能达到至少70%以上。这就说明了对于规划设计阶段来讲，如果能把握好决策阶段造价控制就能成功找到“撬动地球”的支点，控制阶段成本问题。

（1）拟建项目设计方案的确定

拟建项目设计方案确定过程中即需要做好阶段成本控制，针对目标地块进行详细调研与可行性研究，保证所拟建项目设计到位，提出具体的项目开发设计方案。具体来讲，它还需要结合销售、工程、成本、财务部门工作人员参与展开讨论，确保所实行方案最优化，最终确定落实拟建项目设计方案。

（2）投资估算和资金筹措

在房地产开发项目中要做好投资估算与资金筹措工作，比如说在公共配套设施建设费用投资估算与资金筹措方面必须结合具体服务配套建设设备提出有效管理对策，保证各方面规划指标与实际工程量估算到位。在可行性研究阶段过程中，需要结合房屋开发费中的各项费用进行估算，例如可采用单元估算法，结合工程量近似匡算过程分析概算指标，提出概算定额方法。在结合类似工程经验进行估算过程中，需要确保资料可获得性与费用支出情况合理规划，运用注入单位指标估算法、工程量近似计算法等等展开工程费用评估。在这一过程中，必须要建立流动性投资估算与资金筹措方案，同时针对低流动性的资金使用效率影响进行进一步分析，做好资源配置优化。

2.把握好立项之后的设计阶段控制

（1）根据市场需要及发展前景，全面充分地调查可行性研究

在立项后，需要对设计阶段成本进行控制。首先就要结合市场需要与发展前景，对成本调查可行性进行研究分析。就这一点来讲，还需要對所要拿地目标土地进行系统调查，对地块进行全面调研分析，正确估算土地价格，避免拿地价格过高打乱成本控制策略。要结合当前市场需要与发展现实状况对拿地价格调查可行性进行分析。如果存在土地开发不合理问题，需要基于第三方设计院设计土地规划拿地方案，分析其中成本风险问题，避免设计方案成本过高。