罗曼珊，栗源辰，黄 玄

(西安欧亚学院会计学院，陕西 西安 710065)

一、引言

房地产行业对我国国民经济影响较大，具有短期难以替代的重要性，房地产企业能否平稳发展，关系到我国金融、就业、税收及财政行业是否稳定。 而房地产企业最看重的指标就是盈利能力，盈利能力是企业存在和发展的基础，如果想要吸引更多的投资，盈利能力是投资者用来衡量公司经营状况和核心竞争力的指标。 盈利能力分析不光是对企业历史及现状进行分析，最为重要的是需要对未来的发展起到一定的作用。 纵观经济格局，房住不炒、房价调控等政策加上2020年新冠肺炎疫情带来的经济不确定性，大部分房企面临高额负债，综合整合能力较差。 文章利用数据分析结果预测未来发展状况，从过去、现在、未来三方面精确地评估企业的盈利能力水平，为未来发展提出针对性建议。

S 公司为全国知名房企，1996年投身房地产，致力于城市发展。 经过二十余年的发展，截至2020年底，S 公司总资产规模约2.30 万亿元，年销售规模超7000 亿元，销售业绩连续新高，实现连续三年高增长，跻身行业前三。 但在经济政策调控及不确定因素的影响下，房地产企业会面临什么样的风险? 本文从财务视角选用杜邦分析法对S 公司的财务状况进行分析，有效识别房地产行业中的普遍问题，给出针对性建议。

二、S 公司盈利性分析

(一)净资产收益率分析

净资产收益率(ROE)是衡量企业盈利能力大小最常用的指标，图1 对近六年S 公司净资产收益率进行了趋势对比以便更直观反映近年来盈利能力变动，具体分析如下:

图1 S 公司2015～ 2020年净资产收益率趋势

从整体看，S 公司净资产收益率波动较为剧烈，2015 ～2016年增长为－9.79%，通过对报表净利润与所有者权益数据比对可知，净利润上涨了2.77 亿元，所有者权益上涨了503.9 亿元，虽然2015～2016年两者都处于增长趋势，但所有者权益增长幅度更大，使该比率呈现负增长趋势。 从趋势图可以看出2016～ 2017年净资产收益率增长为19.96%，主要是因为销售净利润和权益乘数增加，企业在发展模式上，从“规模型” 转向 “规模＋效益型” ，更加注重盈利能力和偿债能力的提升。 2017～2018年净资产收益率增长为－0.38%，变动幅度较小，主要因为企业坚定不移地实施 “规模＋效益型” 的发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高” 经营模式，保障了指标的运行平稳。 2018 ～2020年企业净资产收益率一路下跌到5.52%，原因在于S 公司在新能源汽车制造、文化旅游、大健康多元发展方面投入了较多资金，房地产政策的调控加码，融资渠道紧张融资成本上升，加上2020年初新冠疫情影响，最终对净资产收益产生较大负面影响。

(二)净资产收益率内部财务指标分析

1.总资产收益率分析

总资产收益率能够较好地反映公司的投资回报能力，是杜邦分析的重要组成部分。 可以通过销售净利率和总资产周转率近几年的变化情况进行分析(总资产收益率＝销售净利率×总资产周转率)，主要从盈利和营运能力两个角度分析。

(1)销售净利率

销售净利率＝净利润/ 营业收入净额×100%

从表1 中可以看出S 公司2015 ～ 2020年销售净利率的变化情况，总体来看不太稳定。 2015 ～ 2016年销售净利率下降了4.69%，下降的幅度比较大，通过查看2015 和2016年的相关财务报表可以发现， 营业收入增长较快， 增长了近58.83%，但是净利润这两年却基本持平，分别为173.40 亿元和176.17 亿元，说明公司在扩大销售规模和市场份额，与此同时也带来了融资等相关成本的高速上涨。 2016 ～ 2018年销售净利率逐年上升，通过查看这几年利润表可知，2016 ～2017年和2017 ～ 2018年营业收入分别增长了47.09% 和49.89%，依然保持较高的增长速度，而净利润分别增长了110.30% 和79.62%，净利润的增长速度远高于营业收入的增长速度，因此带来了销售净利率的上升，说明公司销售规模在持续扩大的同时，对成本费用也进行了有效的控制。 在2018～2019年销售净利率降低了一半多，通过查看利润表可以得到以下财务信息:营业收入增长了2.44%，而相关成本费用诸如销售成本、营销成本、行政开支、融资成本分别增长了15.94%、28.76%、33.74%、55.67%，成本费用的较快增长使得其利润总额下降，进而使得2019年的净利润相比于2018年下降了49.60%，净利润的下降速度明显高于营业收入的增长速度，导致销售净利率大幅度下降，而在2019年初S 公司投资成立了新能源汽车公司，这可能是造成成本费用较快增长的一个原因。 2019～ 2020年销售净利率下降了0.83%，依然延续了2019年较低的收益率，尽管营业收入依然在增长，但成本费用的增长速度依然高于营业收入的增长速度，说明S公司正面临着一个挑战或转型。

表1 S 公司在杜邦分析下各项财务指标情况

指标 2015 2016 2017 2018 2019 2020销售净利率/% 13.02 8.33 11.91 14.27 7.02 6.19总资产周转率/ 次 0.22 0.20 0.20 0.26 0.23 0.23权益乘数 5.33 7.02 7.27 6.09 6.15 6.57总资产收益率/% 1.70 0.48 1.57 2.05 0.85 0.36净资产收益率/% 20.48 10.69 30.65 30.18 12.40 5.52

(2)总资产周转率

总资产周转率＝营业收入净额/ 平均资产总额

总体来看，2015～ 2020年总资产周转率的波动不大，基本维持在0.20～0.26，说明公司的营运能力较为稳定，但与其他上市房地产企业相比数值并不高，企业利用全部资产进行经营的效率水平一般，长此以往其获利能力会受到一定影响，需进一步对营运能力进行改善，提高各项资产的利用效率或对多余资产进行处理。

2.权益乘数分析

企业是以营利为主要目的的，因此企业的收益非常重要，权益乘数可以很好地衡量企业资产收益的好坏情况。但不仅仅是收益，企业的负债规模也需要重视，负债过高容易带来债务上的巨大压力，而权益乘数也能侧面对企业的负债规模起到衡量作用。

权益乘数＝资产总额/ 股东权益总额

从表1 可看出，企业权益乘数自2015年至2017年呈现上升趋势，通过查看2015年至2017年企业年报发现股东投入资本占总资产比重下降，S 公司扩大债务规模，财务杠杆加大，资产负债率呈上升趋势，由此可知权益乘数和资产负债率是同方向变动，权益乘数和资产负债率的同时上涨表明了公司的负债在增加，企业从2017年到2018年权益乘数又有所下降，由2017年的7.27 下降到了2018年的6.09。 权益乘数的下降存在两个影响因素:一是公司减少了外部借款，二是股东权益的增加。 2018～ 2020年再次上升但幅度较小，说明企业依旧存在财务风险，债权人的权益保护程度较低，需要进一步优化资本结构。

(三)S 公司与T 公司对比分析

表2 为2015～2020年S 公司与T 公司财务指标对比。

表2 S 公司与T 公司2015～ 2020年指标对比

年份 净资产收益率/% 销售净利率/% 总资产周转率/ 次 权益乘数S 公司 T 公司 S 公司 T 公司 S 公司 T 公司 S 公司T 公司2015 13.02 12.61 13.02 14.13 0.22 0.25 5.33 3.27 2016 8.33 10.08 8.33 12.67 0.20 0.23 7.02 2.97 2017 11.91 14.24 11.91 15.01 0.20 0.25 7.27 3.18 2018 14.27 15.12 14.27 14.40 0.26 0.25 6.09 3.59 2019 7.02 17.37 7.02 14.69 0.23 0.26 6.15 4.04 2020 6.19 16.37 6.19 14.38 0.23 0.26 6.57 3.87

1.净资产收益率对比分析

由表2 S 公司和T 公司2015～2017年净资产收益率对比可知，除了2015年其余年份S 公司净资产收益率均低于T 公司，能看出T 公司发展更具优势，尤其在2019 ～ 2020年数据表现最为明显，T 公司净资产收益率均比S 公司高出10% 左右，主要是销售净利率和权益乘数差距较大导致，综合来看，S 公司应该加强负债和成本的管控，避免财务杠杆过高造成资不抵债的现象，从而使公司在面临风险时陷入不利的局面。

2.销售净利率对比分析

通过表2 和T 公司2015 ～ 2020年销售净利率的对比可以发现，S 公司的销售净利率波动更大，而T 公司相对稳定。尽管S 公司的营业收入要比T 公司高出许多，但将营业收入转化为净利润的能力和稳定性方面和T 公司相比还是有一定差距的，即盈利能力不如T 公司。 S 公司及其他房企应重视这一现象，不能一味地追求营业收入的增长和销售规模的扩大，还应当加强成本的控制，使成本趋于更加稳定的状态，这样才会吸引更多的投资。

3.总资产周转率对比分析

通过表2 和T 公司2015 ～ 2020年总资产周转率的对比可以发现，两家公司的资产周转率都相对比较稳定，但是T公司的资产周转率更高一些，即营运能力更好一些，资产的变现能力也更好。 但考虑到S 公司的资产规模更大，基数较大，营运能力和T 公司相比差一些，这种情况是可以理解的。

4.权益乘数对比分析

通过表2 对S 公司和T 公司2015 ～ 2020年整体对比可知，S 公司权益乘数整体都高于T 公司一倍及以上，反映出S公司向外融资的财务杠杆倍数大，有较大的经营风险，负债比例过高不利于企业稳定发展，而T 公司也应保持自身优势稳定权益乘数为债权人权益提供保障，避免举债过高造成经营风险。

三、结论

论文使用杜邦分析法对房地产代表企业S 公司进行盈利能力分析，根据分析2015～2020年的相关财务数据并与T地产公司进行对比得出以下结论。

第一，企业的资产周转率较低，结合2015 ～ 2020年报中披露的资产负债表和利润表可知，房地产企业由于营业收入降低和应收账款的资金回笼速度变慢，造成库存数量增多，最后企业为了维持正常的生产与销售，选择在存货上追加资金投入，导致总资产周转率的偏低。

第二，房地产企业普遍具有高杠杆特征，企业债务规模较大，向外融资的财务杠杆倍数较大，具有较高的财务风险的问题，企业的财务风险过大时，可能会给公司带来现金流不足、资金断裂、不能及时偿债等情况。 应改善负债与资产的结构比。

第三，房企销售净利率波动较大，根据市场表现来看，除了少数房企保持盈利稳定之外，大部分公司盈利能力并不稳定，利润表数据显示营业收入增长较为稳定但净利润变化幅度较大，反映出企业在成本管控方面有较突出问题，公司不能较好地将营业收入转化为净利润从而给股东带来更大的价值。

四、建议

第一，需要完善存货管理，提高存货周转效率，公司需要合理地完善订产销流程制度。 各部门之间要加强协调沟通，及时与生产部门进行沟通，制订详细的生产计划，减少自身商品房库存，减轻仓储压力。 同时深入研究市场需求和客户需要，根据市场变化及时调整采购方向，确保存货能够以较快的速度周转变现，提高存货运营效率，从而使总资产周转率有所提升。

第二，需要改善负债与资产结构，及时观测权益乘数整体数值，监控长期偿债能力表现，在全球不确定性增强、创新比例加大的背景下，房地产企业要注重金融创新，利用现代市场金融工具吸纳社会闲散资金，重视规模扩张与效益提升的有机结合，降低银行贷款负债比例，从而降低企业的经营风险。

第三，企业应重视经营成本并加强经营成本管理，合理减少经营期间产生的费用，提高销售产品带来的单位利润空间。 通过对S 公司的整体分析可发现，该集团近几年的销售费用变化波动大，均在6.375% 上下变动，远高于同行业的平均水平，说明利润水平有所降低，对该企业所在行业的地位也会造成威胁，因此该集团及其他同类型企业需要重视此情况，建议对销售部门进行培训，提高销售人员在业务方面的能力，降低销售费用，减少费用支出。 同时公司的管理费用在成本费用中占比较大，其费用比同行业占比高，企业需要规范管理费用的审批和核算程序，降低不必要的管理费用的开支，以减少费用的支出，使企业的管理费用有账可查。

五、结束语

随着市场环境变化和行业竞争日趋激烈，房地产企业的发展前景依然严峻。 所以，房地产企业只有在经营过程中不断完善自身提高自己的盈利能力，减少企业潜在的经营风险，才能使其屹立不倒在日趋激烈的市场环境中，使企业在今后的发展过程中可以获取更大的经济效益和拥有更好的发展前景。